双倍印花费杀伤力大

从增加的幅度上来看，今次对第二次置业所增收的印花费，惩罚性不及之前针对短期转让与外来买家所征收的印花费。针对二次置业的印花费，最高不外8.5%；而针对短期转让与外来买家的，最高可去到20%与15%。然而，今次双倍印花费的覆盖面却比上两次大。短期转让占市场交投的比例，在大旺市的时候，亦不外两成左右。至于外来买家，占市场交投的比例，一般都不足10%。余下来的，主要是本地投资者与用家。而用家中则以换楼人士为主，因为现时的楼价已与首置者脱节。但今次的双倍印花费，不但影响本地投资者，连换楼的用家也被波及，打击面十分大。

虽然说，换楼人士只要能在6个月内将原先的单位卖出，就可界定为用家，而非二次置业投资，可要求政府退回多交了的印花税；但一般换楼人士都不会随便去冒这种风险。他们会倾向先把原先的单位卖出，然后再以没楼人士的身份去买楼，那就不用交双倍印花费了。换楼人士的这种做法，可对市场的表现，造成很大的差异。

在市势明显趋升的时候(之前香港的楼市就是处于这种境况)，换楼的人会倾向先买入，后卖出，因为他们担心，卖出后会没法以同一个水平的价钱补回。但现在他们会采取完全相反的策略——先卖出，后补回；因为他们担心，一旦没法在6个月内卖出原有的单位，就没法要求政府退回印花费。此外，要在一定的时限内卖楼，对卖方有压力，在讨价还价时肯定会处于劣势，不容易卖得好价。

当换楼人士采取先买后卖的时候，市场上买家多，卖盘少，价格自然趋升。但当换楼人士采取先卖后买的策略时，市场上就卖盘多，买家少，价格就容易下调。

自住的小业主放盘，压力相对不大，非过了3、4个月都卖不出，否则不易轻言减价。所以二手市场的调整，会来得比较慢。

但发展商的情势就不一样。他们卖的是楼花，是中大型单位。楼花未能实时入住，销售的对象不是用家而是投机者。而中大型单位的主要销售对象，亦不会是初次置业者。政府的多种惩罚性印花费措施，都会对新盘的销售，产生遏抑作用。此之所以，最近发展商已纷纷选择减价。

此外，双倍印花费对买楼收租的投资者，有很大的阻吓作用，尤其是工商铺与豪宅，所受的打击会更大。超过2千万元以上的物业，如果是买来投资，得缴交8.5%的印花费。现时这类楼宇的租金回报率才两厘左右，交了8.5%的印花费，等同首四年的租金白收。在这样的情况下，还有谁愿意买楼收租？因此，今次即使楼价往下调，租金亦可能因租盘减少，而无法随楼价同步下跌，对要租楼的人帮助不大。