谁创造了房价只涨不跌的神话

 

在我的印象里，国人做事是缺乏“制度管制”和“职业精神”的。中国没有百年品牌，只有家族企业，往往折腾个几年，刚开始风生水起，过几年就立马偃旗息鼓，究其原因一是缺少现代企业制度；二是企业只有家长制管教，缺少真正的职业经理人。但国人擅长做大事，且逢大事必出彩世人皆知，无与伦比的奥运会，蛟龙如海、神州上天就有力证明了这一点。那么究竟是什么动力让国人能办好大事呢？答案最简单不过，但凡和政治沾边的事情，就一定能做好，而且必须做好。

 

奥运会必须要办好，因为这是我泱泱大国在世人展示风采的最佳时机，搞不好丢了面子就是最大的政治错误，所以必须量中华之物力，结各国之欢心；而每逢周年大庆，更是每个中国人政治生活十年一次的“奥斯卡”，其重要程度可想而知，所以要绝对保证“零”差错。每晚7点的新闻联播说白了只是一档新闻节目，但和人民日报的政治地位等身，所以播音员就绝对不能出错，换一个人如香港的吴宗宪来播，恐怕会犯错误而被枪毙千百回。

 

房地产本身只是一个最普通不过的行业，其本质是要解决大众的居住问题，让大众住有所居，幸福安康。但从上个世纪90年代开始，我国实施住房商品化、货币化以后，房地产彻底脱离其民生属性，而摇身一变成为地方GDP增长的动力引擎，国民经济的重要支柱产业。搞好房地产，成为官员政治生活的头等大事了。房价从商品房诞生的那一刻起，就呈现“火箭式”速度飙升，创造了中国房地产的神话，且按照现有体制，这种增长奇迹还将继续延续到下个10年。

 

但从经济发展的客观规律来看，只涨不跌的增长模式是不存在的。因为在经济市场化的体系中，任何商品的价格都会因需求而产生波动，绝对不会永远只涨不跌，但中国楼市却出乎常规做到了。购房者因为高房价而数次发生过观望的现象，需求减少房价应该应声下降。地方政府也假惺惺数度出台调控政策试图抑制高房价，但最终的结果却是房价继续上涨。究其原因，就不能单纯从行业本身来分析。从经济理论角度来看，这个奇迹的神秘之处在于其“非常规”的性质。

 

经济学家诺斯因提出“经济制度和政治制度对经济增长的理论”而获得了诺贝尔奖。其理论核心要点为：物质和人力资本的增长以及技术进步被认为只是某一行业增长的结果，而不是增长的源泉，更深层次的决定因素是一国的制度安排。这一理论给中国房地产超速发展找到了理论渊源，这就是房地产高速发展既非高速城市化带来的购买需求激增、也非金融对于行业的过度支持，以上两个方面都是表象原因，其根本原因在于有一种特殊的制度在促使并保护房价只涨不跌。

 

在房地产市场体系中，其主体由开发商、购房者、银行及地方政府构成。其中开发商是产品生产者，购房者是需求者，而银行为买卖双方提供金融支持，而地方政府肩负两种角色，一是房地产开发最重要的原材料供应商（垄断土地供应和房地产开发项目行政审批）；二是担负维持房地产业公平、公正的管制者。这就意味着我们的地方政府既参与房地产经营并实施盈利，同时又是行业的管制者，实际上承担着运动员和裁判的双重角色，且身兼两职都处于绝对统治地位，这也就为地方政府操控房地产，并在其中牟取最大暴利打下了坚实基础。

 

我们知道，在房地产发展的短短10多年时间里，中国的各级地方政府在地区经济增长中扮演了操控者的角色，他们寻求一切可能的来源进行投资，利用房地产推动地方经济发展的热情在全世界范围内都是罕见的。在一些三四线的地方城市，一些市长亲自挂帅，到处宣扬本地投资的优惠政策，企图吸引大开发商来本地投资开发。比如在08年的人大会上，河北廊坊市市长王爱民就高调宣称：“开发商到廊坊来投资，赚了是自己的，亏了是我政府的，我保证你们包赚不赔。”那为什么地方政府的市长们能有如此高的热情去推动房地产单一行业的发展？

 

从经济层面来看，地方政府获得强效激励有两个基本原因：第一个是行政分权，中央从上世纪80年代开始就把很多经济管理权利下放到地方，使得地方政府拥有相对自主的经济决策权；第二是以财政包干为内容的财政分权改革，中央将财权下放到地方，并且实施财政包干收入，使得地方可以与中央分享财政收入。财政收入越高，地方的留存越多，其中最重要一点就是地方预算外收入100%留存（这里要提醒读者的是，土地财政收入就属于预算外收入）。正是这两方面的经济刺激，才使得地方政府官员有那么高的热情去维护市场，推动地方经济增长。

 

如果说行政分权和财政分权改革赋予了地方政府发展经济的动力，但处于行政金字塔之中的政府官员，除了关心地方财政收入之外，自然也关心其在“官场”升迁的机遇，毕竟“人人为我”的自私是正常人的天性，因此考虑个人的官位升迁，就是最大的政治。在中国，政治问题是最严肃的，而且同个人利益结合在一起，就更加只能赢不能输了。在以GDP为绝对考核指标的升迁制度下，官员最大的任务就是在自己的任届期间，想尽一切办法提高GDP增长速度。

 

从上个世纪80年代开始，当时房地产还处于襁褓之中，中国各级地方官员之间就围绕GDP增长而进行了“晋升拉力赛”。这种比赛由上级政府直至中央政府推行和实施，由于缺乏民主选择，因此我们的行政和人事方面的权利是高度集中的，上级有绝对的权利任命下级。因此这种依靠GDP增长决定官员升迁的晋升比赛，可以将关心仕途的地方政府官员置于强力的激励之下，这是一种将行政权力集中与强激励兼容在一起的一种治理政府官员的模式。因此在中国中西部的县市中，经常出现这样的现象，每到年底，县长或市长要对各区及乡镇进行GDP排名，后几名要在全市或全县代表大会上做深刻检讨，其中最后一名必须引咎辞职。

 

做得好获得升迁机会，做不好就下台。重压之下，地方政府官员非常热衷于GDP和相关经济指标的排名。与此相联系的，当上级政府提出某个经济指标比如GDP增长率，下级政府就会竞相提出更高的发展指标，出现层层分解、层层加码的现象。这方面的例子举不胜举，比如08年国务院提出4万亿投资振兴经济计划，几乎在很短的时间内，全国各省份纷纷提出各自的投资计划，据说最终上报到国务院的总投资超过8万亿。此种场景，不仅让人想起大跃进时代的粮食产量的“大放卫星”。

 

从官员们的晋升途径来看，地方官员从最低的行政职位一步步提拔，进入的是一个典型的逐级淘汰赛结构。它的最大特征就是进入下一轮的选手必须是上一轮的获胜者，这就和网球大满贯比赛一样，即使你是一号种子选手，但是在任何一轮比赛中都不能失误，输球即淘汰，这种赛制是非常残酷的。同样对于官员比如一个县长在任期间，因为GDP增长不力而没有得到提升，失去了获得市长的晋升资格，即使你保住了县长这个位子在干一届，但因为年龄原因，将永久失去下一轮晋升资格，这就是典型的“长江后浪推前浪，一掌拍死沙滩上。”

 

GDP决定官运，因此中国的官员要想得到上级的重用而实现升迁，，就必须想尽一切办法提高GDP。官员每届的任期是5年，那么在如此短的时间依靠什么能快速提高GDP增长的政绩呢？答案很非常明确，那就是依靠房地产发展。俗话说不是一家人，不进一家门，房地产正是GDP这头狼的最佳搭档狈。我们知道，房地产是由建筑物和土地构成的，建筑物是必须建立在土地之上的，而土地完全由地方政府绝对控制，目前的二元土地制度让地方政府获得了对土地的绝对支配权。同样房地产开发的项目行政审批权也完全由地方政府垄断。

 

拥有上述两大特权，因此地方政府在房地产开发环节中获取了两大巨额收益。一是土地收益；二是开发环节中的各项税费收益。土地收益又叫土地财政，又名为第二财政，纯属于地方政府的第二财政。在整个房地产产业链条中，地方政府卖地，开发商买地生产房屋，而购房者买房，住宅房屋使用权是70年（写字楼50年，商业为更少的40年）。消费者购房房子是一年一住的，按照道理土地费用应该是一年一交，但地方政府一把手从购房人身上收走了70年的钱。

 

地方政府获取土地收入有三大特点：一是土地收入属于地方政府预算外收入，这就意味着这种收入完全由地方政府支配，世人俗称“市长小金库”；二是土地收入可以寅吃卯粮，今天可以卖明天的地。本届市长卖地，花了后边十几任市长的钱，这样的美事何乐而不为？三是土地收益丰厚，在房价不断上涨的今天，地价也水涨船高。在收益的巨大诱惑下，因此每届地方政府都有强烈的卖地冲动。中国官员成为纯粹土地贩子，他们从农民手里通过低价、强拆征地，然后高价卖给开发商，在极权背景下获取暴利是在正常不过的事情。

 

拥有土地则意味着拥有财富，拥有快速的GDP增长，“父母官”们则拥有了获得升迁的丰厚政治资本。因此在全国各地涌现了数千个不同级别的开发区，没有开发区的就搞城市运营、新城建设，上述做法最根本的目的就是政府囤积土地，然后大发土地财。近年来中国各级城市的规模都不同程度的扩大，大部分城市呈现饼状的扩张模式。第一任市长卖二环的地、第二任则卖三环的、后者接着扩张卖四环、五环的地。

 

当然土地暴利并非地方政府瓜分房地产利润的全部。在房地产开发环节中，据不完全统计，开发商应缴纳的税费达到30多种。近年来由于房价的快速上涨，民众对此予以痛斥，质疑房地产的开发成本究竟有多少，但是地方政府和开发商开始互相指责对方，开发商声称自己是给地方政府打工的，利润拿走最多的还是地方政府，房地产有将近50%的利润被土地方拿走了。出人意料的是，面对开发商的指责，除了国土资源部公示的一份研究材料，辩白地价占全部开发成本并不高之外，地方政府却对此表示了沉默，沉默是否意味着变相的承认。

 

看清楚了GDP政绩观的本质，以及GDP发展和房地产之间千丝万缕的联系，我们就会明白为什么中国的房地产能够长盛不衰，房价为何只涨不跌。当房价畸高已经严重脱离大众的民生时，为何我们的父母官们还为房地产摇旗呐喊的真正原因了，至于高房价引发的贫富差距过大，剥夺农民土地实施暴利拆迁等由房地产引起的负外部效应，我们某些执政者更是充耳不闻、视而不见。创富是人的本能，而作为执政参与人，关心行政晋升和仕途也是本能。

 

中国房地产不是市场经济，而是彻头彻尾的政治经济。政治属性决定了房地产是中国的重要支柱产业，房地产必须保证繁荣昌盛，官员升迁的政治制度是中国房地产长盛不衰的最大动力，而房地产透支子孙后代的聚集起来的财富和GDP增长，是中国官员们最重要的升迁基础。要解决房地产的问题，最重要的是要改变土壤，但这何尝又不是一种痴人说梦？面对新的10年，要想改变房地产现有格局，必须改变现有体制，这是常识，也是必须遵守的常识。