投机刚需在，房价难稳定

原文发表于：FT中文网

根据一些非官方统计，北京地区的房价在2012年底 2013年初的几个月时间里，上涨了约20%。与此同时，全国大多一线城市楼市也明显转暖，一时引发近期国务院公布的“国五条”实施细则。细则出台之初， 市场为之惶恐，但悬而转为淡定。根据以往房地产调控的经验，上有政策，下有对策，兵来将挡，水来土掩。投资者很快恢复了信心。倒是家庭经济学研究的婚姻市 场，躺着也中枪，着实在近期经历了不少起伏。

反观过去几年的房地产调控，有一个惊人且有趣的现象。那就是政府三令五申，出台众多政策，但结果不但成了“空调”，而且房价越调越高也已经成了“新常态”。

房价为何难以稳定，这个国外很难成为一个重要问题的问题，在中国已经被上升到了哲学的高度。国内的众多专家大多都同意房地产有消费和投资（投机）双重属性，但是对于到底是消费属性，还是投机属性在推高中国房价上涨，好像存在严重的分歧。

看多派的一个主要观点是“刚需说”：中国有这么多人口，下一阶段要城镇化，年轻人口要结婚买房，人们都想要住更大，更好，更多的房子。这种居住性需求，导致房价不但得涨，而且得大涨，而且只会涨，不会跌。

每一条理由听起来好像都靠谱，然而每一条细想起来都好像似是而非。

中国的人口众多，这一事实地球人都知道，并非什么新闻。然而中国人口增长的趋势在过去十年已经明显放缓。人口红利的逐步消失和人口老龄化的趋势，给房地产这种对人口结构非常敏感的资产类别的投资价值打上了一个大大的问号。

中国过去三十年经济增长很大程度上得益于城镇化的进程。基于过去三十年的成绩，就算今后十年政府再怎么推动城镇化，城镇化发展的速度也不可能和过去 二十年的城镇化相比。而今后城镇化所采取的路径，也很可能不同于过去一段时间的造城，修路，搭桥，盖房的模式。因此，城镇化进程对房地产市场，算不上是一 条新消息，至少不一定是利好房地产市场的新消息。

暂且抛开很多海外发达国家，成熟市场里许许多多高高兴兴地租住在别人的公寓和别墅里喜结连理的年轻男女不说。随着人口结构的变化，中国新婚家庭的数 量会随着时间的推移和人口结构和社会价值的变化而逐渐减少。随着房地产价格有朝一日的转向，新婚家庭的购房动机也有会有可能在某一天突然转弱或完全销声匿 迹。

最后，新婚型和改善型的“居住”刚性需求的说法，更是难以理解。结婚必需有住房，天经地义。但新婚燕尔，为什么一定要住在自己拥有的房子里？让笔者百思而不得其解。纽约，伦敦，巴黎成千上万的年轻人都没有这样的期望和要求，为什么中国的年轻人要把这座大山背在自己身上呢？

中国目前城镇人均住房面积三十平米左右的水平（当然要考虑日益可怜的低得房率），即使和很多地广人稀的发达国家相比也并不显得窘迫。和亚洲发达国家 和地区相比，甚至是相对宽敞的。而且，住房消费，和餐饮，交通，娱乐消费本来并无异质，都是价格敏感的消费。价格低廉就多消费一些，消费层次高一些，价格 高昂就少消费一些，消费层次低一些。何来“刚性”只说？餐馆涨价，在家里自己做饭吃。影院涨价，在网上或买碟看。车价油价上涨，就改乘公共交通。消费对价 格的反应，每一分钟都在体现。如果只是消费属性的话，房价上涨估计也会导致家庭放弃购房的需求，改为租住，或是推迟住更大面积住房的改善型的需求。笔者以 前从未没听说过买车是刚性需求，看电影是刚性需求，去餐馆吃饭是刚性需求，但突然之间，住房需求就成为了“刚性”需求，不禁愕然。

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