回暖！楼市或成政策刺激“风口”

回暖！楼市或成政策刺激“风口”

邓浩志接受《广州日报》采访

“稳定住房消费”等表述坚定行业信心 降息降准及各地利好政策纷纷出台

编者按

2015年我国GDP的增长目标被定为7%左右。分析称，经济下行压力加大，调低增速目标，更彰显了转方式、调结构的坚定决心。

在大的政策背景下，2015年各行业将呈现出什么样的走势？又会闪现什么样的亮点，会出现什么样的热点领域呢？

从今日起，广州日报将推出“稳增长调结构 2015趋势亮点前瞻”的系列报道，今日将聚焦备受关注的房地产业在低潮下是否将再获政策扶持，本地楼市又会展现哪些发展趋势。

接下来陆续推出的报道将涵盖以下内容：三驾马车之一的投资如何在4G、电力、高铁等建设下得到拉动？时下炙手可热的互联网行业尤其是电商的趋势？向互联网电商转型的医药食品企业将何去何从？传统金融业和互联网金融将碰撞出什么样的火花？传统文化产业的转型空间又在何处？敬请期待。

稳增长调结构

2015趋势亮点前瞻

之房地产

近日，福州市《关于统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，统购市民商品房、安置房，用于安置拆迁群众。业内人士认为，该意见有利于楼市去库存。

而在今年的政府工作报告里，继2014年后再度没有出现“房地产调控目标”的字眼，而改成了“稳定住房消费”、“坚持分类指导”等表述。再加上降息降准及各地政府各项利好楼市政策出台，低迷已久的房地产仿佛又将成为政策扶持的“风口”行业。

记者从市场上了解到，随着春节过去，3月、4月份推新潮即将到来，一线楼市及土地市场已经逐步回暖，部分楼盘开始酝酿新一轮涨价。

而业内人士透露，融资方面，虽然受到佳兆业事件叠加美元升值的影响，房企境外融资难度暴涨，但是境内A股市场再融资已经如火如荼，更加利好龙头企业。在营销环节，地产“触网”愈发频繁，虽然依然难以绕开线下交易，且并非所有试水房企都能尝到营销成本下降的甜头，但已经开启了新的引流渠道。在政策的利好和库存去化加速的预期之下，房地产股未来走势仍可期待。

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楼盘迎来开盘潮 广州已有楼盘开涨

随着春节假期的过去和降息利好的释放，房地产市场重新回到转暖的轨道。3月、4月份的开盘潮即将到来。

据搜房网数据监控中心统计，广州今年2月共发放45张预售证，新增住宅房源6453套，环比涨46.19%，同比大涨189.24%。3月预计将有26个楼盘推新，其中，住宅盘有21个。3月预计推新数同比去年3月涨8.33%。而杭州、深圳等多个城市3月份也即将迎来开盘潮。

折扣却悄然下降。数据显示，广州市3月预计推新楼盘在优惠折扣上相比适逢春节的2月明显逊色不少。26个楼盘中，已知将推出优惠的楼盘仅10个，优惠占比38.46%。而2月推新的楼盘中，有67.86%的楼盘有优惠折扣。

广州在售楼盘不少也打起了涨价的主意。其中，白云区一住宅楼盘于2月底每平方米已提高300元，而年前，已有部分楼盘开始小幅收缩折扣，价格涨幅多在2个点左右。

“3月、4月份确实将迎来开盘小高潮。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。同时，他承认，年前开始的楼盘“暗涨”现象也确有进一步扩大的趋势，但仍属个案，“如果库存消化速度较快，下个季度，也就是4月份开始，市中心等重点区域可能首先出现普遍涨价。”

记者发现，涨价的“底气”来自于存销比的逐渐下降。易居房地产研究院提供数据显示，35个城市新建商品今年1月份住宅存销比已降至14.5个月，而在去年年中，这一数字曾接近20个月。上海易居房地产研究院研究员王晓燕认为，各类救市政策的效应在积极释放，还会带来存销比的继续下滑。

一线城市的土地回暖也十分明显。中原地产数据显示，1月一线城市土地成交金额达到530.9亿，相比上涨了40.3%，而2月土地市场受春节假期影响暂停，总成交则为198亿。中原地产首席分析师张大伟表示，预计在两会后，一线城市楼市出现小阳春的可能性很大，房企将继续在一二线市场竞争优质土地。

2

房企营销“触网”成本未必降

互联网时代，作为传统行业的房企营销“触网”已经蔚然成风。去年，万科、绿地和碧桂园等多家龙头房企均开始调整企业自身的营销战略，一方面扩大与房地产电商平台的合作，另一方面搭建公众号、app等互联网营销平台，进行互联网全民营销甚至打造互联网金融产品，但是，并非每个房企都能从中尝到营销费率下降的“甜头”。

“其实每个房企的营销费率都不一样，但一般是在3%左右，自从拥抱互联网之后，费率确实有下降的趋势。”一位本土大型房企中层人士对记者表示，以前的营销是以“投放”为主，因此没有办法评估营销的效果，但和房地产电商结合之后，可以直接以效果来付营销费用，“房地产电商要有成交我们才付钱，虽然单套佣金并不低，但营销费花费得更为精准，因此可以节省一部分的成本。”

但另一位千亿房企广东分公司负责互联网营销的中层对记者表示，虽然公司也积极“触网”，建立了自己的微信营销平台，但没有实现降低营销成本的结果，“房地产属于非标产品，购房者最终还是要到现场看过朝向户型景观才可能真正完成购买过程。”不过，他表示，互联网平台“肯定是趋势”，至少能多一个渠道吸引顾客，实现互动并引流。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，目前房企积极“触网”搭建互联网平台，本质上都希望实现“去中介化”的目的。一方面，目前搭建互联网平台的成本并不是太高，另一方面，目前确实有部分消费者愿意通过移动互联网平台来达成购房买房。

严跃进分析称，通过网络平台搭建，可以将内部营销费用转化为全民营销费用，能够消除信息不对称的风险。

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境外转境内 定增再融资额度大增

中原地产研究中心统计数据显示：今年1月，仅有远洋地产、旭辉控股和珠光控股3家房企完成境外融资；而2月份，也仅有碧桂园、恒大地产及绿城中国3笔完成的境外融资。1~2月国内房企境外融资总额度仅为36.85亿美元，同比跌幅达到73.35%。

“往年房企都会选择在1~2月份境外大规模融资，但在2015年房企受到佳兆业事件和人民币贬值影响，出现了融资难现象，且融资成本也明显上涨。”张大伟介绍称，2月份3家公司境外融资利率均达到7.5%以上，而往年，这三家公司的融资利率均在6%~7%左右。

证监会新闻发言人此前表示，对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。房企在A股市场上，再融资的获批难度将明显降低。

不少房企将视线重新转至国内

根据公开市场粗略统计，2014年房企再融资已完成400亿元，约20宗，尚未实施再融资资金规模557亿元。而在2015开年以来，仅仅不到三个月，A股市场房企通过定增方式提出再融资方案的已有13起，计划募集资金总额达420.84亿元，达到去年全年再融资规模的四分之三。多位业内人士认为，采取国内融资的房企数量和融资规模还将进一步增长。

此前，中银国际房地产分析师田世欣曾表示，股市融资功能将得以恢复，龙头房企受益将最为明显，这将推动强者恒强的趋势。

定增未必利好股市

地产股仍可关注

资本市场：

在A股，再融资并非每次都能带来股价大幅上涨。今年年初荣盛发展宣布再融资后复牌，股价一日大跌达到9.82%。

“再融资定增对于股票本身并不一定是利好，首先要看股东会不会出现金参与定增，同时要看原始的股票价格，如果股东出现金参与定增，股价又处于近年来的低位，定增后股票上涨概率就较大。”天风证券总经理廖伟华表示。

不过，即使如此，由于政策好转及去库存压力逐步缓解，房地产股依然被看好。

华融证券分析师易华强表示，目前房地产的政策环境已经全面宽松，政府采购存量房也有利于商品房市场的发展。在支持改善型住房的框架下，未来二套房贷首付款比例降低的可能性较大。同时，其认为，金融开发和融资创新也将对房地产行业产生积极影响，开发商可以通过多种方式从金融机构融资，“建议关注业绩增长明确的一二线地产及园区服务类公司。”

而平安证券王琳则认为，地产政策仍有博弈空间，行业增长率及利润率下行将倒逼开发商对传统业务转型和创新，可以关注转型进程中的房企及有转型预期的房企。