谈谈房地产新政和房地产市场

3月1日，国务院再出房地产调控“新政”。这次“新政”新在两个地方，一是允许人民银行“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，二是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

这两条“新政”目的是要“坚决抑制投机投资性购房”。

那么，什么叫“投机投资性购房”呢？简单说，就是一切不以自住为目的的购房行为。那么，进一步，投机购房和投资购房又是如何区分的呢？在现实生活中，我们可以经常听到别人说买房是为了投资，但是几乎听不到说买房是为了投机。投机和投资的分野在哪里？做个选择题：如果买了后不能卖，你还买不买房？答案如果是肯定的，那么就是投资，反之就是投机。简单说，赚房子租金的是投资，赚房子差价的是投机。这其实也是巴菲特的投资理念。真正的投资在乎的是标的物所能带来的现金流，而投机者则是为了卖出而购买。纯粹的投资或投机购房很少，现实中更经常见到的情况是，买了房子出租几年最后又高价卖了，既赚了租金又赚了差价，真可以说是“投机投资性购房”。

新政征收20%的房地产所得税，理论上真正打击的是投机性购房。因为房子无论如何升值，只要你不卖出兑现，那么政府也就收不到这个20%的“增值”税。也就是说，20%的房地产所得税打击的是炒房者。但是，前面的分析也表明，在买房之初到底是抱着投资的目的还是投机的目的，实际上绝大多数人是不明确的，或者说是双重的：购房人希望获得租金收入（投资），但是也希望有高价转让的机会（投机）。被视为价值投资典范的股神巴菲特，在股票价格严重高估的时候，也会选择抛出股票。虽然他宣称，对于好公司股票，他希望的持有期限是永远。投资和投机其实并不矛盾。

也就是说，新政并不能做到对“投机性购房”的精确打击。它必然是投资和投机性购房一起打击，当然政府也不讳言打击投资性购房。

无论是历史的经验，还是各国的经验，房地产的价值总是随着经济的增长而增长。因为一切经济活动均建立在土地之上，只要经济总量在膨胀，那么土地的拥有者总可以借此收取更高的租金。房地产的价值最终取决于建立其上的经济活动总量的价值。发达地区的房地产为什么价格高？因为发达地区同样土地面积上创造的GDP高。房地产增值不是房地产投资的结果，也不是房地产投机的结果，而是经济长期发展的必然结果。无论如何打压房地产上的投资和投机行为，均不能改变这一客观经济学规律。正是因为房地产价值长期内将随着经济的增长而增长，房地产被视为最稳妥和最可靠的财富保值增值方式。改革开放30年来，中国民间积累了巨额的财富，这些财富最终大部分投射在房地产身上。房地产实际上是存放民间财富的“仓库”。看看我们身边的人，大部分人房子的价值是不是构成了家庭财富存量的绝大部分呢？

20%的房地产“增值”税在明白无误的告诉人们：政府不欢迎不鼓励老百姓继续把房地产作为理财投资的第一选择。但问题是，放眼望去，除了房地产，老百姓的财富还有更好的出路吗？似乎也没有。这也正是困难之所在。新政只是采取“堵”的策略，而没有疏导。所谓疏导，就是要降低中国人在理财上的焦虑感。中国人穷了几千年，过去的30多年好不容易通过自己的打拼初步富了起来，人们迫切需要留住来之不易的财富。但是，高通胀却在蚕食老百姓辛苦积累的财富。一般人的理财可以说，基本上都是被高通胀所驱使的。它迫使人们去买房去炒股去投资，以跑赢通胀这头怪兽。想一想，如果货币贬值不那么快，人们还会疯了一样有钱就买房吗？因此，在“堵”的同时，政府更应注重疏导，这个疏导就是要求政府在货币发行上更加克制，人民币的币值能够稳定下来，那么人们即使有了钱也不会想到立刻变成房子。

但是，从另外一个角度看，此次新政“投机投资性购房”还是有一定的警示意义。那就是当前中国房地产的整体价格确实存在较大的泡沫，未来进一步上涨的空间并不大，一旦经济下滑，不排除短期内大幅下跌的可能。中国最大的房地产开发公司万科最近发布了它的2012年度企业经营报告，在报告中，它这样写道：“中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。”

我们说房价合理与否，我们是在讨论资产估值问题。而资产估值的基础是自由现金流，一切资产的现值都是未来自由现金流的折现。舍此，没有其他的方法。作为一项资产，房子的现金流来自于租金。因此，评估房价唯一正确的方法是把房价和租金进行比较。那么，当前房价租金比是多少呢？手头没有权威的数据，各地差异也很大。但是就拿房地产价格一直相对理性的广州来讲，据媒体的报道和本人的实地调查，房价/年租金收入比一般在40以上。也就是说，年化租金收益率低于2.5%。这意味着从租金收入看（这也是投资的角度看），买房连银行存款都比不上。其他地方，房地产的投资收益率就更差了。从租金收入角度看，当前的房地产是缺乏投资价值的。现在买房的人，实际上有几个又在考虑租金收入呢？很多人甚至忽略不计的，大家都在赌房价继续上涨。但是，绝大多数人忘记了一点的是，长期来看，房价上涨的幅度不会超过租金的上涨幅度。这与长期看，股价上涨的幅度不会超过公司盈利上涨的幅度是一个道理。过去十年，中国房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度，显然，这在接下来的十年是不可持续的，它必然在未来的某个时点上得到矫正，以实现均值回归。