冯仑“理想国”的现实考验

　　当承载着冯仑理想主义色彩的立体城市在四川成都落地时，它有了一个平凡了很多的名字——天府健康城。相比于被冯仑赋予了诸多未来色彩的立体城市，“天府健康城”这个名字显然要平静很多。而近来，“成都立体城市项目信托和项目陷入困境”的传闻甚嚣尘上，这恐怕是“地产思想家”冯仑在立体城市的道路不得不面对的第一道难关。

　　尽管他一心憧憬着一个未来的、高土地利用率、产业人口和谐的“城邦”，但地方政府更加关心的仍然是“出让土地”之后的产出比——立体城市能给“发展”带来什么。

　　即便是“立体城市”自己，也无法脱开现实的诉求，作为一个商业项目，立体城市需要通过招揽“共建商”形成可以复制的盈利模式，其生命力才能更加长久，其顶层设计的合伙制公司才能有投资回报——相比于炫目的理念渲染，这些已经是立体城市最为现实的命题所在。

　　平复波折

　　冯仑向记者证实，立体城市在成都的“天府健康城项目”目前正在正常运作。

　　“成都很快了，一点儿都不慢。”当面对“成都立体城市项目信托和项目陷入困境”的问题时，万通董事局主席冯仑向《中国经营报》记者表示。他现在的另一个身份，是北京万通立体之城投资公司董事长。

　　2011年12月，北京万通立体之城投资公司与成都市签订投资合作协议，冯仑将第一座立体城市项目落户成都。当时，万通联手多家机构发行规模为18亿元的立体之城发展基金。而在该地产基金的介绍材料中，显示其中9.2亿元是由信托计划对接，将于2014年第二季度末到期，本息共计12.7亿元。

　　业内的质疑在于，2012年以来该项目并没有实质进展，这或让基金投资者的收益落空。

　　针对“项目过慢”的质疑，冯仑如此回应：“生第一个孩子很困难，后面的就快了。”

　　万通内部人士告诉记者，冯仑对立体城市格外重视，将其视作“万通的未来”。

　　然而，正是这样一个被冯仑寄予厚望的项目，被媒体报道称“不受地方政府青睐”“信托兑付计划出现不确定性”等。面对这一切，冯仑一再向记者重复“没问题”三个字。在他看来，每个城市的领导人、整个环境都不同，不同地区之间都有差别。

　　立体城市在蓉确实没有赶上最好的“光景”。在2011年12月与成都市政府签订合作协议后仅一年，成都市委原书记、四川省委原副书记李春城因涉嫌严重违纪被纪检部门调查，而其主导的“北改”即成都北部城区改造，也受到了此事波及。

　　记者了解到，在李春城接受纪检部门调查后，有关部门对于成都“北改”有关的项目进行了大面积的筛查，以确保目前正在进行开发的各类项目“没有问题”。万科、万通等进入该区域的全国一线开发商的开发项目均在清查之列，万通在成都的立体城市项目也受到一定的影响，“停了一段时间后最终确定没有问题”。

　　冯仑向记者证实，立体城市在成都的“天府健康城项目”目前正在正常运作。

　　“很多技术问题都是在成都解决的，再直接用到其他项目，所有专业部门、合作伙伴都考察过，成都在法规、技术层面最完备。”冯仑表示，以成都项目为蓝本，立体城市还将在西安等地落户。

　　政企“磨合”

　　与所有的开发商一样，立体城市模式打动地方政府的基础在于以相对低的成本获取土地，进行开发。

　　立体城市笼罩了冯仑的理想主义色彩，只不过，当其面对地方政府的“发展”诉求时，“理想”不无意外地将向“现实”靠拢。

　　目前，规划中的成都立体城市即天府生态健康城位于天府新区的中心建设用地1.3平方公里。相比于中国特大型城市“摊大饼”的发展方式，冯仑习惯于用“摞小饼”的方式描述“立体城市”与传统城市之间的区别。

　　按照冯仑认可的立体城市规划，50多种城市功能复合在一起，非常方便百姓的衣食住行。“我们因此解决了交通问题，每一种重要功能都在步行20分钟内解决，这是最理想的城市模式，并且提高了效率，节约了交通。”

　　然而，一个十分残酷的现实是，仅有这一切远远不能打动地方政府。与所有的开发商一样，作为商业行为的立体城市模式，打动地方政府的基础在于以相对低的成本获取土地，进行开发。此时此刻的地方政府，经常要做的一道计算题是，“把地给你，能带来多少回报”。

　　这个回报的载体就是“产业”，冯仑和他的合作伙伴深谙这一道理。实际上，真正打动成都市政府的，是立体城市将在成都建成以特色产业为支撑，打造集居住、商业、办公、娱乐为一体的立体城市，产城一体的规划理念，保证立体城内可提供超过4万个工作岗位，立体居民中约50%的劳动力人口可获得本地就业机会——这对于地方政府而言是最大的实惠所在。

　　记者了解到，医疗产业是立体城市的支柱产业之一，立体城市旨在打造中国西南地区最具影响力的医疗中心，全国最大的医学研究及继续教育基地。

　　据悉，在“游说”成都市政府的过程中，万通宣布“每年可解决1.2万人的就业问题，并由此带动本地酒店业、会展业、教育服务业、餐饮业、零售业、保险业、医药和医疗器械零售业、老年公寓等相关现代服务业的发展，并大幅度提高成都的城市知名度”，最终与成都市的发展战略“一拍即合”。

　　共建载体

　　立体城市的“招商”大致分为两部分，一部分是符合立体城市产业定位的商户和生产企业，另一部分招商对象为共建商。

　　冯仑一直向所有立体城市的执行层人员强调“立体城市不再是简单的盖房子和卖房子”。对于“思想家”冯仑的抽象语言，立体城市的执行层十分清楚，这句话进行具象的解读就是“招商”，招揽共建商——这不仅是实现对地方政府承诺的载体，也是万通立体城市的商业模式得以运营维系的关键所在。

　　目前，万通立体城市投资公司实际上是以合伙制为基础的投资公司。

　　“在现实存在的形式上，更像一个大佬俱乐部。”一位万通内部人士告诉记者，大佬俱乐部的成员包括万通董事局主席冯仑、新希望（000876）集团董事长刘永好、红杉资本董事长沈南鹏、诺亚财富董事长汪静波等。

　　“大家都是觉得这是一个有发展的事业才投资进来，要有回报，尤其在初期，招商的压力就比较大。”上述人士向记者说。

　　记者了解到，立体城市的“招商”大致分为两部分，一部分是符合立体城市产业定位的商户和生产企业，在这个环节中，万通立体城市的角色更像运营商和管理者。

　　不过，这尚是第二步的招商重点，当前更为重要的招商对象为共建商——即从立体城市手中通过项目股权合作，按照规划对部分地块进行开发“共建商”，在这种模式中，万通立体城市立体城市更像一个可以通过销售土地获利的“一级开发商”。

　　“当然，主要的土地还是万通自己进行开发。”一位知情人士称。