美国房地产回暖≠中国房价就要涨

      就在“中国大妈”五一节前后疯狂购买黄金之际。美国民众却把眼光投向了美国房地产业，根据4月30日发布的标准普尔/凯斯席勒房价指数报告，美国单屋销售价格截至今年2月同比涨幅超过预期，创下自2006年5月以来的最高纪录，表明美国房地产强劲复苏。该指数显示，美国20个大城市2月房价涨幅环比上涨0.4%；单屋平均价格截至2月同比上涨9.3%，创下近7年来新高。在20个大城市中，凤凰城房价同比涨幅最高达23%。

    美国房地产业的强劲复苏无疑给深处困纯之中的经济带来了信心，美股更是以屡创历史新高予以回应。标准普尔道琼斯指数委员会主席戴维·布里泽在报告中说，尽管美国今年3月经济预测喜忧参半，但房地产市场依旧是美国经济复苏中的亮点。如今国内很多人认为，美国经济的缓慢复苏，房地产业的重新崛起，必将引领全球房价的抬头，而中国的房地产泡沫在经历过“10年上涨，9次调控”之后，不仅泡沫仍将延续，还将步入新的上涨周期。

     不过，笔者认为，尽管衡量美国经济的PMI、消费者信心指数、CPI、失业率等各项指标显示未来还有反复，但房地产的强势复苏，说明在经历过近5年的持续下跌之后，房价开始止跌反弹。这无疑确立在经历过衰退阵痛之后，美国经济开始抬头。其实，美国房地产泡沫从2001年至2007年间，房价仅上涨了84%，就让经济承受了如此重大的打击。而中国经济目前处于下调周期内，且房地产泡沫持续了10多年，中国的房地产价格平均涨幅超过500%。从目前来看，中美两国的经济正处于不同的阶段之中，所以美国房地产回暖，并不代表中国房地产泡沫就不会戳破。

     是谁唤醒了低迷中的美国楼市？

     首先，美国经过前一轮的“次贷危机”后，房地产市场洗牌较为彻底，许多不具备购房条件、因为优惠的银行贷款条件而加入买房大军的低收入家庭被洗牌，整个行业的风险因素基本排除。

     其次，美国的银行机构“去杠杆化”基本结束，金融机构借贷意愿增强，大量资金经过评估风险后，愿意重新介入按揭业务。此外，美国实体经济经营业绩迅速好转。美国股市三大指数全部创历史新高，财富效应明显。购房者普遍对未来经济前景有信心。展望全球，美元走强的预期增加，欧洲内部的混乱局面持续发酵，尤其近期避税小国塞浦路斯的突发危机，欧洲避险资金最终还是确认美国是优中之选。近邻加拿大经济受金融危机的影响相对较小，抄底资金也不断涌入。

     最后，以中国为代表的来自全球新移民购买力的推动。据统计，2012年美国来自中国大陆的购房资金高达90亿美金，仅低于近邻加拿大名列第二。尽管如此，大陆的资金对美国房地产行业的贡献还远远被低估。一方面，作为外来移民，中国购房者多数情况下不能利用到美国的银行按揭支持，以付全款为主。即便利用到银行按揭的，首付也不会低于50%，所以虽然只有90亿美金，但是对美国经济注入的现金规模也是很大的。另一方面，华资在美国海外购房资金中具有举足轻重的地位，而且力量在逐渐加强。尤其中国国内的一轮轮房地产调控政策，更造成近期海外华人在美国买房新的“井喷”局面。 

      中国楼市在泡沫即将破裂的前夜

     与美国房地产复苏带动经济回暖不同的是，中国经济目前正处于艰难的“调结构、转方式”之中。一旦中国经济处于下滑，中国房地产泡沫也将被戳破。近期，CBS制作的专题片——中国房地产泡沫大破灭，高调宣扬遍布全中国的“鬼城”。足见中国的房地产泡沫是世界上最严重的泡沫之一。如今中国央行面临两难抉择，在经济增速放缓的形势下，是让人民币升值？还是贬值？若任由人民币单边升值那么无疑会给中国经常账予以沉重打击，而若引导人民币贬值预期，那么大量游资流出中国，身后庞大的经济泡沫（房地产和产能过剩）就可能被引爆。

     其实，中国错过了很多次让房地产软着陆的契机。2008年时，中国的房地产调控政策已经起到了卓越成效，房地产初起的泡沫即将被化解之时，为了应对全球金融危机，中国政府推出了4万亿经济剌激计划和10万亿天量信贷，还立刻给房地产松了绑。自那以后，中国的房价一路飙升，基本没有出现过像样的调整。可以这么说，当年的经济快速回暖，房地产业迅速膨胀，只不过是延缓了经济危机的暴发进程，而且这么做的后果是，资产泡沫越吹越大，一发不可收拾。而美国房地产却经历了漫长的深入调整和缓慢复苏之后，出现回暖也在情理之中。

      有很多人认为中国房地产首付比例高，做得比美国好，而且也没有像美国有那么多房地产金融创新品种。中国房地产泡沫就算破裂，相信对经济的危害也远不及美国那么大。但是与中国很多城市的房价从最低升到现在翻了6倍以上。与之不同，美国的房价最高时只涨了84%。笔者认为，中国房地产一泡沫一旦破裂，其危害远比美国要大得多。那么美国房价为啥没像中国那样的疯涨呢？美国以自住需求为主，强调居住属性，更多反映实体经济。所以，国人熟悉的买套房子空在那里等升值的投资策略，在美国民众看来会觉得是件很奇怪的事情 。所以美国楼市就算在鼎盛时期，其泡沫也远不及中国楼市那么可怕。

     美国经济正在缓慢复苏之中，将来房地产业可作为其复苏的支柱产业。而令人玩味的是，中国经济正在缓慢调整过程中，鉴于要调结构，就必须抛弃房地产+政府投资的旧有的增长模式，只能靠启动内需来拉动经济增长。所以未来中国经济更加充满变数。美国房地产在经历过泡沫洗礼的周期之后，民众对其未来预期持乐观态度。而中国房地产泡沫因为一直拒绝去投资化、去杠杆，如今在面临经济调整周期之时，出现破裂甚至崩溃的概率正在加大。所以，美国房地产复苏并不代表中国房价也会上涨，因为目前中美两国处于不同的经济周期之中。