地价居高不下房价怎能不涨

发布时间：2013-5-15 4:37:05 来源：腾讯博客【字体：大中小】

地价居高不下房价怎能不涨
    近期引爆中国楼市热点新闻，莫过于北京房价上涨需要副市长来审批。媒体报道称，在北京房价连涨背景下，北京市高层控房价的压力很大，已多次研讨如何降温。目前经北京住建委审批的预售证，还需提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。
    市长们公务繁忙，还要日日审批楼价，批条批到手软是可以想见的情景。有人认为，北京调控房价的决心非常大，也有人质疑，难道没有更好的办法来控制房价暴涨了吗？
各种数据已经证实，中国房价上涨与土地价格上涨存在显著相关关系，也证实了土地价格上涨，往往会诱发房价上涨的预期，以及提供充足的现实推力。如果明白了其中的关节，就会明白开发商涨价也不是顺心所欲的。
    昔日房价上涨，开发商被指身上没有流淌着道德的血液，然而，最简单的道理是，当面粉贵过面包，面包不涨价，面包商人岂不是要亏血本，难道只有面包商人将面包价格定在面粉价格之下，身上才流淌着道德的血液吗？这是一个尝试性问题，却被很多人忽视。
    从宏观统计数据来看，一线城市土地成交十分火热。上海土地市场表现尤为抢眼，土地交易55宗，土地出让金143亿元，创下了2013年以来新高。与上海相比，北京4月份的土地市场略显清淡，但前4个月北京土地出让金接近550亿元，同比涨幅超过300%。土地市场上涨，可能会是楼价上涨导火索。
    一线城市房价不断刷新此前的历史纪录，从根本上来说，一线城市集中了全国优质资源，从而制造了刚性需求与投机性需求都很刚性的需求局面，在此基础上，地价的飙升成为房价飙升的主力推手。很多人或许会狡辩称，既然地价很贵，开发商可以不去拿地。对此，我们应当承认，开发商拿地开发赚钱，从本质上来说也是一种经济行为，开发商既不高尚，也不是天生罪恶，只要开发商不违背法律，其逐利行为也是正当的行为。既然市场有需求，房地产产业链循环就要循环下去。
    问题的关键在于，我国的房地产市场体制很吊诡：房产市场隶属市场经济，而土地市场则隶属行政垄断，行政垄断对于房地产市场价格扭曲非常显著。在行政垄断的条件下，供应建设土地用地不能顺畅流入市场，这就造成了世界罕见的现象：土地转化成为房产的时间越快，所获得利润越少。因为地价不断上涨，在某种意义上超过了售楼所得。这就是中国开发企业喜欢囤地和捂盘惜售的重要原因。近日最显著的一个案例是，上海青浦一地块在终止出让四个月后又重新挂牌出让，但与前一次的挂牌价格相比，重出江湖的身价飙升了31亿元。这样的土地上涨速度，是产生房价上涨预期的重要支撑。
    地王效应的一个重要特征是，地王出现，将拉动周边地价和房价的价格，甚至能够拉动一个城市甚至一个地区的房价上涨。5月6日，位于白云山东麓、广州大道北沿线的白云区同宝路地块经过200多轮的激烈争夺，被佳兆业以18.68亿地价并配建66800平方米保障性住房的报价收入囊中。剔除配建保障房面积后，成交地价高达25600元/平方米，成为继2010年保利地产以20605元/平方米楼面地价拿下的白云新城地王后，广州住宅楼面地价“新地王”。这些地王，显著成为广州楼市的风向标，地王一出，往往是楼市暴涨的先兆，这也是最近七八年来市场运作的一个重要的结论。从5月3日起到5月10日期间，上海、广州以及长沙三地出现3个年内地王，数字与现实这么赤裸裸，如果没有从土地上想办法，地王效应将会在货币泛滥期急剧放大，无药可救。如果没能从土地上解决楼市上涨的动力机制，那么，市长们批准涨价效果不会很好，因为没有从根子上解决房价上涨的内在机制，没能改变房价上涨的外在基础。
    从这个角度来看，要想找到替代市长们批准才能涨价的工具，最重要是降低地价，否则，很多措施都将沦为空谈，空谈不仅仅误了楼市，也会误了经济。

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