2013楼市前瞻，楼价预测

2013楼市前瞻，楼价预测

 

 文/邓浩志 

 

    经过了先抑后扬的2012房地产市场，在中央顺利换届，国内经济形势趋稳，美国不断印钞等多重作用之下，绝对有理由看好2013年中国的房地产市场，当然调控的上方宝剑仍然悬在头顶，乐观中仍需保持几分清醒。

 

城镇化需求旺盛，楼市长期看好

    推进城镇化发展将是未来我国发展的重点，而城镇化本身肯定会推动房地产业的发展。按每年1%的城镇化速度我国就会有1300万人口走进城市，这里就有近400万套住房的需求。再加上随着收入增加所产生的改善型需求，中国对住房的庞大需求在未来20年都不会有根本的改变。按我国目前住房的产能是不可能彻底满足市场的需求的，供不应求房价自然会持续上涨，加上住房本身就具有资产的特性，持有保值升值也是许多投资者的选择，所以房价上涨平均速度高于银行利息，高于GDP，高于收入增长水平也就不足为奇了。上面我说的是商品房市场，至于让中低收入阶层实现居者有其屋的保障性住房体系，因为存在政府补贴行为，所以应另当别论也应当有政府统筹安排，如果要求企业负担民政的角色，那政府干什么呢？

 

经济复苏，需求旺盛

    除了长期看好之外，短期也看好2013年中国的楼市，自2012年二季度开始房地产市场就已经复苏，成交一直保持在高位，初次置业和改善型轮番成为市场的主力军，要知道这些都是在经济形势并不怎么乐观的情况下取得的，2012年中国经济放缓，出口萎缩，股市跌破2000点大关。而在岁末最后的2个月里面，一切都出现了见底的迹象，各项经济指标掉头向上，CPI回归2时代使得中央有了更足的底气推出刺激经济政策，在12月中结束的中央经济工作会议上提出：总基调是稳中求进；实施积极的财政政策和稳健的货币政策；扩大社会融资总规模。多项个方向表面刺激需求是下一阶段的重点，而购房也是一种需求，重要的需求，所以明年楼市有望继续保持成交畅旺的态势。

货币政策相对宽松，投资力量得到加强

    很多人纳闷，关于楼市调控的政策从来就没有松动过，但为何楼价今年出现了反弹？的确政策没有松动，但货币政策松了，2012年的两次降息和多次降准使得市场整体流动性得到了较大的改善。在中国不动产领域始终是热钱所青睐的投资渠道，此次的楼市回暖，特别是8月份开始的加速回暖，和相对宽松的货币政策有着直接的关系。

 

后续供应不足或致价格快速攀升

    调控不当的负面作用将会在明年年中显现。为使房价回归合理，2011年中央采取了一系列让房企资金紧张的办法从而迫使其降价，各种封堵融资渠道的手段，使得房企融资总量大幅减少，因为资金链紧张房企也被迫降价，但同时也大幅减少了项目新开工量。资金不足同时也导致了房企拿地积极性的大大降低，从2011年第三季度至2012年的前三季度的一年多时间里，土地市场淡静异常，要么流拍或低价成交，要么政府土地供应少之又少。2012年前9个月国内1、2线城市完成年内土地供应计划极其糟糕，以广州为例，前9个月完成全年计划不足30%。四季度各地虽有加快土地供应节奏，但已经挽回不了今年“吃不饱”的局面，全年基本只能完成年初土地供应计划的五成左右。最直接的影响会从明年开始逐步出现一手住宅供应减少的局面。在需求持续增加而供应不稳定的情况，楼市将进入阶段性的供不应求局面，供不应求的唯一结果就是房价上涨。而这个快速涨价的窗口预计在明年的2季度。

 

重点关注市场库存量

    截止到2012年12月，广州各区一手住宅库存大概在10个月左右，总体供应虽然充足，但库存量其实在高成交之下每月都在下降，

广州十区二市商品住宅可售及未售套数、面积

区域

可售住宅（套）

未售住宅（套）

可售住宅面积(万㎡)

未售住宅面积(万㎡)

越秀

1130

2410

123881

290994

荔湾

1364

6290

165138

687769

海珠

2098

6497

317930

889935

天河

3002

6861

397766

955114

白云

1528

6963

208894

840629

黄埔

1122

1459

116255

147564

番禺

12224

22165

1698844

3032826

花都

11734

20792

1554858

2865682

南沙

2887

5259

371343

726475

萝岗

1350

3961

281299

607122

十区合计

38439

82657

5236208

11044110

从化

3218

7765

481691

1222945

增城

8440

16326

1107700

2354434

十区二市合计

50097

106748

6825599

14621489

备注：可售指纳入预售的项目中可供销售的单位，以及已确权可供销售的单位；未售指市场中尚未售出的新建商品住宅，包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元、不包括回迁房、直管房、自用房、公建配套等单元。

 

 

政策仍会收紧，市场波动加大

    2013楼市将出现火爆，楼价上涨也已成定局，唯一的问题是涨幅是否可以控制在一个可接受的范围内。如果没有较强的干预政策，楼价暴涨恐怕是大概率事件，所以2013无疑将又是一个政策打压楼市的年份。在出台强力政策的市场下难免会出现一定程度的波动，但基本不会改变2013年房地产市场火热，楼价上涨的这样一个趋势。政策的出台只会在某种程度上放慢楼价过快上涨的步伐，也让百姓和舆论能够接受而已。

 

 

 

文/邓浩志

2012年12月