住房需求能够释放的三个基本前提

可以说，在今年的政府工作报告中，与往年最大不同的地方就是把GDP的增长目标调低到7%，尽管这一目标是十二五规划所设定的及早为市场所预期的，但是这个GDP目标是11年来最低的。这不仅在于市场所理解的，调低中国GDP增长目标，在于提高GDP的质量及经济增长效率，更为重要是政府认识到当前中国房地产市场调整问题的严重性。也就是说，如果2015年中国的房地产市场继续向纵深调整，那么中国过高的GDP增长要想不下行是根本不可能的。

事实上，从2014年开始，中国的GDP增长下行的压力越来越大，产量过剩越来越严重，其实最大的问题就是国内“房地产化”经济不可持续。2014年，无论是中央政府还是地方政府都认识到中国“房地产化”经济调整的严重性，纷纷采取一系列的救房地产市场的政策，甚至于有些救市政策比2008年有过之而无不及，比如央行的房贷新政，但是是这些救房地产市场的政策并没有终止国内房地产市场的周期性调整，也没有让房地产市场严重供给过剩的情况有所放缓，反之所面临的问题则越来越严重。即使是一线城市的深圳与广州也是如此。比如，据广州官方数据，截至3月5日，广州住房库存达15万套，如果每月销售5000套，也得花30个月。广州是这样，其他城市的去库存化的压力更是有增无减。在这种情况下，对于严重的“房地产化”的中国经济来说，尽管近期的信贷政策放松会有所减缓去城市住房库存化的压力，但中国的GDP增长速度不降下来根本是不可能了。

在政府工作告中，为了保证2015年经济的稳增长，政府把重点就放在增加投资与鼓励国内消费的两大着力点上。比如，在投资方面，以基础设施投资为重点，如增加铁路投资及重大水利工程投资。在报告中提到要鼓励消费有信息产业、旅游休闲、绿色经济、住房、教育文体、以及推动三网整合等。其中，较特别的是要稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求。事实上，从政府所鼓励的6类消费来看，住房消费的总量远大于其他5类消费的总量。政府的经济增长仍然把重点放在居民的住房消费需求上。

可以说，把稳定住房消费作为鼓励居民消费的主要内容并没有多少错。因为衣食住行是每一个居民最基本的生活必需品及最为基本的消费需求。而住房消费重要性，不仅在于住房购买价值占家庭全部收入比重最高，更在于这种消费与其他消费相比更少的替代方式。如果能够把中国居民的住房消费释放出来，给中国经济增长会带来巨大的动力。

不过，现在要把居民实际上存在的“住房消费”重新纳入政府稳定经济增长的“住房消费”，政府就得解决以下几个问题。一是住房在国家统计局的报表中从来都不是消费而是投资，既然国家统计局的报表可以把居民真实的住房消费已经强行纳入为投资，如果这种统计要概念不改变，或回归事实本身，那么政府作为宏观经济决策的一系列基础数据都会出问题。而政府又会以这种出问题的数据来作为宏观决策的依据，那么中国经济如何可能走上正确的轨道。比如，由于国家统计局把住房作投资，那么房价上涨与居民消费无关，即使房价上涨到天上去也是如此。早几年，国内不少地方房价飚升了10倍，但居民消费价格指数（CPI）则下跌了还在下跌。如果住房与消费有关，房价上涨就会影响CPI上涨，而CPI上涨造成过高的通货膨胀时，中国央行岂敢让贷款利率降低了再降低或不加息反之降息呢？当前房地产的许多问题都出在这里，全球如此，中国比其他国家更是特别严重。

二是如果住房是消费，那么这种住房消费又是如何来界定？仅是事前规定持有一套住房、二套住房就可以为说是消费吗？如果是这样规定，政府也太低估广大民众的智商了。很简单，居民持有一套住房都可用于投资，那么持有一套以上的住房更可以用投资了。更不用说持有二套以上住房了。其实，居民持有多少套住房为消费或投资不是最为重要。重要的是，如果居民持有的住房用于投资后有没有相应的事中及事后税收政策来界定。有没有对住房投资所得征税，如果没有，报告中鼓励的居民住房消费一样会走上早几年疯狂投机炒作赚钱之路。也就是说，如果不能用税收制度对购买的住房在事中及事后限制（即交易后所得采取严厉收税政策），仅是事前规定是无法确定购买住房是投资还是消费的，反之民众会利用各种住房消费的优惠政策进行投机炒作，导致国内房地产市场严重的“投资化”（早几年就是如此）。如果这样，以鼓励住房消费的名义来发展房地产市场实际上投机炒作市场，那么这种市场肯定会走上房地产泡沫破灭的不归路。

三是在当前的高房价下，对绝大多数民众来说，有能力住房消费吗？因为当前国内经济问题仍然是房地产。因为早几年住房市场价格快速飚升，不仅把绝大多数民众挤出住房市场，让他们没有支付能力进入，即使有些民众能够购买住房，也是用几代人的财富在支撑。这不仅造成了全国居民严重的消费挤出效应，国内消费需求不足，也造成整个社会财富分配严重的不公平。也就是说，在高房价下鼓励住房消费是不可能的。只有让当前的住房价格回归理性，回到绝大多数消费者可出价的水平，才能真正的把居民住房消费释放出来，否则在高房价下鼓励居民住房消费也只能是一句空话。也就是说，在高房价下，政府鼓励住房消费，甚至于鼓励改善性住房消费，其目标还是为了保GDP，而不是为了民生。报告的内容讲得很好，是以民生为主，为了广大民众的居住条件改善，但让居民在高房价下进入市场消费，其效果只能是反之。所以，当前要提高GDP增长质量、鼓励居民住房消费，就得对居民的住房消费重新厘定，出台有利居民住房消费的政策，而不是反其道而行之。

如果仍然鼓励住房的投机炒作来保证GDP增长，如果住房仍然是投资赚钱的工具，那么它一定会给中国经济带来无穷的灾难。这样的GDP不能提高质量，减速达不到效果。只有让住房消费真正回到它的本性或原点，才能把中国居民巨大住房消费能量释放出来。