王福重房产税是高房价的克星还是帮凶？

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，要继续扩大个人住房房产税改革试点范围。同时，住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。

国务院再度对楼市“发飙”，房价会得到平抑么？房产保有成本的提高到底是抑制投资热情，还是继续转嫁给购房者？著名经济学家王福重在《公平中国：开启未来十年新奇迹的钥匙》一书中解读了“中国式房产税”的原委。

高房价成了某种“公愤”。好事者环顾了一下世界，好像发现了新大陆。房价真正的杀手锏不是什么提高首付比例，也不是行政限购，而是房产税。

开始的时候，讨论的是物业税。物业，一般认为是香港人的说法，指的是房产和地产。后来觉得不妥，因为内地的土地并非私有，只有地上的建筑才是私有的。后来就变成房产税，而房产税是1986年就有的一个税，不过只对经营性的房产征税。现在要征收，只需扩大一下范围，对非经营性房产也加征就可以了。如果是物业税，还要重新立法。

2011年，重庆和上海两市开始试点征收房产税，但是，征收的范围较窄，所获不多，而何时全面推开，一直在讨论中。

围绕房产税，有两个问题：一是，该不该征房产税；二是，房产税能不能降低房价。

主张征收的人认为，发达国家普遍征收房产税，因为房产是不动产，搬不走，很难隐藏，税收逃不掉，可以为地方政府提供稳定的收入来源，所以，很多国家的地方收入中房产税是主角。如果从长远角度看，我也同意征收房产税。但是，目前就征是很不合适的。

长期看，真正意义的房产税是财产税，征税的标的是完全意义上的私有财产。可是，严格说，中国没有人拥有自己的房产。真正意义的房产包括两部分，土地和地上建筑物。即使拿到了房产证的人，也只是拥有地上建筑物部分，而并不同时拥有土地，不过是拥有70年的房屋租赁权而已。70年之后怎么办，还需要法律的进一步明确，或者缴费延期，或者免费自动再延期70年，主动权都不在业主一方。而税收本质上是对私的侵犯。对不具有完全所有权的房产征税，在法理上是有重大瑕疵的。尽管目前，个别地方已经在征收房产税，也不能说明征税就是适当的。

有人说，美国就征收房产税，是的，房产税确实是美国地方政府的重要收入来源。可是，不要忘了，美国购房人拥有包括土地、天空和地上建筑物在内的全部的所有权。假使在房子下800米之内发现了石油或者矿藏，这些石油和矿藏也是属于购房人的，而头上的天空，也是私人空间。

严格说来，现在征收的土地出让金就是国外的房产税。因为土地出让金是强制征收的，将来成为房价的一部分，而且一下子就征收70年，远超过一般人居住的时间，恰好就是财产税的特征。要征收房产税，除了清理整顿其他乱七八糟的收费，取消土地出让金也是前提之一，否则就是明显的重复课税。

个别地方试点征收房产税，初衷是配合其他调控措施共同降低房价，这是典型的为达到某个行政目的“集思广益”的产物。可是，房产税降低房价，也许只是一相情愿。

在国人的传统观念，以及政策的意图中，住房是消费品，顶多是最大的消费品。这样的认识是很偏颇，并且不利于房地产行业健康发展的。住房有消费的属性，但住房主要是投资品，而且在本质上是投资品。

为什么？人们购买住房，可以获得两个方面的收益。一方面是有了自己的房子，就可以不用支付房租，即节约了租金。注意，即使房屋所有人不出租，而是自己居住，所有人也获得了相当于市场租金的收益，即隐性收益；另一方面，在正常情况下，房屋具有保值增值的特点。有人以北京的房产为例，研究房屋价值的变迁，发现除了极端的战争和革命时期，房价一直是上涨的。住房的增值是拥有房产的第二项收益，这是典型的投资品属性，或者金融属性。即使只有一套住房，也能有增值收益，比如卖掉，去租房住或者到其他房价低的地方再购房。

消费品和投资品的区别是，一方面人们购买消费品是为了消费，不是为了增值，一般也不会增值，而购买投资品不是为了消费，而是为了增值收益。不否认有部分买房的人就是自住，不想出售获利，但是，前文表明，即便如此，他们还是享有了增值的收益。另一方面，对消费者来说，消费品的价格是越低越好，在其他条件相同的条件下，价格越低，人们买得越多。而投资品的购买，则取决于人们对于未来预期收益的估计，跟现价的关系不特别大。买房的人，是不是有这种特征呢？显然是有的，预计房价上涨，人们就会购买，不管现价多高。

房产税能降低房价的依据是，房产税增加了纳税人保有房产的成本，每年都要为名下的房产交税，如果税率足够大，那投资房产，不如转投其他。如果房地产的投资（在中国经常被称为投机购房，其实，投资和投机本质是一样的，不过投机有贬损之意）收益下降了，需求下降了，就有利于房价“回归合理价位”。

有人说，美国的房产税税率就很高，确实如此。但是不要忘了，美国政府对房地产不再征收其他税费。如果只是征一个房产税，就不能说是高。如果税收能降低房价，那么，美国、中国香港以及内地的房价，就不会那么疯狂。过去的十几项税收都没有降低房价，再增加一个房产税，就可以指望房价降下来？

房产税是否一定能打击投资或者投机呢？这要看人们对未来房价上涨的预期。如果业主把房子出租，则在房产税普遍征收的情况下，业主可以在原有租金基础上把房产税加上，一齐由租客承担。如果租客的需求不那么迫切的话，也有可能只转嫁一部分。如果业主不出租，而是自住等待出售，则业主可以在未来出售时，将全部或者部分税收转给购买者承担，这同样取决于房地产市场的供求对比。如果人们预期房价还会上涨，则大部分或者全部房产税仍可以通过提高售价由买者负担。

所以，不能断然说房产税能打击投资或者投机，一切取决于市场供求状况，毕竟房地产投资是长期投资。就现在的情况看，中国正处于城市化过程中，房价将是一种上涨的趋势，必须等到这个过程的后期，房价才会真正稳定下来。这还不考虑富人投资渠道的狭窄等问题，考虑到后者，可能更不支持降低房价了。

即便普遍征收房产税成为事实，那如何使用房产税便是由此产生的新问题。因为地方政府经常处于捉襟见肘的窘境，财政支出的公共性也并不明显，没有达到公共财政应有的水平，人们有理由怀疑，房产税不过是为地方财政增加了一个收入渠道，而税款本身并不会用于有关的社区服务。与之相对照，美国的房产税，70%～80%用于社区公立学校支出，剩下的用于公立图书馆、残疾人服务，用于政府支出的不过3%～5%。在没有规定好税收用途前，贸然开征房产税也是不适当的。

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