朗诗董事长田明养老地产市场远未饱和

朗诗董事长田明

　　“从人口结构变化趋势、城市化进程以及收入增长等方面看，房地产的成长期还有十年。”4月7日，朗诗集团董事长田明在接受早报记者专访时称，房地产行业的发展趋势是利润趋平，竞争激烈；进入平稳期的房地产企业需谋求创新。

　　朗诗在其最新的一个“五年战略规划”（2012年-2016年）中称，要凭借此前积累的绿色建筑技术整合经验，逐步培育朗诗绿建技术核心能力；进行养老业务试水，逐步形成养老业务的商业模式；建立绿色金融服务平台，拓宽投融资渠道。

　　“不会追涨拿地”

　　房地产业务依然是朗诗四大业务板块中的主角。

　　田明介绍，2013年，朗诗计划全年销售目标为110亿元，较2012年实现30%的增长。他强调，2013年依然是调控年，“国五条”出台后，如果市场出现大幅反弹，政策无疑会加码，因此今年的销售额和价格一定是温和的。

　　土地储备方面，2013年朗诗计划买地资金为80亿元，土地投资主攻二线城市。

　　不过，田明称，朗诗对上海也有所期待。2012年朗诗就计划在上海继续拿地，但优质地块供应少，加上朗诗出价保守，没把握住机会。

　　田明强调，朗诗未来依然不会追高地价。除了招拍挂市场，朗诗还会关注二级市场的并购转让。

　　在他看来，一线城市外围区域的较大泡沫值得警觉。田明以纽约、东京为例称，这些城市中心城区的土地和房屋价格十分坚挺，外围区域则存在很大的落差。因为中心区域地块稀缺。但中国的一线城市外围区域的地块价格也在不断飙升，这不符合规律。原因是土地完全由政府供应，中国房地产投资比重过高。企业必须对此警觉。

　　“绿色科技住宅成本、技术没问题”

　　相比土地市场，朗诗对于科技住宅的投入则不遗余力。

　　据田明介绍，以前大家认为，绿色科技住宅的投入和使用成本高，这存在误解。绿色科技住宅经过多年的发展，其成本和技术都不成问题。目前朗诗开发的产品，相比非绿色科技住宅，每平方米的成本投入并没有想象中高。照现有能源价格计算，大约9年就可收回初始成本，随着能源稀缺价格上行的预期，投入产出的周期更短。

　　眼下，朗诗已开发了五个绿色科技住宅系列，刚需是未来朗诗最为关注的市场。

　　田明说，过去10年房地产的钱太好赚了，只要造房子都能赚钱，房产商对科技投入的热情和动力都不足，行业的发展需要创新，“任何行业都没有永远的老大。”

　　除了绿色科技住宅，朗诗对养老地产亦有涉猎。

　　在田明看来，养老地产是朝阳产业，大家普遍进入得晚，这个行业远未到饱和状态。

　　据称，目前朗诗已在南京、无锡、常州等地建有4个养老项目。田明称，养老地产的发展必须要探索出一个可复制的盈利模式。

　　朗诗目前的规划是，未来拿到的每一块地，都会对项目做养老地产配建的研究。如果合适，就会配置一定比例的养老地产。开发的养老地产分两部分：一部分销售，针对有能力购买的高端客户；另一部分公司自己持有。

　　田明称，朗诗在绿色科技住宅领域探索了十余年，这部分经验可以为养老地产提供技术支持，未来还要考量为老年客户提供服务。养老地产会成为朗诗地产业务的新增长点。

　　“不排除海外上市”

　　相比普通住宅销售，绿色科技住宅和养老地产的资金周期均相对更长。

　　田明称，朗诗一直强调高周转的运营模式，资金回流主要靠项目销售。但他也承认，以前朗诗只开发住宅，勉强可以通过原有的融资渠道——即开发贷款、少量的信托和基金获得现金流，但原有的融资渠道已无力支撑其未来发展。特别是养老地产，资金投入周期更长。

　　上市是手段之一。田明介绍，朗诗从2005年就开始考虑在国内上市，但鉴于调控，房企上市一直没有得到监管层的允许，因此不排除在海外上市的可能。他说，朗诗分拆哪一块业务上市目前还未决定。对融资规模，他也未作披露。

　　除了上市，朗诗在2012年设立了自己的金融发展业务——青杉资本，主要服务于朗诗内部各业务板块。据称，朗诗金融将逐步探索对外部市场的金融服务，打造具有绿色经济特色的金融服务品牌。

　　田明介绍，2012年，青杉资本资产管理规模为15亿元，今年有望突破30亿元。到2016年，朗诗金融的资产管理规模要达到百亿元。