险资外资民资房资进养老地产谁胜？

险资外资民资房资进养老地产谁胜？

国内进入养老地产，不仅有欧洲的泰丰资本巨头，还有美国养老地产巨头与复星合作进入中国。国内房地产企业已经大量进入养老地产，还有一批养老地产是地方政府办理的。另外，一些民间资本也在进入，大多数小打小闹，不成规模和气候，也是最低端的。现在保险资金开始大量进入养老地产。问题是谁会胜出呢？笔者认为，保险资金和外资养老巨头是成为养老地产胜出的投资者，因为他们的资本雄厚，民资、地方政府、房企都拼不了保险资金和养老地产外资巨头。

一个小小的泰康人寿一年保费近80亿元，就算一半要返回给到期顾客和赔偿给顾客，也还有40亿元，如果通过银行授信贷款的话，还可以进行二三十亿元的信贷。很明显，一个小小的保险公司，就会把地方政府和民间资本打垮，地方政府是支持不了这种与保险资金的比拼的。

泰康人寿在北京小汤山、上海崇明和海南三亚都在建设高端养老社区，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。

但是泰康人寿通过发布投保的客户有入住泰康社区的资格，这是优先权，不是免费的。但是如果过多卖出保单而床位有限，就变成欺诈，另外，养老院的配套设施是否及时跟上？如果跟不上变成硬件环境太差，落下个不良影响。而且这种捆绑式发展今年年初受到北京保监局的批评，称监管部门没有审批或备案过与“养老社区”入住挂钩的保险产品，市场上也没有保险产品明确提供此类延伸服务。

中国太平选择与地方政府合作，先后与广西壮族自治区、成都市、青岛市、山东省政府等进行战略合作，内容涵盖保险服务、基础设施债券计划、区域总部建设、养老社区建设等一系列合作。去年9月投资170亿元，建设“桐乡平安养生养老综合服务社区”。还计划在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛开发养生养老综合服务社区。显然，中国太平这种模式是有一定的竞争力的，

中国人寿与中冶合作开发首个养老养生基地，国寿（廊坊）生态健康城已经在河边廊坊开工，总投资100亿元。

合众人寿在养老地产曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”，此后投资223.7亿元砸向地产，大部分为养老地产。

由于中国养老地产不能出售只能出租，比如房间出租，另外通过收取各种服务费，有的收入会员费，由于收入来源单调，所以，大多数养老院未必能够盈利较高的回报率。但是这比保险资金单纯地买国债来说，收入高多了，而且资金比较大，周期比较长，这是保险资金的爱好。

保险资金一旦这样做，变成中国整个养老地产行业的利润率都不会高，变成民资、地产企业、地方政府的养老院就没有多大获利空间了。民资、房企只能被拖死，怎么办？

笔者认为，只有通过整合战略，摆脱同质化竞争，形成差异化竞争，并形成一定的门槛，使得同行大多数难以模仿或模仿很累，这才是关键。另外，民资、房企还要自己不重复自己，这才是从保险资金、外资巨头手中抢养老市场蛋糕的关键法宝，否则，就是鸡蛋碰石头，注定是失败的。

很明显，要想养老院战略超过国内同行，就必须拥有国内最佳战略专家坐镇，才是从源头上取胜。民资、房企只有自己的专家人才比外资、保险资金的专家战略水平更高，才是达到棋逢敌手的先期基础，才可以与养老地产大鳄拼一把，有可能从大鳄嘴里抢一块蛋糕，否则，战略一样经营特色一样，民资、房企就是等死。为什么？因为这些大鳄跑马圈地，一旦重复建设时，就是民资、房企倒下之日。

作者简介：吴东华，商务部中国企业走出去研究中心顾问，预测欧美元趋势第一人，第一整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，创立“解购论”来淘汰“并购论”，提出第四驾马车来给中国各地政府和企业整合转型，成为中国政府和企业转型的第一导师。协助各地政府整合把脉，把脉企业投资风险，风险并非如国内外专家所言在于文化，而在于未来预测、多层次经营与否以及能否随机应变的整合。

写于2013年5月31日星期五 我的博客http://wudonghua020.blog.163.com