温州房价难言“崩盘”

  温州房价难言“崩盘”

 

2012年下半年以来，温州房价大跌、房企资金断链、老板跑路的报道，层出不穷。近日，又有数据表明，房地产调控三年来，与2010年房价相比，全国70个大中城市中，仅有5个城市房价下降，其中浙江占4席（温州、杭州、宁波、金华），而温州更以高达17.7%的降幅领跌全国，同时也成为国家统计局监测的70个城市中近3年来唯一跌幅超过两位数的城市。

 

浙江楼市怎么了，温州楼市泡沫破灭吗，中国楼市也会随之崩盘吗？这一系列的疑问，盘恒在人们的心中。从全国来看，2012年楼市完成了由冬天到春天的切换，尤其是一线城市和少数二线城市，住宅成交量和价格持续上涨，近两个月已现偏热之态。与此同时，多数三四线城市的市场仍未出现回暖，尤其是房价未像一线城市那样强势反弹。笔者认为，现阶段全国楼市并无明显泡沫，更谈不上崩盘。

 

但是，少数地区的房地产市场，确实不容乐观。典型者如鄂尔多斯和温州。接下来，重点评析一下温州及浙江吧。从市场数据来看，2012年下半年开始，温州房价一直领跌全国。比如2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.3%，而温州下跌幅度最大，为16.4%。这是房价指数，若看实际楼盘，则确实有相当部分下跌三成，甚至个别下跌五成左右。

 

温州房价大跌，与经济面与金融面的恶化有很大关系。温州以民营经济为主的，且是出口导向型的，2011年欧债危机升级，以及美国经济复苏乏力，导致外需大幅萎缩，致使当地经济萧条。房地产有条重要规律：经济不好，楼市也就好不了。

 

一直以来，温州民间融资发达，高利贷盛行，但在各种负面因素冲击下，2011年温州民间高利贷泡沫破灭，“老高”纷纷跑路，融资市场一地鸡毛。而高利贷与房地产纠结在一起，相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投资投机性购房。高利贷链条断裂后，开发商和炒房者的资金严重吃紧，债主催逼，迫不得已，降价抛售楼盘或二手房，少数人急于用钱，只能以“跳楼价”出货。

 

还有，购房者的观念与心态，也很重要。众所周知，过去十年左右的时间内，我国住宅市场中的投资投机性需求，远远超过发达国家成熟市场的水平。其中一条重要原因，是我国居民将购房置业作为财富增值保值的重要、甚至惟一路径。其中又以温州炒房团、山西煤老板为著名。中国最早的一批房产投资客，就是温州人，先是2003年在上海炒房，后来流布全国。兔子不吃窝边草，可是温州人炒来炒去，不由得也把老窝给炒爆了。

 

我国房地产市场化的历史偏短，主要是1998年房改之后才实质性展开的，还没有积累足够的市场数据。但一个规律是明显的：凡在一段时间内经历房价疯涨的地区，在紧接着的全国楼市降温中，都会成为“重灾区”，比如 2006年的上海，2008年深圳，2011年的温州。

 

2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份，温州领涨全国。比如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，雄霸第一。开发商也很疯狂，2010年11月29日，经过33轮激烈竞标，温州一地块以37亿总价被当地房企竞得，楼面价达3.7万/平米，成为全国住宅用地单价地王。这个拿地企业太苦逼了，正好赶在市场降温的“前夜”，抢下这块“烫手山竽”，只能“吃不了兜着走”。

 

温州，只是浙江，尤其浙南经济与楼市的一个缩影与典型。过去多年，台州、宁波、杭州、义乌等浙江城市，不同程度的存在“温州现象”。经济、金融、楼市，三者密切相关，很容易形成共振。处于景气周期时，三者比别的地区更热，比如上一轮楼市繁荣期，2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。处于不景气周期时，则更冷，比如2011-2012年，三者形成负面共振，房地产市场异常低迷，房价领跌全国。

 

然而，也应看到，浙江和温州的紧张形势正在出现缓解迹象。比如，从短周期看，我国经济已于2012年三季度见底，谷值GDP增幅为7.4%，四季度反弹至7.9%，2013年总体趋势是上行。同时，欧美经济预计也会略有起色，国际国内环境，有助温州经济见底回升，即便难现大幅反弹，但至少最寒冷的时候已经过去。另外，与全国其他少数地区一样，温州民间高利贷危机正在缓解，老板跑路的案例越来越少。

 

随着宏观经济和民间借贷危机的好转，浙江和温州楼市已经趋稳，甚至近段时间房价已经出现止跌、复苏的迹象。比如2012年12月，温州和宁波房价已经止跌，而杭州和金华出现上涨。笔者认为，随着全国房价的整体性回暖，浙江和温州房价谷点正在过去，2013年房价将会出现小幅上涨。

 

最后，在上述分析的基础上，对于温州房价形态进行定性。笔者研究过众多国际案例，一般而言，能称得上房价大泡沫，而且事后能被称为崩盘的，房价至少得下跌三成，而且下跌和筑底需要持续几年时间。比如美国房价自2006年开始下跌，至2011年累计下跌三成多，2012年才进入复苏通道；日本则更惨，当前六大都市地价，仍较1991年高点下跌了六七成，根本看不到猴年马月能恢复当年的“辉煌原形”。

 

可以肯定的是，浙江全省整体而言，房价没有形成大泡沫，也不会崩盘，其走势与全国总体一致。从房价整体跌幅和下跌时长来看，温州房价尚不能严格定义为“国际标准的泡沫”，更难言泡沫已经破灭。比较合适的界定是：温州房价经历了一次较大幅度的调整（相对于全国其他城市而言），当前正在慢慢趋于好转。

 

刊发于纽约时报中文网