广州浪奇遭爆炒背后被炒作地块估值存疑

于去年12月初启动上涨行情的广州浪奇(000523，SZ)，在春节长假后的首个交易日大涨近10%。目前，公司股价已从12月4日的4.44元一路上涨至2月19日的最高8元，股价几近翻倍。

据《每日经济新闻》记者观察，这一波上涨行情中，游资炒作的迹象十分明显，背后的噱头是广州浪奇位于广州国际金融城规划区内的原厂址地块。此间，不断有消息称该地块将被收储，广州浪奇可因此获利超过60亿元，是其目前市值的两倍。

但记者昨日实地探访发现，虽然广州浪奇生产线目前已经开始陆续搬迁，但原厂区内仍有工作人员办公。

此外，广州浪奇和广州市政府近期并未发布任何关于该地块处置意见的消息，该土地价值目前仍难以准确评估。

一块地引发的热炒

尽管去年三季度业绩并未带来太大惊喜，但广州浪奇近来一直颇受关注。

根据数据，该股于去年12月初启动单边上涨行情，截至2月5日股价就上涨了36.57%。在春节后的首个交易日(2月18日)，广州浪奇继续上扬势头，当日涨幅达到9.96%；昨日股价盘中冲高至8元，收盘时该股报7.61元，上涨2.84%。

在2月18日沪深两市主力资金流向排行中，广州浪奇流入净额为5728万元，名列第10位。同时，深交所龙虎榜数据显示，2月18日当日买入最多的前五位营业部中，有四位为广东本地营业部。但是，买入资金中没有发现机构席位的身影，游资炒作的迹象十分明显。

对此，广州浪奇证券事务代表张晓敏昨日(2月19日)在接受《每日经济新闻》记者采访时称，该股近期的表现与其原厂址所在的地块有关。

《每日经济新闻》记者昨日实地探访了解到，广州浪奇原厂址位于广州市天河区黄埔大道东，在广州国际金融城的规划区之内。据张晓敏的介绍，原厂址占地面积约为12万平方米。

由于最近广州国际金融城区域的一场土地拍卖会，广州浪奇这块地的潜在价值被放大。

2月7日，广州国际金融城首批四宗地块入市，受到买家热捧，最终达成交易的楼面地价为12200元/平方米到17761元/平方米不等，地块的平均容积率接近7.

市场据此测算出广州浪奇原厂地块的潜在价值。按照平均容积率7、平均楼面地价15000元/平方米计算，该地块成交后的价值为126亿元，如果广州浪奇最终获得50%的补偿，那该地块潜在的价值将达到63亿元，价值约为其目前市值的两倍。

处置方案尚未出台

广州浪奇曾在2009年2月16日发布的一则公告中称，广州市将分阶段推进市区产业“退二进三”工作，根据广州市发展和改革委员会、广州市环境保护局和广州市安全生产监督管理局联合发布的《关于印发市区退二搬迁企业名单的通知》(穗发改工[2008]39号文)，公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，于2012年底前须完成搬迁工作。

张晓敏透露，目前广州浪奇的生产线已经开始陆续搬迁，但原厂址基本的办公仍在继续进行。在记者实地探访过程中，广州浪奇的工作人员也证实了这一情况。

张晓敏介绍，对该地块的处置方法有三种，一是向市政府申请收储转而进入土地市场，二是自行投资进行开发，第三种方案则是寻求合作开发。公司将争取对股东最有利的处置方案。

按照相关规定，如果该地块收储，广州浪奇将获得土地拍卖款40%到60%的补偿，与自行投资或者合作开发相比，无疑是对广州浪奇最有利的方案。

但张晓敏透露，对于如何处置原厂地块，公司目前仍在与广州市政府进行商讨，所以具体方案还未出台。

土地仍难以估值

实际上，由于广州浪奇原厂地块容积率、楼面地价等细节信息尚无法确认，针对该地块的估值，业界存在不同意见。

国泰君安的研报指出，广州浪奇拥有的地块按全部招拍挂处理测算，从公司附近天河区广氮地块，以及海珠区琶洲地块的土地出让形势看，公司土地的公允价值约为32.4亿元，出让土地可得到的收益或仅为16.5亿元，远低于63亿元的预期。

广州浪奇目前总股本为4.45亿股，按照国泰君安的测算，广州浪奇因土地收储获得的收益对应的每股价值仅为3.7元，加上目前2.28元的每股净资产，该股股价应为5.98元左右。但昨日收盘，广州浪奇已报7.61元。

“已经发展了20年的珠江新城近几年拍出的地价也很少有超过15000元/平方米的，有什么理由给这块地这么高的预期？”资深房地产专家韩世同对 《每日经济新闻》记者表示，由于容积率和地价能否达到预期还存疑问，现在就过高地预测上述块地的价值，显然带有明显的炒作倾向。

韩世同指出，按照一般的惯例，广州市政府可能还要对广州浪奇的搬迁给予一定的补贴，因此也没有理由在土地补偿方面给出太高的标准。