房地产调控政策升级暗藏三大玄机

     国务院总理温 家 宝昨日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性安居工程建设；五、加强市场监管。最令人关注的是，这次国务院将扩大个人住房房产税改革试点范围。市场认为这是自2009年12月本轮房地产调控启动以来的第五次重大升级。

      此次国务院楼市调控的新举措，可以说即符合市场预期，也出乎大家预料。附合市场预期的是，最近由于一二线城市房价持续反弹，坊间对房地产调控进一步收紧已有预期，比如传言二套房贷将收紧、网上传言公开了“二套房7成首付，贷款利率为1.3倍”等方案。出乎预料的是，很多人推测楼市新政将会在全国“两会”之后出台。这种推测似乎有某种依据。2010年4月出台的 “新国十条”，就是在全国“两会”后出台的。

      笔者认为，楼市重要调控政策在什么时候出台，不排除有意与某些重大会议或重要活动“挂钩”，但也有偶然“撞”在一起的可能。即使重大政策出台时间与重大会议有关，也是可以理解的，因为很多重大政策必须在重大会议上定调之后才能出台，楼市调控政策不能脱离宏观经济大势。那么这次楼市调控政策“升级版”的出台背后有啥玄机呢？

      首先，自去年第四季度开始，为了稳增长的需要，各地政府对楼市调控政策趋于松解。全国一二线城市房价开始有反弹之势。甚至有专家惊呼，若不立即出台新的调控政策，一线城市房价有失控之可能。很多人对未来房价上涨的预期正在增强，并认为房地产调控也将成为“空调”，为了扭转人们的预期，平抑房价过快增长，新版房地产调控已经到如箭在弦，不得不发的地步了。一般而言“两会”的时间是固定的，而楼市则处于很大的不确定性之中，如果一味将“政策窗口期”与重大会议联系，有可能错过最佳的调控时间。由鉴于此，尽快升级房地产调控政策乃当务之急。

      再者，若不尽快遏制房地产投资炒作，造成房价暴涨，那么房地产虚假繁荣正在向物价传递，极有可能助推物价上涨、推动通胀攀升。宏观经济一个基本规律是，资产价格特别是房价上涨到一定阶段后，必然伴随物价跟进，从而使得整个经济虚火旺盛，经济发展过热。按经济学理论，当投机炒作到一定程度后，无论政府是否出台调控措施，进入楼市的庞大流动性会自身感到风险的存在，这么大基数的流动性将会趁势撤出楼市，进入到其他产品领域包括农副产品等领域进行炒作。往往农副产品种类中某一种成为被炒作的对象，大蒜、大葱、生姜等都成为过炒作的对象。如此不仅对我国今年将通胀目标遏制在可控范围内极为不利，而且还会加大我国金融机构的风险。

      最后，进入2013年后，我国当前各项经济数据表现良好，国内经济正呈现筑底回升态势，而楼市反弹却趋于火热，这即说明中国的经济增长还没有完全摆脱靠固定资产投资拉动的弊端，也说明了在经济增长逐步趋稳的背景下，正好调结构的最佳契机，也是出台新一轮楼市调控政策关键时间点。未来中国经济要摆脱对房地产的过度依赖，走上可持续发展轨道，就必须进行经济结构的转型。通过收入分配方式的改革、新型城镇化的改革来启动内需，而房地产泡沫过大将是启动内需的最大掣肘。

      本次国务院常务会议出台了一系列遏制房价过快增长的措施，除了重申限购限贷令之外，还强调了增加供地和保障房建设的步伐。最为关键的是，除了重申要扩大房产税试点范围外，还对各级地方政府进行了稳定房价工作的考核问责制。笔者认为只要这些措施能够被严格贯彻执行，房价上涨预期将会受到抑制，房地产投资投机性回暖很快会被冷却下来。事实也将证明，史上最严的楼市调控政策绝不会成为“空调”。