楼价下跌经济增速上升可以智取

楼价下跌经济增速上升可以智取

北京、广州、深圳的房地产进入限价调控，房企市场如何洗牌呢？笔者认为，豪宅面临穿小鞋。

因为豪宅出售后会拉高地方政府管辖范围内楼市平均的价格，所以，4月20日，广州花都的新鸿基旗下住宅御华园莫奈金峦二期开盘，当天售出300套房源。而且3月份广州市房价同比涨幅已经达到11.2%，所以，4月22日，广州国土房管局发布通知，即日起全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业必须接受国土房管部门的价格指导。

很明显，高房价成为地方政府头痛的事情，不能大量放开，否则会大幅抬高房价，所以，对高价房采取控价控量双控已经摆在事实面临，否则广州市政府如何保证房价涨幅不超过基金涨幅呢？

笔者认为，当下，一些城市，只有通过大量上市保障房、低价房源的大量上市并成交，才能降低楼房平均价。否则，房控涨幅等于废纸一张。所以，今年一些豪宅就要受到房控涨幅的一些销售量和成交价两个因素了。不仅今年这样，将来也会这样，房价大涨实在是太敏感了，地方政府经受不了社会的压力，所以，只好通过控制豪宅数量和价格的双控，才能不让政绩十分难看。

那么，一些城市市中心的房子怎么处理呢？

笔者认为，还是通过出租商铺比较好，从卖变租，降低城市的楼房出售的平均价，又有利于市中心进一步促进繁荣，这才是一举两得。

那么，如何把市中心的商业气氛弄好呢？

笔者认为，这需要地方政府邀请一些具有国际视野、战略的专家来指导，才能促进地方政府的市中心商业市场不应商铺大量扩张，而导致该市大家生意下降。相反，通过市中心大量商铺的推出、市场的推出，变成良性相互促进发展达到兴市，才是主要方法。通过这种方法，让一些城市市中心不卖房，把成交的房子转变成郊区或中低档房屋，高端房屋大量转变成商铺，如此，整个一些城市的房价就会不高了，而且又搞活了市场。这才是楼市调控的治根术。

这里的关键是市中心如何再大量承接商业，笔者认为，只要采取差异化经营，或采取特色化经营，等等与众不同的方法，还是会兴市的。比如打造特色产品一条街，不同的街打造不同的特色，或者不同的地区打造不同的特色产品，这才是关键。所以，通过市中心不再出售豪宅而是出租商铺，把房屋成交放到中低档房源和郊区房源，就能降低房屋成交平均价。这对于修正地方政府的房价和地方政府的政绩以及社会压力和中央的任务，将是一箭四雕。

综上所述，笔者认为，一些城市提供市中心不卖房，改为出租商铺，利用各种各样的特色街，来吸引各地消费者，展示出成市成规模的特点，变成大家都有饭吃，大家生意好。而地方政府由于最低价房源和郊区房源成交，将大大拉低房屋成交价，百姓拥护，中央肯定，经济增长数据好看，房价下跌。通过智取，变成房价下跌不但不影响地方政府经济，反而促进经济，这才是北京、上海、广州、深圳四个市政府需要把关的方面。

作者简介：吴东华，商务部中国企业走出去研究中心顾问，预测欧美元趋势第一人，第一整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，创立“解购论”来淘汰“并购论”，提出第四驾马车来给中国各地政府和企业整合转型，成为中国政府和企业转型的第一导师。协助各地政府整合把脉，把脉企业投资风险，风险并非如国内外专家所言在于文化，而在于未来预测、多层次经营与否以及能否随机应变的整合。

写于2013年4月26日星期五  我的博客http://wudonghua020.blog.163.com