广州楼巴前途堪忧

广州楼巴前途堪忧

邓浩志接受《信息时报》采访

    因不满转签合同和福利待遇等问题，最近，广州最大社区祈福新邨的200多名楼巴司机突然集体停工，导致万名上班族有家难回，业主们的生活一度被严重打乱。后来劳资双方楼巴司机代表与祈福集团基本达成处置共识，目前司机按时上班，祈福新邨楼巴恢复正常营运。该事件近日再度引起人们对楼巴的关注。据悉，近几年，广州频频有楼盘出现楼巴停运或者减少班次而引起业主强烈不满的事件。有业内人士分析，不少郊区楼盘周边交通配套不完善，当初为了吸引买家而开通楼巴，楼巴仅是楼盘营销手段之一，随着小区销售告磬，亏本经营的楼巴将被开发商放弃，未来，楼巴退出历史舞台是必然。

现状

近年部分楼盘取消或减少楼巴

     今年1月16日下午，祈福新邨的约200名内外线巴士司机，因为合同转接、工资待遇和事故及违章处罚等一系列问题与祈福集团相关部门协商未果而集体停工，导致众多业主只能步行或转乘其它交通工具回家。

据记者了解，近年郊区楼盘楼巴频频起风波，主要体现在楼巴完全取消、楼巴班次减少、楼巴路线缩水等，但是开发商对于楼巴事件的回应大多数都是因为运营成本的大大提升，以及常年出现了亏损的情况，所以不得不减少楼巴。此外，还有开发商表示，早前开通楼巴方便业主是因为楼盘周边的交通配套非常不便捷，但是随着多年的发展，楼盘周遍的交通配套已经逐渐成熟，公交路线的增多或是地铁的开通，这些足以取代楼巴。

    比如，在2012年12月星河湾楼巴取消的公告上就清楚的写着：“经过十年发展，华南板块交通环境已经得到进一步完善，特别是近年来番禺区已经开通了地铁2号线、3号线，以及多条公交线路。为配合市政府交通管理方案，星河湾社区拟在2013年1月1日开始，取消往返广州市区的所有楼巴线路（宏城线、建设六马路线），只保留洛溪线和小区线，楼巴月卡也同时取消。”据星河湾公布的“楼巴线路调整通知”，从2012年12月15日起小区首先引入“高峰42”、“302A”以及“302A星河湾短线(早上7：00～8：30往广州方向)公交线路”，临时上客点设于原来一期钟楼楼巴站，3、4、5、6期的业主需要换乘园区线到一期钟楼楼巴站转乘公交线路，同时往返广州市区楼巴运行至2012年12月31日24时停止运营。

    而回顾2011年5月9日，番禺广州碧桂园再次减少楼巴班次，华泰线甚至取消周六、日班次。该楼盘于2010年年底已开始减少了楼巴次数，取消华泰线周六、日班次，并减少周一至周五的低峰期班次，高峰期班次不变，15分钟一班；减少宏发线低峰期班次，高峰期班次不变，15分钟一班。

原因

成本上涨 楼巴经营“入不敷出”

    据记者了解，楼巴服务原本是借鉴香港物业模式，在公共交通设施还不完善的情况下，开发商出于营销需求、解决住户出行需求而推出的产品。业界人士表示，当初开发商开设楼巴的一个重要原因，就是为了解决郊区楼盘的交通出行问题，吸引更多的看楼客到这些楼盘购房。“最早应该是番禺华南板块的楼盘，由于当时该区域的楼盘距离市中心较远，而且各种公交配套的缺位，开发商为吸引买家到场，除了依靠较为低廉的房价之外，还必须‘放血’养楼巴，为买家、业主免费提供出行的工具。”在这样的背景之下产生的楼巴，其经营必然是亏损的，但相对于由此而带来的商品房销售所获得的利润，开发商是愿意放弃这“一毛”来换回“九牛”。

    随着楼盘开发的逐步推进，项目存货的逐步被消化，开发商逐步缩减了给楼巴输血的力度。于是乎，近几年，各社区逐步采取了减班次、减线路、增加收费，甚至取消楼巴等“止血”行为，将社区出行的问题重新抛回给社会。在这一过程当中，也曾多次出现社区业主的“维权”行为。

    一些开发商表示，楼巴的问题，说到底是“钱”的问题。如果楼巴的运营能够盈利，或者持平，开发商都不会冒着得罪广大业主的风险去采取缩水行为。某开发商人士给记者算了一笔账，与前几年相比，目前的油价、用工成本都增加了不少，即便是楼巴涨价，也难以抵挡成本上涨的缺口。“比如说，这几年，我们把车票的价格从5元上涨到7、8元，又能增加多少收入呢？而运营成本方面，单单是用油这一块，以前93号汽油也就4元多一升，现在要翻倍，我们需要增加多少费用？”该人士称，如果是上下班的繁忙期，通过收取车费还能够维持专线楼巴的运营，但在非繁忙阶段，完全就是在“烧钱”。“比如说，晚上十点后，往往一班车就只有几个人坐，能收多少钱？连油费都不够。”除此之外，在运营多年之后，由于楼巴的不断折旧，维护费用的支出也大大增加，更是让楼巴入不敷出。

预测

楼巴时代很快将走向灭亡

营运成本上涨让楼巴成为物业公司和开发商的“负资产、不良资产包袱”，业内人士认为，楼巴时代很快将走向灭亡，丽江花园等楼盘取消楼巴是很好的例子。

    维森置业董事长张维伦表示，楼巴的定性就是过渡产品，成熟完善的公共交通系统以及私家车才是解决业主出行的关键点，随着城市发展，未来楼巴会逐渐取消，毕竟开发商不会长期做亏损生意。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，一般的楼盘，开发商并没有承诺楼巴服务有效期有多长时间，所以停开是否涉嫌违约需要法律人士判断，如果法律允许，则不能把责任都推到开发商和物管身上，要解决出行交通还得靠政府组织，如果有开发商或物管有责任继续运行楼巴的，则开发商应该履行其售卖时所承诺的义务。

    但无论责任在谁身上都反映了一个问题，郊区楼巴的经营管理遇到了困难，比较突出的问题是楼巴经营入不敷出。公共交通作为社会服务本应由政府协调。在初始阶段，郊区盘由于人迹罕至，所以自行组建了往返市区的楼巴，但随着区域居住人口的增长，政府也有必要接管这些区域人口的出行问题。长远看，依靠企业组建楼巴仍不是长久之计。以后开通楼巴的小区恐怕会越来越少。目前运营的楼巴几乎全部亏本，运营费用都由开发商补贴，所以当一个楼盘完全销售完毕，楼巴队伍长期处于亏损，企业就要么提价，如果业主不愿意，那只能逐步停开，最终全面停开。

建议

靠政府发展公共交通是出路

    既然未来郊区楼盘取消楼巴是必然，那业主或者买家如何应对？依靠政府的力量配建地铁、公交，还是自救买车、拼车？

    全国工商联房地产商会理事吴新坚表示，目前楼巴承担了三个角色：开发商销售的门脸道具，政府公共配套的补充，业主出行的交通工具，所以郊区楼巴取消的前提条件应是满足平衡政府、开发商、业主的三方利益，在广州限牌、车位不足、道路资源配套严重不足的情况下，靠业主自行“买车”自救是不现实的，也不经济和环保。解决郊区业主出行的问题，政府需要加大公共交通投入，配套公交车、地铁等。

    邓浩志也认为，一旦郊区楼盘取消楼巴，业主自救比较困难，依靠政府介入开通公共巴士才正道，因为，为市民提供公共交通服务本来就是政府的职责，政府应该把这些新成熟的郊区划入交通规划范围之内。

    而广东工业大学房地产高级经济师申格联表示，作为业主，首先要了解购房合同中是否含有提供楼巴服务的内容，然后依法向开发商维权。假如不涉及合同纠纷，解决郊区业主交通的问题只有两个途径，一是通过市场联合承租解决，二是依靠政府公共交通解决。

    此外，也有业内人士提出，郊区楼盘比较分散，假如不在政府市政交通规划范围中，依靠政府解决希望相当渺茫，政府也不可能顾此失彼。所以还是要依靠开发商和业主共同想办法解决。比如可以由附近多个楼盘联合起来共同经营楼巴交通，而不应该由各个楼盘独立负责楼巴交通，这样既环保又经济。