房地产泡沫在哪？

    价格高就一定有泡沫吗？这是一个很严肃的问题。许多经济学家认为中国房地产泡沫大得不得了，同时，华尔街做空大师们也据此认为中国经济必然受到房地产市场泡沫的拖累而发生大问题。国内更有著名“独立经济学家”从2010年就开始，几乎每年都要站出来大叫一顿，未来中国房地产市场会出现50%的降幅。现在依然坚持，2012年年底，更说未来三年，中国房价会跌掉50%，甚至80%。

    这样的说法当然是基于“泡沫论”的说法。但事实是，房价不仅没降，反而还在上升。为什么？中国的房价中到底有没有泡沫？有多少泡沫？如果我们搞不清楚这个问题，一定会被误导，不仅延误了购房时机，同时还会因此而后悔不已。

    所谓泡沫，一定是价格远远高过实际价值的部分。那到底什么是价值？什么是价格？二者区别在哪？我说不清。而理论上，除了马克思主义经济学，在论述剩余价值时用过这样的概念，其它，尤其是现代时髦的经济学基本对此不做区分，因为他们认为价格是由市场供求关系决定的，买卖双方对交易价格满意程度，实际代表了买卖双方对价值的认知。

    那到底该如何理解泡沫？也许这只是人们的一种价格感受，不同的人群，出于不同的利益诉求，对泡沫有着不同理解。那是不是就一定说不清楚？如果非要说清楚，我们只能限定一些条件，然后大致地评价一下。

    对中国房地产市场而言，到底有没有泡沫？我的理解是：必须看开发商开发房地产过程中到底有多少利润。如果开发商利润越高，而且出现了远高于平均利润率的超额利润，那中国房地产市场一定就泡沫化了。那开发商的实际利润真得很高吗？

    我们仅以万科为例，2012年以平均每平米11295元销售了1295.6万平米的房子。按照其所提供的财务数据我们不难计算出，万科每平米房屋净利润967.5元，每平米净利润率8.6%。不错，2012年万科每股收益1.14元，净资产收益率也达到近20%。但我们不能把房地产商的资本收益和房屋销售每平米的利润率混为一谈，净资产收益率之所以高一些，那是房地产开发过程中，开发商使用了大量银行贷款，在杠杆的作用下，形成了较高的资本收益。

    做个不恰当的比方。开发商净资产（自有资本金）只有100元，每年只能赚1元钱，这时的资本利润率（净资产收益率）只有1%；但如果开发商使用了900元贷款，加上100元自有资本，这时一年就可以赚10元，资本利润率就可以达到10%。所以，我们不能因为看到万科每股收益达到1.14元，就说开发商“黑”，而实际情况，我们从不到20%的净资产收益率，以及每平米房屋销售8.6%的利润率看，均未超出社会平均利润率。

    通过这样的计算，如果每平米房屋只有8.6%的净利润率，那房价还有多大的降价空间？万科平均每平方米11295元的价格是否有泡沫？用不着我说，其实你已经可以做出正确的判断了。

    那房价为什么这么贵？问题到底出在哪里了？全国工商联给出的调查数据或许可以说明问题。据调查，房价中的61%变成了各级政府的收入，而开发商付出的建筑成本、销售成本、人员成本以及行政成本等再加上利润，仅占房价的39%。

    所以，我们给出的结论是：中国房地产没有泡沫，但房价确实过高，确实超出了老百姓的承受力。但要降低房价，不是开发商应当让利，而是政府应当让利。也就是说，如果说房地产有泡沫，那也是政府在房地产方向的“收入泡沫”，是成本刚性的“泡沫”而不是开发商利润过高引发的泡沫。

    也正因如此，所有压低房价的“市场手段”都会失灵，因为成本刚性。