逼退住房投机注定是一场攻坚战？

最近中国各大中城市房价指数持续上涨，让房地产市场以任志强为代表的“春天派”的预言又一次被证实，而“唱空派”们在这些年中却“屡败屡战”。就连一些中间人士也无不辛辣的指出：不少人因为信“唱空派”专家或损失惨重，或离住房梦愈行愈远，“唱空派”专家的准确度还不如掷铜钱。

      面对楼市新政“国五条”推出，“春天派”专家们认为又是老调重弹，对当前房地产市场仍不具杀伤力。有专家甚至断言“国五条”将是房价的助推器。但是，近期实施细则出台，除强调继续严格执行商品房限购措施外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。这些人又惊呼：政策的严厉会重创不少城市的二手房市场。笔者觉得奇怪，同样的政策，同样的专家，对政策的反映为何如此截然不同呢？

     这是因为，当前中国的住房市场属于以投机投资为主导的市场，所以住房的价格取决于市场的预期。在这个市场中有一个强大的既得利益集团（由地方政府、银行、专家、投资者等组成），具备强大的市场操纵力量，他们为了维护自己的利益，想尽办法制造符合他们意愿的市场预期，并竭力阻碍调控政策出台。所以，当“国五条”出台时，他们大声叫喊这些政策没有作用；而“国五条”细则真正展现时，他们又来了一个急转弯，说政策过于苛刻。

     纵观本次“国五条”实施细则，其核心内容仍然是鼓励自住需求，严格遏制住房投机。虽然市场反应最为激烈的也是遏制投机的两条重要措施：一是第二套住房的首付比例提高及贷款利率上升；二是对住房交易征收20%的交易所得税。但是细则打击房地产投机是从多方下手，比如限从与限购政策的继续强化，差异化的信贷政策重申，房产税政策落实。

      细则规定“严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，并规定要通过各种方式甚至于法律手段，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。这样的规定是有针对性的。事实证明，之前限购政策执行中的违法违规行为不少，比如，持有多个户口多处买房，比如突击缴纳社保等。这些现象，一方面是因为政策的不完善，一方面是因为政策执行存在权钱交易等行为将政策架空。要让限购政策执行到位，发挥应有的调控作用，就必须让违法违规行为不能漏网，加大对责任人的处罚力度。

      在个人房贷方面，实施细则的一个着力点是把不同性质的住房需求严格地区分开来，鼓励自住需求，遏制与打击投机需求。为了做到这一点，细则要求进一步强化差别化的信贷政策，对于购买第二套以上的住房在信贷上全面从严。较之以往，这次没有提到“改善性住房”优惠。而所谓“改善性住房”，正是近几年房地产投机者打开政策缺口的关键。同时，细则特别强调区别住房投机需求与消费需求的制度约束，要求对不执行该项政策的银行有纪律约束。也就是说，细则强烈地向市场显示，政府要通过信贷政策限制房地产投机投资的决心。

      在税收方面，细则再次重申了“国十条”对个人住房交易所得税的征收。重申该政策，意在要落实。但要有效打击住房投机，单一的税收政策是不够的。比如香港，不仅在信贷政策上对不同的住房需求有严格的差别化政策，对住房需求在进入市场前先有一个严格的限制，而且通过不同的税收政策对不同的住房需求进行严格的限制。比如，政府针对短期投机炒作者推出额外印花税，对非香港购买者推出买家印花税，对长线的投资者则推出双倍印花税，而对于完全是自住的第一套住房完全免征税收。税收方面的调控政策只有区别不同情况，覆盖多个环节（交易、持有、转移等），才能真正挤出房地产投机。

      正像2007年时的中国的A股市场那样，当年股市处于颠狂时期，任何“春天派”的预测都会奇准无比，而唱空者不仅所有预言尽墨，而且“做空”还需要一定的胆量和勇气，这说明跟趋势作对的人必然出局。而我国的房地产没有经历过任何像样的调整周期，不管你是否是房地产专家，似乎只要唱多就必然会赢。但是这样"闭眼晴”都猜得准的好事又能持续多久呢？本次楼市调控“国五条”在政策、信贷、税收等方面给过热的房地产泡沫降温的力度是空前的，这既是意在扭转人们对房价上涨的预期，也是要逼退投机投资者的渗入。不过鉴于中国房地产已积重难返，真正要逼退投机投资者非要打一场攻坚战才行。