副市长审批房价，不如主动作为

副市长审批房价，不如主动作为

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

“限购”难遇房价上涨，地方政府只得无奈地将“限价”升级。据有关媒体报道。目前在北京的开发商要申报期房预售证，必须提交“一房一价”的资料，包括本次新推房源的数量、价格和项目前一期项目成交价格以及周边楼盘价格对比的情况。

审批预售证，需要提交至市长办公室，由分管副市长审批同意后才能发出预售证。

副市长审批房价，表明政府“限价”已经登峰造极。

“国五条”规定的2013年地方房价控制目标，确实令一线城市的房地产主管部门抓狂。北京4月份一手房均价超2万元/平方米，达到22377元/平方米。地方政府楼价调控压力巨大。

为完成年度住房价格控制目标，地方政府无奈地采取“限价”、“限售”这样极端的行政干预管理办法。“副市长”签字成为行政干预的最高级标签。

事实上，“限购”也好，“限价”也好，都没有从根本上解决房价问题。只是从短期内抵制住高收入人群的购房，粉饰了“新建住宅平均价格”，并没有从根本上触动房价。房价上涨的压力依然存在。

几乎所有的人都意识到：“限价”、“限购”等干预措施，都是短期行为。楼市调控需要长效机制，但到现在为止，恰恰从上到下，都还没有找到“长效机制”。

“限购”、“限价”之后，2013年房价倘继续上涨，政府还有什么手段和工具？

北京政府明确了下一阶段的重点：加大“限价房”供应量（从土地供应阶段开始）、扩大保障房保障范围。

毫无疑问，在新的发展阶段，至少从现在开始到2020年，房地产市场有四个特征已经显现，需要管理层主动去应对：

1、未来10年，中国大城市将进一步膨胀，一线中心城市的土地资源和商品房成为紧缺资源。单一依靠市场行为来配置资源，已经失灵。房地产市场调控将是常态。房地产市场的长效机制，更多的是指房地产调控的长效机制。

2、从当前土地市场的供求关系和影响因素分析，从当前商品房供求关系和影响因素分析，地价、楼价在未来3年都将是强劲上升趋势。正常情况下，地价年上升幅度不低于20%，楼价年上升幅度不低于15%，地方调控房价压力将不减反增。

3、未来8-10年，将是中国房地产市场发展的关键期。预防泡沫进一步扩大，促进房地产业平稳发展，是政府的目标。但要实现这一点，非常不容易。土地成本、原材料成本和人工成本持续上涨，各种税费只增不减，商品房承载了太多的东西。社会贫富分化造成的矛盾，在商品房市场显性化和标签化。房地产市场在未来几年存在“盛极而衰”的风险。

2013年中国楼市不会出现拐点，未来3年出现拐点的概率也不大。一旦出现拐点，就将是本轮牛市的彻底终结，未来将是长达10-20年的漫漫熊市。

从这点上看，2013年搞“限购”和“限价”，也不完全是坏事。至少可以令这个行业的衰退期延后一些。

4、2013年地方政府必须着手加大在住房建设方面的投入。

未来5年，地价、房价都处于上升阶段。政府除了投资建设保障房外，限价房和经营性物业，政府也可以组建国有住房公司进行投资开发。“国有住房公司”的成立，正是时机。政府建限价房，有三大好处：可通过建设规模和推售量来平抑房价；可享受土地升值和房屋升值的收益；可牵制开发商的暴利行为。

多年来，地方政府建设了大量经济适用房、公租房，却缺乏持续性。主要原因是造血功能不足，只投入，不产出，建得起，养不起。分配不公等矛盾不时爆发，吃力不讨好，地方政府渐渐失去了建设住房的兴趣和信心。

然而，住房市场毕竟进入了新的阶段，在当前楼价飚升的阶段，与其由副市长来签定定价发预售证，不如由政府主导建设和控制一批房源。这种模式有点像走回头路。

然而，2013年楼价急升的事实，让我们看得很清楚：完全的市场和完全的计划，都没有办法解决中国房地产的根本问题。在未来10年，如果要保证房地产市场的泡沫不被刺破，政府只能加大住房方面的投入度和参与度。

政府大规模投资建限价房，是当前最佳的解决方案。别无选择。