任志强借商业地产突围调控 自持物业比例仍难扩大

　　2012年的最后一天，华远地产（600743）（600743，SH）以10.05亿元的价格斩获北京通州梨园地块，让在北京土地市场失意许久的华远地产董事长任志强终于如愿杀回了根据地。

　　这次回归，华远地产选择的是商业地产，并且是紧邻东六环的商业项目。

　　“华远正加大力度推动集团层面的商业地产业务。”3月31日，华远地产相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时指出，目前华远在青岛、西安均有商业整体推出，而通州的这一商业项目也将以写字楼及中高端购物中心为主。谈及项目未来的持有情况，该人士表示，目前具体的方案还未确定，但应该会有部分散售，部分自持。

　　调控下的商业突围

　　上述负责人告诉 《每日经济新闻》记者，随着调控政策的不断细化，华远也会积极调整和完善产品结构，“适当增加商业地产投入，寻求新的盈利增长点，通过更加丰富的产品线平衡市场波动。”

　　在3月22日的华远地产2012年度业绩及分红方案说明会上，任志强描述了他的新规划——“在城市化率超过55%的城市里商业地产的比重会增加，我们每年会根据资金的需求适度逐步扩大商业物业的比例。”

　　年报显示，华远2012年实现营业收入30.8亿元，同比增长18%，创下近五年来的最好成绩。同时，实现净利润5.41亿元，同比增长16%。值得注意的是，华远地产去年的预收账款为37.06亿元，同比增幅高达56.94%。

　　中信建投分析报告指出：华远地产2012年销售金额同比增长101%，扣除海信的13亿元合同，销售金额为43亿元，根据公司新一年的营销目标，计划销售签约额增长20%以上，预计2013年公司可售货值可以达到95亿元左右，在中性的销售判断下，预计年销售规模约67亿元。

　　《每日经济新闻》记者看到，中信建投的研报同样指出，土地储备依然是华远的“软肋”：“随着优质储备结算进入尾声，未来毛利率下降不可避免。”

　　“为了保证北京区域每年新增的土地储备，去年我们参加了数十次土地拍卖。”华远地产相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，华远采取的也正是“农村包围城市”的做法，“目前华远在北京通州的土地储备将近50万平方米，其中商业地产近10万平方米。”

　　上述负责人还透露，2013年华远将继续扩大开发规模，“公司预计2013年全部开复工面积为220万平方米，其中新开工90.1万平方米，竣工40.8万平方米。”

　　持有物业比例暂难提升

　　2012年12月31日，华远竞得北京通州区梨园镇地块，该地块建筑面积超过12万平方米，成交金额为10.05亿元，为住宅商业金融综合用地。《每日经济新闻》记者从华远地产获悉，该地块已经确定将打造华远·铭悦好天地商业项目，计划将于今年下半年入市。

　　然而对于通州这一商业项目最终的持有情况，该负责人表示目前还未最终确定，“项目会有购物中心和写字楼，有一部分会散售，一部分自持。”

　　无论是限购、限贷、还是刚落地的“国五条”细则，住宅长期去投资化已经是不争的事实。对于更多的开发企业来说，商业地产再次被称为结构调整的一大重心。

　　但受制于商业项目投资巨大、回款较慢，任志强直言，由于华远地产没有从公开资本市场上拿到资金，因此还无法进一步扩大持有物业的比例。

　　这样的难题同样困扰着其他的开发商。

　　3月21日，在香港召开的2012年业绩发布会上，北辰实业（601588）董事长贺江川表示，2012年北辰实业商业地产业绩大不如2011年，并且已经两、三年出现持续下降。

　　世茂股份（600823）首席财务官张杰曾表示，商业地产租金回报期相对较长，即使通过若干年商业经营内在价值会得到大幅度增长，但由于大宗资产变现的长期性，依旧会导致资金的沉淀，他提出，“世茂更多是想通过低成本融资造血”。

　　据《每日经济新闻》记者了解，复地也通过与旗下的地产基金智盈投资合作探索投资模式的“升级换代”。智盈投资董事总经理董伟海表示，“通过对一些表现不佳但有潜力的商业项目进行改造、租户重组等方式为物业重新增值，投资人则以此获取相应的收益回报。”

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，在商业地产出现结构性饱和的苗头下，商业地产商的前期策划及后期展望却没有科学跟进，这为其陷入困局埋下了隐患，“商业地产的运作，不同于住宅地产。从项目策划、招商引资及后续管理等过程中，商业地产商一定要有创新的意识。”

　　对于开发商来说，至少在现阶段，解决地产公司融资的方法只有两个：一是以传统方式，通过物业销售解决资金压力；二是利用海外的融资平台，争取在海外发行REITS，获取足够的资金。实际上，更多公司是通过第一种方式来解决持有物业的压力。

　　中国指数院的数据显示，从2008年~2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。在这样的背景下，通过出售商用物业来持有商用物业，也变得不是那么容易。大的品牌开发商由此改变了销售方法，提升租金的同时，提升商铺的经营价值。