新“国五条”出笼敲山震虎，房企抢跑

新“国五条”出笼敲山震虎，房企抢跑

专家分析称，佛山去年新房成交价回落，政策大幅加码可能性不大

邓浩志接受《南方都市报》采访

2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。此次国务院常务会议中发布的五项继续推进房地产调控的政策，被业界称为新“国五条”。其中最受业界关注的莫过于房产税试点城市扩容，二套房贷款门槛提高等多个条款，这些内容虽“旧话重提”，却铿锵有力，犹如今年房地产市场第一声“春雷”。

    佛山是最早出台限购措施的地级市，也是调控执行力度较强的城市，这场“春雷”也给业界敲响警钟，房地产调控真的会祭出“后手”，进而加码吗？

    限购不放松　房产税欲扩容

    新“国五条”核心要义指出，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策，这意味着限购松绑或调控放松，在短期内已是“天方夜谭”。

    新“国五条”中的前两点，在此前也曾多次强调。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。而佛山在2011、2012年，均根据本地实际制定了房价控制目标，分别为涨幅不得超12%、10%，与G D P增幅相当。

    新“国五条”中最受关注的，莫过于要求扩大个人住房房产税改革试点范围。这也是近年来国务院常务会议在进行房地产调控工作部署，首度提出要求扩大这一范围，而新“国五条”中要求严格实施差别化住房信贷政策，也被外界视作银根收紧的信号。

    除此之外，新“国五条”还要求坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施。要求增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管，更要求推进城镇个人住房信息系统建设，都是对此前房地产调控及住房保障工作的重申和强调。

    省房协理事、知名地产专家赵卓文，却认为新“国五条”对市场是个“黄牌警告”。他在博客中撰文称，在一线城市楼价持续反弹走高的背景下，这一次的国务院常务会议的表态“很温柔”，但又像是足球比赛里的黄牌警告。

    在赵卓文看来，如果运动员不吸取教训，就会被罚出场，开发商不能不高度重视。

    旧话重提或有“后手”

    此次新“国五条”中有关房地产调控的表述，此前也曾多次出现，颇有旧话重提的意味。但在本届政府届满、全国两会召开的前夕发布，不少业界人士由此认为，中央或地方政府将出台新一轮的房地产调控细则，旧话虽温柔，但后手或“凶猛”。

    在本周，多位广佛房地产专业人士都向南都记者表示，包括佛山在内，地方性房地产调控新一轮的政策变化，或将在两会之后和今年“五一”期间颁布。但考虑到佛山去年市场稳健，楼价下降，即使调控有变化，大幅度“加码”，特别是出现逆转性调控政策的可能性并不大。

    方圆集团首席市场分析师、地产经济学家邓浩志就认为，短期内不会有严厉调控楼市的新政。一则国五条语气温和，重申旧政策居多，另一方面目前不少城市，近期楼价上涨也是刚起步，只要不上快车道，政府总会容忍一段，以房价涨幅为尺度，继续出重手的可能也不大。

    佛山市领先丰房地产顾问有限公司总经理助理李华宇指出，从历年来房地产调控轨迹来看，一向都是国务院常务会议定方向，六部委出细则，目前这个政策窗口期到3月以后，各地出相关细则是大概率事件，但佛山是否会出，主要看楼价的走势。

    在他看来，以楼价走势为衡量标准，佛山进一步出台加码房地产调控的地方细则可能性不大。李华宇说，佛山房价在2012年下降是个很重要的指标，同时限购调整了本地市场供应产品，实际成交的也是刚需型产品，同时佛山本身属于已限购的城市，调控尺度严，实际加码可能性不大。

    根据市住建部门官方统计，去年佛山新房成交均价为7634.95元/平方米，同比下跌6.55%。

    这是在连涨4年后，佛山新房成交价首度“涨停回落”，在业界看来是佛山房地产调控保持稳定，不会实际加码的“成绩单”。

    佛山年内出台的调控新措施可能性分析

    高价房或限售

    可能性：★★(最高★★★★★)

    研判 佛山今年楼价控制目标或再与G D P挂钩

    新“国五条”第一条就指出，部分大城市须公布今年的房价控制目标。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

    早在2011年3月限购期间，佛山在广东省率先颁布年度房价控制目标，当年确定的佛山房价目标不高于G D P增幅，“红线”为12%。而在2012年，佛山再次公布年度房价控制目标，“红线”进一步收紧为10%。

    2013年迄今，佛山尚未对外正式颁布年度房价控制目标。不少业内人士也指出，作为非省会城市，佛山在此公布房价控制目标去年前年已做“表率”，各大省会城市将会陆续公布年度房价控制目标背景下，佛山年内继续颁布年度控制目标的可能性很大。

    在邓浩志看来，广佛两地的房价控制目标都是与G D P挂钩，但在去年底开始，房价上升势头明显，要完成目标挺费劲，到了年底把高端项目暂缓取得预售证或暂缓网签，特别是到了今年下半年房价控制目标难以完成的情况下，作为临时调控举措还是有可能的。但李锷则认为，这种可能性不大。他表示，在2011年政府的调控重点都在控制过快过热的房价，利用一些非常规的行政手段，做一些临时调整是可以理解的。但目前佛山房价在整体上增幅不大，再度“祭出”此种特殊调控手段的迫切性不足。

    现状 鲜有项目的预售证被延迟

    目前，鲜少佛山房地产商反映取得预售证会遭遇延迟。但在2011年，佛山房价像脱缰野马，限购刚开始时，高价盘被主管部门“约谈”，暂缓取得预售证的个案亦有数个。

    在2011年，限购之后佛山房价并没有立刻得到控制，一些地处禅桂市中心的高地价项目在开盘和加推过程中就向记者透露，被主管部门“约谈”，被要求暂缓一段时间预售证，以平复因为高价项目入市成交，拉高全市平均房价的可能性。

    但在去年，在买卖双方预期相对理性的情况下，此类现象几乎绝迹。不过，广州去年下半年，高端盘“限售”依然个案连连，广州市国土房管局去年9月透露，对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。

    在广州珠江新城板块，这一行政性的调控举措，被业界视作既“限售”，亦“限签”，一些高端盘为此“头大”不已。

    二次置业首付、利率提高

    可能性：★★★(最高★★★★★)

    研判 抑制投资型需求，实施可能性大

    新“国五条”中要求严格实施差别化住房信贷政策。在多位广佛房地产业内人士看来，如果房地产调控有“后手”，利用银根手段进行微调，提高二次置业者资金门槛，抑制投资型需求，是一个很现实，且有较大可能性的手段。

    李华宇认为，去年全市新房买家以刚性需求为主，但到第四季度二套房买家比例加大，一旦第二套房的首付、利率提高，刚需类改善型买家，购房迫切性会放缓、置业欲望会降低，中大型住宅产品销售会遭遇到较大的困难。而易居中国广佛公司总经理助理李锷称，二套房银根收紧是短期内对市场影响最大的调控举措，但从各地来看这种调整还处于吹风阶段，揣测成分居多。星星华园国际营销总监柯志斌也指出，对调控手段而言，调银根增加了改善型置业者的成本，效果是最明显的。

    现状 房贷政策暂“按兵不动”

    “银行方面暂时没有表示收紧或者放松的态度，反而还跟我们打听其他银行的动态。”据南海某楼盘销售负责人介绍，在国五条颁布后，除了部分消费者关注房贷变动之外，就连部分银行也开始“打探”其他银行“有无动静”。

    同时，记者从中海、招商、长信、中南恒展、合生以及三盛等开发商获悉，目前楼盘现场执行的政策基本没有变化，同时，贷款的申请和审批也都相对比较容易。“没有接到新的政策。不过，也有银行取消了首套房的8.5折优惠，优惠幅度比之前政策略紧。二套房也传出收紧的‘风声’。”

    南都记者本周对佛山中农工建招广这六间银行禅桂中心区的网点进行走访，各大银行的个贷部工作人员介绍的现有房贷政策基本与去年接近。目前首套房普遍执行三成首付，利率优惠从8.5折到基准利率不等。而二套房大部分仍执行六成首付以及1.1倍利率，也有部分银行工作人员表示二套房最低首付五成，但视个人信用情况或者楼盘合作情况而定。不过，与之前南都记者进行房贷调查银行态度方面比较一致不同的是，有银行工作人员对政策表现出一定的不确定性。对于后续房贷政策的走向，有开发商负责人表示，不排除五一之前有新的政策出来，但是差异化房贷的执行标准应该仍旧是主要方向，因此预计即使调整也不会太明显。

    住房信息系统联网

    可能性：★(最高★★★★★)

    研判 此举在佛山落地，仍有长路要走

    此次公布的新“国五条”中，也要求各地推进城镇个人住房信息系统建设。这也是国务院多次强调住房信息联网工作，让在异地有房的个人，难以逃脱限购漏洞进行炒房。但在业内人士看来，此举措在佛山落地，仍有长路要走。

    此前，作为主管部门的住建部，曾制定出一个住房信息联网的进度要求，即要求2012年6月30日前，应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。但迄今为止，住建部尚未公开联网工作进展情况。有媒体报道称，根据最初的设计，实现住房信息联网后只要输入相关的身份信息，就能查询到此人在全国各地所拥有的房屋的详细情况。媒体分析称，由于各地建网进度不一，甚至部分城市尚未建立覆盖区域内部的住房信息平台，连城市内居民“跨区买房”情况都难以完全掌握，这项工作推进难度极大。

    而不少业内人士也指出，住房信息系统联网在佛山落地，要视全国的情况而定，涉及面广，难度不小。其中就有业内人士表示，住房信息联网涉及不少置业者的个人隐私，目前在执行尺度上仍有不少争议，从短期来看在佛山的落地可能性不大。

    现状 广佛同城近四年，住房信息仍未联网

    实际上，早于2009年3月开始“同城化”的广佛之间，住房信息至今未实现联网。

    近期有一位南海市民周先生就告诉南都记者，其个人住房公积金在广州缴纳，目前的自住房在南海购买，同时并未按揭贷款购买，在广州住房公积金中心首次提取公积金的时候，就曾被工作人员告知：“查不到这套房源存在”，这显示两地住房信息联网，还处于“蛮荒”阶段。

    有不愿透露姓名的业内人士也指出，在佛山仍有部分楼盘可以利用为购房者补交税单等形式，让广州客在佛山获得购房资格，部分南海楼盘广州客比例因此仍比较大，也显示广佛之间互通居民住房信息，阻碍较大。一旦此系统全国联网，会让目前市场上的少数“灰色空间”被挤压。

    但李华宇认为，即使这一政策落地对市场冲击也是可控的。他认为，限购截留很多外地置业者，作为限购的补充，住房信息联网只是增加了一个手段，而目前包括南海房地产市场在内，基本都还是面对本地有资格的置业者，“灰色空间”并不算普遍。

    佛山试点房产税

    可能性：★(最高★★★★★)

    研判 试点排序靠后，短期不会试点

    新“国五条”中最受业界关注的，莫过于扩大个人住房房产税改革试点范围。虽然关注度高，佛山也属于多套置业比例大的城市之一，但业界人士普遍研判，佛山短期内不会“入榜”房产税试点城市。

    邓浩志就指出，从房产税试点的方向上来说，首当其冲的也是广州这样的大城市，同时从上海、重庆试点情况来看，也有各区个性化认定标准的特点，不会统一去划分。在他看来，即使有二线城市入榜房产税试点范围，也是苏州这样经济发达、较受关注的副省级城市。

    在柯志斌看来，从目前房产税在全国范围内只是试点，带有很浓重的试探性成分，特别是在广东省范围内，还没落地。

    其中就有专家提出，目前国务院确定的房产税试点方向来看，除了直辖市(上海、重庆)之外，会从房价较高的省会城市和副省级、计划单列市以及较大的市依次推进，佛山尚未成为较大的市，试点排序靠后。

    现状 全国仅重庆上海先行试点

    早在去年9月，房产税试点城市扩容的声音就传出，但并无下文。目前在全国范围内，征收房产税的试点城市，仍仅有重庆和上海。从目前已执行房产税试点的两市来看，地方色彩十分浓烈，征税的标准尺度也大相径庭，给其他城市继续试点房产税带来不小的挑战。

    去年9月20日，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。

    02-03版采写、制表：

    南都记者　周晓南　路漫漫

    摄影：南都记者　张明术

    市场反应

    佛山部分外来房企要求

    新储备地“当年拿地，当年销售”

    2月20日国务院常务会议召开后，以及之前盛传二套房贷将“7成首付，利率1.3倍”，佛山市场在宏观政策上的不确定因素颇多。但在春节之后，佛山新房销售情况却未见影响，而今年不少房企也将延续去年“以量换价”的策略，“抢跑”姿态明显。

    节后成交大增

    世联地产佛山公司最新公布的市场周报就显示，五区新房成交恢复了节前的高位，均价也保持平稳。

    2月18日到2月24日这一周时间内，世联地产佛山公司统计的一手住宅共网签成交979套；总成交面积为9 .88万平米；成交均价为8841元/平米；总成交额为8 .74亿元。而在春节后一周时间内，佛山新房成交套数达到54套，相比去年的个位数有了显著回升。

    世联地产这份周报指出，2月18日到2月24日这一周时间内全市除三水区零成交(因官方网站数据无更新)，其他四区成交量大幅增长，南海区涨幅最大，环比增长45倍；禅城区成交环比增长13倍，顺德区成交环比增长12倍，高明区较前周零成交增长20套。

    根据佛山市住建局的统计，在今年1月份，佛山新房成交可谓是交投两旺。整个1月份，五区新房成交了近7000套，相比去年同期的3000套，翻了一倍有余，而五区成交均价也维持在8000元/平方米上下，保持平稳。

    楼盘“跑量”，尽快套现

    到本月中，佛山限购就迎来2周年“纪念日”。作为全国最早出台限购措施及房价控制目标的地级市，佛山房地产调控是否有变数，虽然在房地产业内人士看来尚不明确，但房企加速推货、加大供应，赶在调控前“跑量”的姿态却很明显。

    去年至今，包括保利在内的不少大型开发商，都在加速储备地块的开发，“跑量”也是这些房企的共识。有大型外来房企相关人士透露，公司要求新储备地块“当年拿地，当年开工并销售”，以高速度开发抵消因时间而增加的贷款成本，尽快套现。

    某知名上市房地产企业相关人士也透露，今年公司制定的策略也是“抢上半年市场”。自春节之后，就启动了旗下不少楼盘的销售，计划在上半年就完成企业过半的预计销售额，减轻下半年的压力，“为此，我们公司管理人员上半年就得全员周末加班。”

    李锷则认为，在目前的市场环境和政策预期下，房企在多数项目上对定价的要求不高，价位维度都去到能够跑量的范围内，在目前政策不是很明朗的情况下，能够加大供应量，尽快套现，是很多企业的方向。

佛山市房地产业协会副会长骆仪克也表示，从去年下半年至今，佛山市场新房存量比较多，楼价上涨的动力不足，首次置业者对价格很敏感，房地产商加大供应、加速推货的同时，定价仍会很谨慎。