房地产调控不能总是扔“靴子”

（赵晓 陈金保）

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近期，随着“新国五条”及其相关细则的出台，新一轮楼市调控加码的“靴子”又咣当一声落地了。站在“风口浪尖”的房地产调控再次引发了大家的热议。

大家热议的焦点主要有两个：一是以往的调控一次次沦为“空调”，这次的调控就能有好的表现吗？二是严征二手房交易个人所得税到底会抑制房价呢，还是会助涨房价呢？

之所以大家这么关心这两个问题的答案，是源于一直以来我们就有这样的习惯性思维，即：房价跳涨一露头，就应该用“靴子”砸它一下，而房价平稳时，则可以随它去。就好比，房价暴涨是“火”，而调控政策就是“消防队员”，着火了，就匆匆把消防队员招呼来，火灭了，任务就完成了，下次再起火，就再招来。这个比喻折射了我们十年来房地产调控的基本思路，那就是：我们的房地产调控政策总是太着眼于眼前，而忽视了立足于长远。

从2002年至今，我国房地产调控历史正好已过十年。房价上涨，调控措施出台，再上涨，再调控……，惯性的思维和逻辑的循环好像永无止境，而房地产调控实际效果却一直差强人意，其背后的重要原因就是我们的调控政策总是习惯于充当临时的救火队员。

从根本上说，房地产调控的着眼点是引导民众的合理住房需求，并在此基础上保民生，然后才是促进经济的健康稳定增长。而在现实中，中国房地产调控的主导目标往往被异化为保增长，因为我们到目前为止始终没有告别经济增长型政府的特点，经济增长目标其实经常被内定于房地产调控目标之上。

虽然从2005年3月开始，政府就提出要“高度重视稳定住房价格”，并“将稳定房价提高到政治高度”，但是十年的调控历史已经显示了一个清晰的调控脉络，那就是：CPI走高，经济过热，调控政策就加码，而一旦经济下滑，“保增长”就跑到了“稳房价”的前面，调控措施就成了摆设。最典型的就是2008年，上半年还在调控房价过快上涨，下半年就变成了“救房市”以“救经济”。2011年和2012年初各地在放松调控上私下搞小动作，其背景也与经济下滑有关，其目的亦是保增长。说到底，政府其实一直把房地产调控当做短期的相机抉择的经济调控手段，而不是一项长期的制度性经济和社会政策。

楼下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一声“别吵啦！”，过段时间再吵，再扔只“靴子”。而一旦大家长时间真的安静下来，你还老不习惯，甚至悄悄跑到楼下去把“靴子”再捡回来。如此反复，时间一长，大家就习惯了，即使再扔“靴子”，大家也不再害怕。如此一来，房地产调控的效果自然就大打折扣。

简言之，我国房地产调控不能老打“临时牌”，要做的是尽快搭建长效的制度性框架。这个框架应包含六个方面：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系，建立完备的地方税体系，让地方财政收入更多地依赖于存量房产而不是增量房产；二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束，抑制地方财政支出的无限制膨胀，支出不减，打土地主意的冲动难抑；三是改善收入分配结构，减少贫富差距，房地产市场演化为富人财富的“储钱罐”，任何一个国家也承受不起；四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系，保障合理性住房需求的同时，给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本，目前上海和重庆试点的“象征性”房产税政策肯定不行；五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房体系，该市场化的要市场化，不该市场化的千万不能市场化；六是重建土地制度，打破政府一手垄断土地的市场格局。而在这个制度性框架中，房产税是最重要且不可缺失的一环，刚刚发布的国务院机构改革方案中提到的“建立全国统一的不动产登记制度”更是重要的基础性工程。

当然，这一市场机制的建立绝非朝夕之功，而是要有“打持久战”的打算。在长效机制完全建立之前，为给制定政策腾挪时间和空间，增加土地供应、限购、限贷等临时性调控措施也必不可少。

关键的是，十年九调控，我们在建立上述的长效机制上有什么作为呢？确实做的很少，即使有，也是步伐太小。该做的要做，不能老是犹豫不决，瞻前顾后，雷声大雨点小，没有第一步，哪来最后的完美。边走边改，自然就会水到渠成。

其实，跳出房地产调控的视野，放眼于中国当下的第三次改革，道理何尝不也是如此呢！

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