楼市盘点2012逆转年，2013折腾年

2012逆转年，2013折腾年

站在岁末年初的节点，回顾房地产市场，不胜感慨；展望房地产市场，喜忧参半。2012-2013年，正值欧美经济苦痛挣扎，正值国内党和政府换届，正值中国经济转型，正值楼市冷暖转换，这一切，都让观察与分析，不同寻常。

先回顾吧。2012年，房地产市场的运行轨迹，类似于2009年，发生了由冷到暖的逆转，但上涨的速度、强度和空间，都明显小于2009年。从商品房成交来看，3月份主要城市成交面积大幅反弹，其后持续走高，到6、7月份，成交量已远超去年月均水平，8-10月成交量小幅下滑，11-12月走出翘尾行情，很多一二线城市成交量创全年新高，暖冬特征显著。预计2012年全国商品房成交面积同比增长4%左右。

从价格来看，全国商品房成交均价，除了年初出现同比下跌外，大部分月份保持正增长，全年预计7%，与去年基本持平。若看70个大中城市的房价指数，在自2011年10月开始下行8个月之后，于6月首次止跌反弹，从此开始进入上涨通道，但直至11月，也仅是维持微涨，11月则涨幅突然扩大，这与成交面积的大增密切相关。但房价指数同比去年，仍出现了不足1%的小跌。这就意味着，本轮房价调控，取得了一定成效，并非完全“空调”。

房屋成交量是领先指标，房价变化略滞后于房屋成交量，而土地市场、房地产开发投资、房屋新开工量、国房景气指数，则是偏滞后的指标。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.8%，全国房地产开发投资同比增长16.7%，房屋新开工面积同比下降7.2%，11月份国房景气指数为95.71。这四个指标皆于三季度见底。这是与房屋供应有关的指标，尤其是购地量和新开工量，出现了明显的年度负增长，预示着2013年房屋供应偏紧，不利于稳定房价。

说完市场，再谈政策。2012年，房地产调控政策乏善可陈，因为政策基本没变化。中央政策，只有两点可以说说。一是，在总体继续从紧的前提下，对于首套房贷定向宽松，多数银行的首套贷款皆可打折，多为85-9折。二是，进入下半年后，频频重申调控不动摇，尤其是7月份，打出了一套组合拳：7月7日，温家宝总理在江苏调研时强调：绝不允许房价反弹。7月19日，国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。7月24日，国务院决定派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。7月31日，中央政治局召开会议提出：下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。

效果应该是有一些的，比如8-10月份部分城市住宅成交量已有所下滑，房价涨涨幅也略微回落。但是，由于没有新政策，房价总体仍旧上涨，甚至11月开始加速上涨。很多人疑惑不解，既然中央政策全年没放松，为何楼市还会逆转、回暖？主要是货币政策放松了，尤其是6、7月连续两次降息，不仅降低了行业的融资成本，也助涨了购房者的乐观预期。从外部看，6月美国推出QE3后，全球流动性趋松，人民币也快速升值，部分热钱进入中国。当然，热钱聚积香港的现象更为突出，房价高涨不止，迫使港府推出特别印花税打压房价。

回顾2012年，发现年初时我的几组预测相当靠谱：“2012年楼市将经历三部曲：探底、筑底、复苏。”“下半年市场将强于上半年，明年将强于今年”。2012年3月，住宅成交量刚反弹时，我坚定的判断“春季行情肯定有”。6月份时预测（7-8月）：“夏季淡季不淡”。8月份时预测：“金九银十成色不足，但将高位盘整”。10月份时预测：“这个冬天不太冷” “楼市迎暖冬”。

那么，2013年房地产市场和政策将走向何方？“2013年市场将强于2012年”，上文已提到，2012年初就已描出一个轮廓。首先，进一步延展总体预测：2013年“一条线：震荡上行，有惊无险。”市场总体是上行的，但不会太顺利，因为政策将会进一步升级，但即便打压，市场也不会大幅回落，高位盘整的可能性大。

其次，进一步再做具体预测。2013年相比2012年：国家统计局口径的全国商品房成交量（包括可售型保障房）增长20%左右，成交均价同比上涨10%左右。全国房地产开发企业土地购置面积同比增长10%左右，成交均价上涨20%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。全国房地产开发投资同比增长25%左右。另外，70个城市房价指数月度环比以上涨为主，少数月份可能持平或微跌；月度同比保持正增长，12月增幅达5%左右。国房景气指数持续上行，12月达103点左右。

至于房地产政策，正如中央经济工作会议所言：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。随着房价的持续上涨，收紧政策，或者出台新一轮调控政策，势在必行。具体时点，预计春节过后至5月期间，可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行，货币政策也将由宽松转为中性。但是，在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政打压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大，即便市场逆转为下行，最快也得到四季度，而2014年则存在较大的市场下行风险。

刊发于房地产世界