“双峰”万科王石郁亮“二人转”由暗转明

　　2月22日，黑龙江亚布力论坛。轮值主席、万科董事长王石演讲完毕，在电梯处被相熟的媒体人拦住。在问及万科做商业地产一事时，王石明显面带不悦， 扬声说：“你去问郁亮吧！” 在这次企业家聚会上，万科的新旧领袖同时现身。王石的演讲围绕着企业家移民、公益组织等话题，郁亮的主题则是城镇化与房地产。虚实之间，王、郁的个人风格尽得展现。

　　2012年销售额突破1400亿后，万科勉强保持住了自己的龙头地位，但这家中国地产业的标志性公司已经行至岔路口。中海、保利、绿地等一众企业追赶的脚步正在加快。

　　一个事实是，万科目前的合作开发项目占总盘子的40%以上，若只按权益销售数据计算，万科的领先地位已岌岌可危——这对一直寻求高周转、快扩张的万科总裁郁亮来说，显然无法接受。即使一直标榜“不争第一”的董事长王石，也不愿将第一名拱手让人。

　　尽管追兵众多，但速度之争，并非万科当下唯一棘手之事，王石与郁亮的“二人转”正从幕后逐渐转向台前。近期万科的诸多战略动作，如开拓海外市场、加码商业地产等，都可视为王、郁二人对万科的控制权之争。这或将成为未来影响万科的不确定因素。

　　出海深意

　　了解万科的人士认为，万科海外业务，无论是香港收购壳公司，还是远赴美国与铁狮门合作，都不能在短期内提振公司业绩，“却可以看做王石的一块自留地”。

　　自王石2010年赴美国游学，有关万科开拓海外业务的说法不断，王石也多次在哈佛大学出席公开活动，延揽人才之意尽显。万科早年就有开拓金砖四国的 意愿和设想，最终被内部否决。而王石游学成为旧事重提的绝佳契机。也正是从这一年起，郁亮凭借与大股东华润的良好关系，对万科的实际控制力迅速增强。

　　但王石并不愿过早放权，尽管郁亮上位已成事实。

　　“即使在游学期间，王石依然每天与总部视频对话，对一些具体事务做出安排。”分析人士称，万科海外业务的迅速落地，既是万科保住行业龙头地位的尝试手段，也是王石的个人意愿主导。

　　熟悉万科的人士称，万科并非如王石和郁亮所说不计较老大的地位。“它想继续保持规模领先。但对于千亿企业，肯定得在战略上有动作，而不是简单重复和扩大规模。所以海外战略也好，对商业地产的动作也好，都是希望对其业务格局有创新。”

　　从四、五年前的 “金砖四国”到如今转战美国，王石的近两年哈佛之行成为关键。“这段时期，王石对美国市场的把握和了解，对华人移民等趋势有更直接的认识。”熟悉王石的人士说。在2月份的亚布力论坛上，王石在主题演讲中提及企业家移民现象，可谓美国之行的成果之一。

　　万科出海的脚步并非最快。上海国企绿地在韩国济州岛的项目已经开售，而碧桂园在马来西亚的三个旅游项目，也将于6月份开盘。相比于这些企业的实质进展，万科并未专注一城一池，香港借壳、派人去美国和日本学习的“千人计划”等，则更着眼于未来。

　　万科出海是战略上的重要尝试，尽管此举短期内对公司业绩无太多改变，但对公司的治理水平、结构、视野、专业化等，会有静水深流的影响。

　　“这个影响是潜移默化的。并非简单在国外成立几个分公司，而是对企业文化和员工改造意义更大，这和它去日本学习产业化是一脉相承。”成全机构董事长、曾任《万科周刊》主编的全忠表示。

　　全忠认为，目前国内许多行业都有国际化需求，只不过，房地产因为是不动产，再加上国内的市场也不错，所以国际化速度比较慢。

　　全忠认为万科的国际化有自己的特点，与联想、海尔和华为等都不同。“它的特殊之处在于，不是简单地在国外成立公司、拿项目，而是王石先把自己国际化一遍。比如说英语听英语，跟当地的主流人群接触，扩大万科在当地的影响力。”

　　这被熟悉王石的人士认为与王本人性格有关。网络刚刚兴起时，王石曾公开说过“要是搞不懂网络，我就不做万科董事长”。好胜心与创新意识可见一斑。“一个企业与领头人的性格有关，王石本人的国际化过程，一定会对万科的国际化进程产生直接影响。”全忠说。

　　商业地产图谋

　　在试水商业地产三年后，万科终于将商业地产编为“正规军”。1月9日，万科集团商用地产管理部在北京举行了低调的成立仪式，万科总裁郁亮亲临助阵。该部门由万科执行副总裁毛大庆分管，总部设在北京。

　　万科内部众所周知，王石对商业地产始终抵触，认为万科应专注住宅市场，这也是王、郁在战略上的最大分歧之一。王石曾公开称，就算“从坟墓里伸出一只 手”，也要阻止万科做商业地产。但此番表态年代已久，万科内部人士说，随着市场不断变化，王石对商业地产的态度也有所松动。万科此番动作，被视为王石的妥 协。“能做大就做大，不行就悄无声息地撤退。”有万科人士如此描述其在商业地产的计划。

　　从玩票性质到战略部署，万科的商业地产历经纠结，最终在市场逼迫以及郁亮强力主导下得以成型。

　　最大的挑战首先是人。从凯德置地加盟而来的毛大庆，被认为是商业地产主管的不二人选。北京区域曾是万科的老大难问题，因业绩平平，总经理十度易人。但毛上任后打破魔咒，万科一度高踞北京市场占有率之首。王、郁均对毛非常器重。

　　“郁亮本来想让毛做全国商业地产的直接负责人，而不是分管。”接近毛的人士说。这不仅意味着要交出北京区域，也将成为某种程度上的“站队”。毛最终留任北京，同时分管商业地产，这一结果被看做王、郁在人事上的默契。

　　在毛大庆看来，商业地产对万科很有必要性。“我自以为很了解这个我出生长大的城市，但现在发现已经看不清楚了。”毛说。他认为政策操控下，万科只做住宅市场，已经有将鸡蛋放到同一个篮子里的危险。而且他认为北京万科“每年100多亿已经没什么意思，所以要做新东西”。

　　尽管低调，毛大庆还是透露了万科的初步打算：每年完成一个项目。“万科将变成北京最大的商业综合体运营商，没有之一。”

　　开拓商业地产，在某种程度上是万科的无奈之举。兰德咨询总裁宋延庆告诉《财经国家周刊》，万科原来一直打土地一、二级联动开发的主意，但其在香河的项目被查，“从产业链的二级到一级，就被内部否定了，干脆往下游做三级持有物业”。

　　2011年与2012年，郁亮在例行的媒体群访会上都曾明确称，万科的商业地产只做社区商业。而从实际动作看，无论是万科2049、万科红还是万科 大厦，都在昭示着郁亮的商业地产野心。“从社区商业到大厦到综合体都在做，和郁亮当初所说是相悖的，万科现在的战略是做加法。”宋延庆说。

　　全忠分析认为，城市住宅用地竞争过于惨烈，正在动摇王石坚定不移住宅产业化的决心。“政府恨不得50%让你做商业，再加上业务多元化的趋势，逼得万科不得不做。但也不能随便一做，而是要做点品牌和产品线出来。”

　　相对于王石对商业地产的松口，郁亮的看法也在变化。曾在去年底和郁亮一起开会的人士告诉《财经国家周刊》，郁对商业地产的态度已经提高警惕。“郁亮以前说30%做商业，而现在说商业供应量太大，不能盲目，这是万科在对商业地产的不断认知的过程。”

　　由于起步较晚，万科不得不面对一系列问题。接近郁亮的人士说，万科的文化是住宅文化，不少从外面挖来做商业的人到万科后，人和公司都要 磨合。比如，万科一个做商业的老总，从北京被挖到深圳。他说：我来万科有个条件，必须每周末回趟北京。不是为了和老婆孩子团聚，而是要和做商业地产的圈子 里的人吃饭聊天，保持自己在这个圈子继续混下去。如果长期脱离，我做商业地产就完了——这在住宅这一块是不可能的事。

　　已经做到1400亿的万科接下来要做什么？许多行业人士都在期待。而出海与转商，正在成为这家龙头房企的最大两个动作，且分别由王石、郁亮二人主导。“前者是自留地，后者是试验田。”上述万科前所未有的尝试，既可看做主动求变，又是王郁之争的表面默契。