郑风田造城卖地拿走农民30万亿的困局如何破解？

郑风田：造城卖地拿走农民30万亿的困局如何破解？

仅征地从农民处就拿走30万亿，而在城市老百姓一套买房钱，政府拿走70% 。国富民贫不是中国梦。在农村取消征地制度，让农民分享土地增值收益；在城市开征房产税，打击囤房，让新移民买得起房，这是实现中国梦的必要条件。

 

吴敬琏在中国发展高层论坛称：旧型城镇化整个是由赚取土地差价推动的。这些年来，大概从这个差价得到的收入有不同的估计，最低的估计30万亿。1982年宪法加上一条规定：城市土地国有，以前没有这个规定。当一个土地要变成工商业用地或者住宅用地、城市用地时，政府要征购，而这个征购价格和土地批租价格中间有很大的差距。政府从农民处低价拿地，高价卖出。

而在城市呢，房地产开发商任志强称:老百姓一套买房钱，政府拿走70% 。新华社新华视点的消息称，发改委领导说，房地产支撑着政府财政、经济发展、企业和个人财富增值利益，这样是不牢靠的。既然不把房地产当支柱，政府就应当果断剥离捆绑在其上的利益。

仅征地从农民处就拿走30万亿，这也是我国城乡差距愈拉愈大的主要原因。而城镇高房价也让许多居民成为房奴。而造成这些问题的主要根源是征地制度。必须取消征地制度，才能消除各种征地后遗症，实现城乡均富。

 

目前的泛征地化制度其依据其实是很牵强的。

征地问题太复杂，涉及到国家耕地保护、地方政府的土地财政、农民利益保护、农村基层冲突、社会稳定等核心问题，如何解决此类矛盾，需要一揽子的政策改革，而其实最核心的问题是城市土地国有化问题。 　

农村承包土地已在党的十七届三会全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中规定给予农民长久的承包权，也就是说这个权利是不能随便给剥夺的。同样的一块地，如果搞非农建设，比如建工厂、住房等非农使用，过去就要被地方政府强制征用，然后再转卖给具体的土地使用单位，其所依据的是宪法规定城市土地为国有。事实上现在农村与城市很难进行严格的界定，强制转变集体所有土地到国有土地讲并不是必须选择。农村与城镇的界线已愈来愈难区分。这种泛国有化的政策引申的征地其实是没有必要的。因为农村集体土地也分集体建设用地与农用地，也可以在农村集体建设用地上建厂房，并没有必要非要搞征收。

 

强制征地制度毁了农民的致富梦。

农民最大的财富就是土地，但强制征地制度使农村土地一增值就被收走，这种规定基本上毁了农民的致富梦。在1986年土地管理法出台前，珠三角改革开放，香港人来此建厂开店，农民就在自己的土地上建厂房出租，每年可以获得固定的租金。所以珠三角的农民至今还能够享受土地带来的红利，他们可以每年固定从工厂化城镇化中获取一笔增值收益。 农地转非农使用必须要被强制征用政策出台后，转为非农用后巨大的增值跟收益农民基本上就没有任何关系了。

 

强制征地制度助长基层卖地，会毁了国人的大粮仓。

卖地暴利太吸引人了，低价征地高价售出，这个征地秘诀很快被全国各地效仿，卖地就成为提升GDP，获得土地财政，建大广场大豪华办公场所的最有力武器。这种做法长此以往，我国的土地迟早会被卖光。那18亿亩红线，国家的粮食安全将无地可种。

按照目前的土地管理法规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。一亩地种粮一年也就2千多元收益，算下来一亩地的征收补偿也就几万元钱，但一转手近商业用地卖出的收益可能就是数百万，这个巨大的利差，使不少地方政府形成很强的卖地冲动，导致我国非农占用耕地数量大、速度快。

 

强制征地制度引发农村的不稳定。

目前农村集体土地被征用收益中农民只拿到极小的一块，各种重大基础设施建设对农民的补偿更低。国研中心的调查显示，征地之后土地增值部分的收益分配中，投资者拿走大头，占40%到50%；政府拿走20%到30%；村级组织留下25%到30%，而农民拿到的补偿款，只占整个土地增值收益的5%到10%。超低价拿地，高价卖出，一转手获得数亿。农民也看到了，农民不愿意了。征地问题成为农村最不稳定的来源，是目前农村矛盾的暴发点，也是目前我国农村面临的最大问题。

土地是农民的命根子，承担着为农民提供生产、生活资料及社会保障的双重职能，对农村的政治稳定和经济发展及全社会的稳定发挥着至关重要的作用。土地对农民来说不仅是一种资源，更是一种生产资料与生活资料，具有社保功能，农业的生产与生活，工作与保障全保土地了。全国失去土地、沦为“三无”状态的农民总数已达4000~5000万，由于土地征用引起一系列社会问题。以征地拆迁为主的新问题引发的对抗性冲突大幅度上升。据农业部的数据统计，仅2006年，农业部办公厅信访处共受理土地信访5689件(人)次，其中涉及土地征占的超过半数，达到3057件(人)次。另据一项对全国2749个村庄的调查表明，村民上访反映最集中的问题也是土地问题，其中因土地征收、征用问题上访的占40%。而我国近年来群体性冲突事件中，有一半与土地问题相关，大部分为征地问题所引起。出现不少地方补偿不足，或者不补偿，少补偿的问题，存在着拖欠、挪用、截留征地补偿和安置费等严重问题，损害了被征地农民利益，引发大量纠纷，而问题又难以得到处理，从而引发大量上访。 

 

如果不破除强制征地制度，会影响城镇化的进程。

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在国内外多个重要场合指出，城镇化是内需最大的潜力所在，是经济结构调整的重要依托。从未来角度来看，中国城镇化比率的提升将对中国经济产生巨大影响。

我国目前名义上的城镇化率为51%，其实有城镇户籍的不足35%，也就是说有2.6亿人在城镇工作，基本上属打工者，有房者的比例低于1%。这部分人如果真正地留在城市置业，假定一半需要房子，也就是说需要城市提供1.3亿套房子。另外如果我国要达到世界城镇化的平均发展水平，目前与我国同等发展程度的国家，其城镇化的比率一般都在70%以上。达到70%，我国还差20%，还再需要增加1.3亿套房子。这两个1.3亿套房子如何解决目前农民工市民化的难点，因为社保、子女上学等问题相对住房比较容易解决。城镇化的最大的难点是如果让这些新移民能够安居乐业，买得起房子。

让在城镇打工者能够买得起房子，享受同等的城镇社保、医疗等待遇。 如果不解决农民变市民问题，继续让3、4亿甚至更多的农民工每年像候鸟一样到处迁徙、漂流，是很危险的，是低质的城镇化。

农民工在城市买不起房子，多人挤在一块，住“老鼠窝”，而他们老家的房子是“空心村”，被“老鼠住”，这是资源的极大浪费。原因当然是现在的半截子城镇化，城镇的房价太高了，他们根本买不起。如果这些20%的农民工能够在城市买得起房子，他们老家的房子与村庄则可置换出来，多出土地来种粮。

目前的城镇化征地垄断体制只能带来高房价，要想让新移民买得起房子，必须破除垄断征地制度。其实深圳就是一个极好的例子，当初一个小鱼村，被划定为特区后，如果按现行的城镇化土地制度政策，搞征地，搞拆迁，估计建成现在的规模最少得百年。而那个小鱼村却用了不到三十年的时间，已建成1400万的大都市。主要房子是谁建的？当然是农民，农民在自己的土地上建起了房子。这些房子虽然差一点，但价格低，进城农民住得起。大量的农民因为建了房子出租出售也富了起来，大量的农村也因此分得了城市化的红利。最主要的，相应的社会矛盾也因此减少许多。如果按照目前的土地政策，所有城镇化的土地都得靠征地，由政府垄断，政府与开发商拿走90%以上的增加值，农民只拿10%左右，深圳估计现在还只能是一个小城市。那种制度一方面建不起来那么多的房子，建起来的部分，把价格搞得让人住不起。

 

破除泛公益化强制征地政策，除了纯公益性用地应该取消强制征地制度 。

征地制度改革有多种思路，除了目前的提高补偿收益比例外，应该缩小甚至取消征地制度，让农民成为土地交易的主体。商业用地要按市场价由农民与开发商共同解决。

根据2004年修改的土地管理法，国家为了“公共利益”的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但目前，我国农村集体土地征用“公共利益”泛化，界限不明，给多征滥占、侵犯农民权益提供了方便。

应该破除目前的泛公益化征地政策，农村征地必须界定为纯公益用途才能征用，可以借鉴国有土地征收条例的列举方式。目前我国农村土地征用泛化“公共利益”，给多征滥占、侵犯农民权益提供了方便。上述条例对公共利益界定为：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。农村集体土地一样可以采取这种方法来界定，对公共利益进行列条清晰界定，避免被滥用。

 

让农民成为直接的交易主体，保障城市化发展用地

除了非征不可的道路、学校等纯粹公益性用地外，其他的非农建设农地都可以让农民成为交易的主体，让企业通过租地的形式向农民获得，让农民成为交易主体。商业性用途的土地不能再通过国家先征收然后再转让的方式进行。用于非公益性的其他城市化用地，在符合政策允许的情况下，应该采取市场公平交易的原则，由用地者与土地所有者和土地承包人直接交易合作开发，政府不应再介入。

 农民可以以村为单位，与企业协商。 也可以采用土地入股的方式，与企业共建，甚至打包将土地卖给开发商，总之办法多种多样。这样的一个好处是有了竞争。企业和这个村谈不拢，可以和下一个村谈，农户和这家开发商谈崩了，可以找别家。破除了土地供应的垄断，工业用地价格和商业用地价格，会从两个极端向合理价位回归。

商业用地的价格降下来，好处显而易见，商品房价格也降下来了。今天，城市里的房价这么高，进城的农民工买了房子的比例还不到1%。农民没房就没法在城市安家，谈何城市化。工业用地的价格或许会涨一点，这并不是坏事。现在普遍低的离谱的价格，是违背了国家规定的。另外，涨到合理价位，也会让企业节约用地，不至于像今天这样大量浪费。

 

改变目前泛粮食安全政策，尽快划分出基本农田，放开其他农村土地的管制。

当然，让农民成为市场交易的主体，必须要有个前提，那就是土地用途管制。划定基本农田制度，在基本农田的土地是禁止非农使用的。基本农田之外的土地，应该允许农民来搞开发建设。

目前我国的“泛粮食安全”政策，把农村所有的土地都划入严格管制范围，大大降低了稀缺土地的使用效率，在某种程度上弱化了农民的土地权利，导致城乡土地同地不同权。实际上在我国广大农村，真正用来种植粮食的毕竟不是全部土地，除了种粮之外的地，包括农村宅基地、四荒地等，这些土地目前在太泛化的粮食安全政策下，也不能进行抵押贷款与商用，不能够进行自由流转。其实农民的宅基地与粮食安全关系不大，不能用来生产粮食。未来国家应该对承担粮食安全的基本农田进行严格限制，除此之外的土地经营应该放开，这样也能够激活农村土地使用效率，让农民获益。也能够保证城镇化发展用地需求。

 

通过收入调节税解决暴富问题，税收用予基础设施建设。

将土地收益还利于民，取消地方政府的土地垄断权，无疑动了地方政府的“奶酪”。 如何才能保障地方政府的收益？可以通过税收来解决。土地增值如果全部让个别农民拿走也不公平，会引发新的社会不公，所以可以用收入或者土地交易调节税来解决，通过暴利税等调节，解决地方公共基础设施建设所须费用。

许多国家都有一个暴利税，比如你炒房子，赚了几倍的利润，可能其中一半都要交税，因为你获利的过程，并没有做出多少对社会有贡献的劳动。

国土资源部副部长胡存智日前在中国发展高层论坛上表示，应该考虑把现在已经成功的限价、限购的政策及时总结。当前最值得考虑的是对现有的房屋，对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税。 3月14日，SOHO中国董事长潘石屹在其微博发表就如何降房价发表看法，“潘石屹版降房价”指出，若全国每户第三套以上所有住房，收原值1%的房产税。同时，免收二手房交易的所有税收，则可实现“明天房价马上降”。

 

通过新的税收入体系，来改变目前地方政府单纯卖地获得收益的怪状，因为地总有被卖完的一天。通过开征房产税，让地方政府能够有稳定的税源。农民卖地收入过高的话，可以征收暴利税；开发商在土地上盖好房子出售，又是一笔增值税；消费者购房后，在房产使用过程中交房产税。政府通过这些税后就能够有稳定的税源。记得去年在国外与一美国教授聊天时发现美国的房价比北京上海低多了，问她为什么美国人不趁机多买房搞投资，据她讲，美国人买第一套房费税很少，但如果买第二套房，第三套房等，每年则要交数量庞大的各种房产税，让你养不起。所以多数居民只能买一套房。其实我国早该出台相应的政策，现在我国一部分人囤房获得暴利，另一部分人买不起房、没房可住，所以征收房产税迟早都要推行。征收房产税的目的不是让所有人都交税，而是要让囤房的人因囤不起房而把房子吐出来，让没有房的人有房可买。