开发商疯狂拿地是否市场使然

据网媒报道：广州新国五条之后首场土地拍卖会，大多数与会者都不禁发出感叹。作为本场竞拍热点的白云区同宝路宅地，从网上竞拍阶段就得到了15家房企的竞相追捧。在长达半个多小时的竞配建竞拍，群雄争夺之势，在佳兆业和中海地产的你追我赶中，演变为“疯狂角逐”。最终，该地块则由佳兆业地产以186774万元最高限制地价、竞配建保障房66800平米夺得。剔除配建面积后，楼面地价保守估算已高达25597元/平，而地块日后所建项目均价则可能超4万/平。

中原地产广州项目部经理黄韬告诉网易房产，按照25597元/平的楼面地价算，项目日后的售价很可能超4万/平，一定是做豪宅项目。“这样的价格，在目前看来其实已经算合理了，因为目前，乃至一年半之后的广州市场已经能够支撑这样的价格，在政策不变的情况下，市场价格能够上涨到这种程度。”黄韬表示。“开发商能接受这么高的地价，说明市场支撑是没问题的，也说明现在的楼市调控已经没办法了。”黄韬直言。

方圆地产首席分析师邓浩志也认为，该地块日后建起来的房子至少4万甚至更高，而此种，开发商如何看后市已经不用解释了。而在邓浩志看来，白云区宅地的价格甚至更高：“以我的计算，地价18.7亿；配建66800平，以3000元/平建安成本算，配建成本2亿；地块医疗部分，建设成本1006.5万。这样计算，地块总成本将超20.8亿元，在 72966平方米的实际建筑面积上，地块楼面地价将达到2.8万/平！”其就直言：“地价都这么贵，房价怎么能便宜？如果要限价，真不知道这个项目限价的目标应该是多少。”邓浩志表示，“竞配建”并不能有效控制地价，换了个算法后，成本仍旧要摊分下去，给购房者承受。“而最近一系列调控楼市的手段，如限签，限售，限价全部是数字游戏，所以综合目前所有调控手段看，今年广州房价仍有实质性上涨，但统计数据上可能会显示涨幅控制在8%以内。”其指出。

对此，佳兆业相关负责人接受网易房产采访时表示，公司之所以大手笔拿下地块，一方面是因为广州作为珠三角城市群的核心城市，经济发展成熟稳健，房地产市场的规模和空间稳定持久；另一方面，白云区作为广州市传统的中心区之一，正在加快转型升级，未来白云区将会是广州热点发展区域。“佳兆业已对该地块价格和配建要求做过详细调研和考虑，未来的产品价格也会与市场保持一致。保障房建设是目前政府调控的重要手段之一，佳兆业集团支持并积极配合政府并参与公租房的建设，履行佳兆业企业公民责任，佳兆业的雄厚实力与丰富的房地产开发建设经验，将确保公租房的开发建设品质。”

上述负责人还表示，公司已于2005年进入广州，开发了包括佳兆业广场、佳兆业•君汇上品、佳兆业1号等数个精品项目。这些年来，公司一直关注并参与广州房地产市场的发展，此次拿地符合集团抓住一线城市发展机会，坚持深耕已进入的经济发展城市的投资战略。公司此次所获的白云区住宅地块，地段条件优越，区位优势明显。作为香港上市房企，公司拥有雄厚的实力和成熟的房地产运作经验，公司有信心打造出白云区域的标杆性住宅项目。

点评：昨天的土地拍卖宅地热、商地冷，但我对白云区拍出楼面地价2.8万元/平方米的地王，还是表示十分的诧异和不解。我比较同意邓浩志的估算，即每平方米2.56万再加上保障房和医疗设施的建设成本，的确地价要达到2.8万/平方米。

而且，我查了一下，这幅地块并不是在白云新城附近，而是在同和附近，而该区域恐怕目前房价还没有达到2.8万的价位。该区域目前仅有两个楼盘售价在2万元/平方米以上，一个是京溪板块君华开发的香柏广场，应该货量很少；还有一个是新天半山号称4万元/平方米，阳光家缘查不到该盘的预售证，按发展商名称查应该盘名是南湖山庄，预售证显示半年仅成交2套，售价为3.1万左右/平方米。而且这幅地块还要拿出超过7万平方米面积来建保障房和医疗设施，这样的条件下，房价怎么可能被任意拉高？

    当初，富力曾在同和干休所地块创下过1.8万楼面地价的纪录，但该地块并没有进入开发阶段就收回了。这一次不知道最终结果如何，但我对该区域高端楼价的走势并不十分看好，除非拥有山景或湖景等稀缺资源，否则房价要达到4-5万元/平方米恐怕并不容易。

    而且，地价就2.8万/平方米，建造成本和税费加起来，如果控制的不好成本可能就要达到4万元，还不要说是售价。而大约1-2年前，万科在白云新城萧岗地段仅以1.3万/平方米的楼面地价拿下一幅宅地，不需要配建，相比之下，孰优孰劣，不言而喻。如果都按4万来卖，你说谁的风险更大？利润更大呢？

    我比较赞同万科不拿地王的主张，要有先见之明，在土地市场低迷或还未过热时就出手拿地，而不是等到土地市场热得发烫时才冒然去争去抢。佳兆业是我比较欣赏的企业，但如此疯狂的举措，令我对其决策判断和战略策略能力和水平有所保留。

如果这块宅地地价不是那么高，其实是比较适宜尝试开发养老地产的。不仅项目本身要配置医疗用地，周边也有南方医院这样的医疗资源，而且靠近白云山和南湖。但这一带属于城乡结合部，周边城中村的环境比较杂乱，城市化的程度还有待进一步提升。

昨天有媒体采访我时问道，该地块是否配建的保障房不需要在这个项目上用地，而是另外配地来建设？如果是这样的话，那我认为价格就比较合理，算起来楼面地价可能不用超过1.5万元/平方米。关键要看出让地附加的条件是怎样定的，希望国土房管部门能对此加以说明和解释。

                                    2013年5月7日