房产交易费用由谁埋单

房产交易费用由谁埋单

摘自《理财周刊》

　　交易费用该由谁付?这是由公平交易派生出的“公平”之争，尽管在理论上应该是买卖双方均等，但在现实生活中，若买方强势则卖方多出，若卖方强势则买方多出。
　 　楼市调控再次殃及池鱼，股市应声暴跌。房地产业上市公司一字跌停，沪综指回探2270点，距2250点的调整支撑仅一步之遥。楼市的政策调控声东击西， 声称“扩大房产税试点”却突然祭出卖房的收益需缴纳20%的税，这并非房产税而是资本利得税，由此提高了房产的交易费用。
　　早期的市场源于集 市，人们自发地互通有无，约谈价格，市场并没有交易费用。伴随着市场交易规模的扩大，监管者出现了，监管者对买卖双方抽取费用并提供服务，这就是早期的印 花税。印花税是交易税，和买卖双方的盈亏无关。后来由于某些交易产生了厚利，人们约定俗成开征利得税，市场的监管者因此升级为“公平交易”的维护者，税收 就从服务费派生出了再分配功能。尽管人们对于“公平交易”的标准争议不断，但以“公平”的名义征收税费必然增加市场的交易费用，交易费用从此成为市场交易 量的调节工具，直接影响市场的交易行为，甚至决定市场的存在。
　　交易费用应该由谁付?这是由公平交易派生出的“公平”之争，尽管在理论上应该是 买卖双方均等，但在现实生活中，若买方强势则卖方多出，若卖方强势则买方多出，由此派生出一个理论命题：谈判力量(Bargaining Power)。对于谈判力量的研究又进一步演绎出“信息不对称定理”，经济学的理论与实证研究证明：信息不对称会导致“买的不如卖的精”，因为卖方通常是 信息的主动提供者，具有先天的信息优势从而强化卖方的谈判力量。由此演绎，任何形态的交易费用都会有较高的概率转化为交易性溢价，以较高的比例由买方承 担。换句话说，尽管开征20%资本利得税的初衷是针对卖方的投资性收益，但由于资本利得税同时又是房产的交易费用，其结果可能会倾向于提高而不是降低房产 的交易价格。
　　交易费用的增加会推动交易价格的上涨，恰如人们常说的：“羊毛出在羊身上。”任何税收，无论依据何等“公平公正”的理由，都会对 交易市场产生“剪羊毛效应”，从而改变市场的供求均衡。在买方市场上，若价格上涨的趋势不变，交易频率会因谈判过程的延长而下降;在卖方市场上，交易频率 则会因为卖方的真实收益减少而下降。所以说，房产交易的任何新增税种都会导致交易频率的下降，却未必导致房产交易的价格下跌。交易费用的上涨在什么情况下 会导致价格下跌呢?只有一种情况，即市场大跌前夕!此时，交易费用的突然上涨会成为压垮骆驼的最后一根稻草，成为市场大跌的导火线!
　　曾讲过， 在中国城市化的最后阶段，楼市将冰火分明，高铁网和水资源将重整河山。现代城市的无形边界是“三功两水一张网，人流钱流逐水流”。所谓“三功”，即就业、 财富和消费三大经济功能，所谓“两水”，即货币之水和自然之水;所谓“一张网”，即现代交通网。2012年，中国高铁网的“四横四纵”基本完成，结果必然 带来两个趋势：一些城市被同城化，一些城市被边缘化。被边缘化的城市若发生水资源危机，人口和货币如果外流就会产生“鬼城”。今日中国，地下水供应着 65%的民用、50%的工业和33%的农业。国家发改委的官方统计表明：中国657个县级以上城镇中有400多个依赖地下水，200多个城镇严重缺水。而 就在不久前，一份独立的研究报告触目惊心：中国的地下水污染范围高达55%!可想而知，若地下水污染继续加重其影响会有多大!这些城镇的人口外流就会导致 当地的楼市下跌，反而可能提高中心城市的购房需求从而导致房价上涨，这就是我讲的“冰火分明”。
　　税的本源属性是公共服务费，如果紧急开征的资本利得税用于水资源治理，纳税者心安理得，征税者理直气壮。大文豪雨果的名言是：下水道是城市的良心!那么，地下水则是一个国家的良心!决定着上百个城市的生命!

 

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