楼市十问房价是涨是跌？买房何时出手？

楼市十问：房价是涨是跌？买房何时出手？

邓浩志节诶受《南方都市报》采访

广州会不会取消限购？昨日上午，广州市市长陈建华在第十四届人大五次会议上阐述政府工作报告，对此一字未提。近日，据南都记者抽样调查发现，羊年，大部分人关心最多的仍是“房”事，房价还会涨吗？羊年是买房时机吗？……基于此，根据普通市民提出的问题，归纳总结为以下十点，并请业内专家帮读者解疑释惑。

房价：或再涨15%

Q：穿过大半个中国，鲜见房价不涨的城市，广州今年会不会是“例外”？

黎文江：我个人预计，2015年一手房价将会比2014年上涨15%左右。主要有三个方面的原因：一、20 15年一手房成交量将比2014年增加，从而支撑房价上升；二、土地、劳动力、建材、贷款利息等成本不断上涨，会推动房价上升；三、2015年广州将有13个地王项目面市，高地价形成的高房价将结构性拉升全市一手房交易均价。

曾英杰：2015年房价总体仍然会有一定的涨幅。一来各种成本都在快速增加，通胀依然不低；二来2015年有比较多的豪宅项目入市，也会在一定程度上拉高均价。

邓浩志：由于库存不断降低，成交量不断放大，预计进入2015年二季度开始，广州的房价会逐步上涨，三四季度上涨幅度会加速，其中郊区上涨幅度应该大于中心城区，而南沙作为有政策扶持的区域，其涨幅应该在全广州位列第一。

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成交量：或上升20%

 Q：我恐高，请问，今年一手房成交量还会走高吗？

黎文江：由于刚性需求长期存在，2014年被压制的楼市需求，在2015年会得到释放。央行推出“认贷不认房”政策，之前买二套房七成首付，现在首付三成可以了，将会新增很多买二套房的改善型客户。从2008-2009年和2012- 2013年一手房成交量的大、小年历史记录来看，成交小年后会有大年，2015年一手房成交量将比2014年上升20%左右。

曾英杰：广州房地产市场经过几十年的发展，已经步入了非常成熟的阶段。未来短期内将在1300万平方米的平台上震荡，中长期内将呈现缓慢下行的趋势，二手房将成为市场的主导。

邓浩志：从中央到地方政府的口风来看，应该是以平稳为主。所以，成交量进一步提升的可能性并不大。因为，房地产黄金年代已经过去，大量需求被满足，新增需求比较有限，很难再进一步扩大，除非有新增政策扶持。

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限购：羊年放松有难度

Q：都传大半年了，广州限购政策究竟会不会取消？

曾英杰：广州限购政策会不会取消，这不是一个问题，长远来看，毫无疑问，肯定会取消。但在20 15年取消有一定的难度，尤其是在20 15年年初北京和上海这对好基友齐刷刷表态：短期内不考虑放松限购政策，而广州在政策调控方面一向不会当出头鸟。

中国房地产市场调控政策经历了四个阶段：第一阶段（2003年-2004年）属于调控启动阶段，主要目标是规范房地产市场、防止金融风险；第二阶段（2005年-2009年）调控全面展开阶段，主要目标是稳定房价；第三阶段（2010年至2013年）调控的深化阶段，由前两阶段的间接调控转向直接调控；第四阶段（2014年至今）回归市场化阶段。

 邓浩志：一线城市由于人口增长速度快，如果放开限购，房价有可能面临失控。所以一线城市应该会坚持限购，不放松。

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是否会出新政：难说

Q：看来限购是难取消了，那还会出台其他政策吗？

邓浩志：今年应该比较平稳，广州难出大的调控政策，倒是个别政策有可能继续放松，比方说穗六条。

曾英杰：难说。

黎文江：这样的问题只能由政府回答，其他人回答都是骗你的。

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是否买房：不买房，一年又白忙

Q：买还是不买，都纠结好几年了，那2015年是不是买房时机？

黎文江：需要住房的，任何时候都是买房时机。不过，去年不买房，一年又白忙。

邓浩志：其实抄底的最佳时机应该是2014年四季度，目前房企资金压力已经有所缓解，房地产项目，优惠促销力度越来越小，随着库存不断降低，房价有可能攀升，所以今年买房，越早买越有利。

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潜力板块：南沙可以多关注

Q：东西南北中，哪个板块的房子更有升值潜力？

邓浩志：按上海自贸区的经验，消息宣布之后周边房价上涨30%以上，南沙空间相对较大。毕竟国家级新区和自贸区双重利好重叠，从中央到地方政府都非常关注南沙的建设。所以有理由看好南沙楼市，尽管目前区域内库存较多，但最近消化提速已经非常明显。

黎文江：建议从广州东、南、北三个方向去买房。广州城区向外拓展，借助地铁的延伸将中心城区人口向外围城区疏导的意向很明确，这将是广州市长期的政策。建议置业者从广州3个方向去买房：向南有南沙，随着南沙确立成为国家新区和广东自贸区，升值空间可期，不过可能升值速度会慢些。向东是萝岗、增城；向北有花都、从化。

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地王：难现

Q：“王”，看起来好吓人，今年广州还会出“地王”吗？

曾英杰：2015年比较难成为广州的地王年。首先，外部的经济环境不算太好，房地产难以独善其身。二是库存压力、限购政策依然是广州房地产市场的两座大山，短期内难以改善。2015年可以重点关注外地房企来广州抢地的情况，如果有地王，可能会由这些“过江龙”来创造。

邓浩志：今年不会是地王年，但可能出新的地王。目前房企资金仍然比较紧张，进入2015年之后，很多土地仍然是底价成交。而目前一线城市房企的利润已经偏低，企业拿地也会相对谨慎，所以今年即便有地王，也不会太多。

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房企：倒下难，被吞易

Q：被毙真的很难受，话说今年会不会有更多的房企“倒下”？

黎文江：不会，因为还没有倒下就被大鳄吞并了。

邓浩志：房地产垄断已经是一个事实，小房企的生存空间被压缩是毫无疑问的，在白银时代，可能会有一半的中小企业倒下，一般被大房企拿下，从而再次壮大自身规模。

曾英杰：我把2015年理解为“中国房地产企业的转型与变革年”，也即是房地产新常态的元年。主要有两个特征：一是房地产高增长时代一去不复返；二是房地产的增长将转变为依靠生态系统的增长模式。生态系统，就是指企业从交易之前的寻找客户（营销、宣传、推广）、交易（转化、支付），再到用户的反馈（产品、交易过程、使用效果），都在企业的掌控范围内。

目前，规模房企都加大了对于房地产生态系统的布局，但还只是散点式的布局，远未达到体系化的程度。对很多大规模型房企来说，都将面临较大的考验，更不用说小型房企了。在这种背景下，会有不少企业因为跟不上转型的节奏而倒下。

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房地产业：告别暴利时代

Q：“暴利”让房企心动，让买房者心痛，房地产业真的远离暴利时代了吗？

 邓浩志：房地产业已经告别暴利时代，去年就有不少项目，亏本销售，未来很多项目会有亏损。

曾英杰：如果与传统制造业以及其他实业相比，房地产行业仍处于暴利时代，目前大部分项目的毛利仍能维持在30%左右，这是一个相当高的毛利。但如果与之前房地产行业自身相比，则利润确实出现了比较大程度的下滑。

黎文江：房地产的暴利阶段已经结束，从人治走向法治，从行政干预回归市场，房地产从业者要主动抛弃轻松赚钱的投机心态，以开拓进取的积极心态看前景。现在开发商赚钱没有那么容易了，市场比较健康，竞争比较激烈，这种情况下，就得凭自己的本事，不能说回归市场就变成白银时代，应该还是黄金时代。

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转型：社区服务粘住业主

Q：越来越多的房企转向做好社区服务，这会成为未来重要吸金点吗？

曾英杰：社区服务是房企捞金的四大新渠道之一。随着电商的发展，社区服务忽然从无人问津的破落户变成了人人争抢的香饽饽。2013年开始，房企加速对社区服务的布局，如万科推出了第五食堂、幸福驿站等多个社区服务产品。2014年彩生活的上市，则是将社区服务平台的概念推到了顶点。目前，不仅仅只是房企在布局社区服务平台，包括顺丰等一堆企业也都在抢社区服务的风口。

黎文江：捞不了什么金，主要是密切与业主的关系，有利于形成口碑，粘住业主追随房企品牌走，成为忠实粉丝。

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预计楼市以去库存为主

合富房地产经济研究院：2015年地方政府将积极推动住房需求释放，房地产整体政策环境宽松。预计楼市以去库存为主，房价保持稳定，其中超大城市房价或有小幅度上扬空间。此外，在经济调整环境下，房地产作为资产大幅上涨的预期弱化，配置资产型的购房需求减少，刚需主导格局持续，改善型入市将有所增多，预计大户型消化较2014年有所加快。

楼市信心将有所回复

中原地产市场研究中心：新常态下，行政干预退出有助于行业自身调整，投资渠道拓宽亦会降低楼市的投资热度。2015年，预计货币政策保持稳定、楼市信贷逐步松闸，楼市信心有所回复；城镇化进程推进及家庭裂变的加快，释放更多的住房需求；以自住型为主的购房需求引导市场供求关系趋于合理，房价的增长动力不大，稳步去化将是主基调。

行业集中度将提高

 世联行集团市场研究部：预计2015年行业整体的调控将延续去年的主基调，货币政策将适度宽松；房企直接融资渠道会进一步放宽，将促使行业集中度提高。市场供需层面，省内主要城市已进入实质性去库存阶段，预计成交将整体维持高位水平，但局部市场依然存在进一步向下调整的风险。