大焕视界莫高估汇率对房价的影响

大焕视界：莫高估汇率对房价的影响

童大焕—2015年2月7日

世界上绝大多数人，小算盘一天到晚拨得哗啦哗啦响，大算盘却一个珠子也不去搬，不是搬不动，而是不会算大账，从来没有宏观大视野，没有算大账的意识，久而久之能力退化。所以井底之蛙永远爬不上来，看不见外面广阔的天空也收获不了外面精彩的世界。我认为这主要是思维方式问题。思维方式决定视野，视野决定胸怀、决定财富多寡与成就高低。

2015年“人民币贬值会阻挡房价上涨，导致下跌”的言论甚嚣尘上，理由是人民币贬值会导致热钱流出中国，最后导致人民币资产泡沫破灭，房价暴跌。人民币兑换美元汇率的确在贬值，像我这样孩子在美国读书的家长春江水暖鸭先知，但你一点也用不着惊慌，一是贬值幅度有限，二是人家美国照样干预汇率，否则会对进出口造成不利影响。人民币不会持续大幅度对美元贬值。基于这两个原因，市场上、舆论中关于人民币“暴跌”之类言论，都是危言耸听吸引眼球而已。在金融市场内，一天内至少正负10%以上才能算暴涨暴跌，一段时间至少正负20%才能算市场转向。2014年9月间我们用人民币购买美元，大概是1美元对应6.157元人民币；今天（2015年2月7日）的价格也不过是1美元对应6.254元人民币左右。半年间浮动1.6%左右。高吗？

同时，比起人民币对美元贬值，这一年多来，人民币汇率随着日元、加元、澳洲等汇率大跌而大升，对欧元倒可称为“暴涨”，中间价一度跌破“7”。和去年初相比，兑换1万欧元减少了将近1.3万元人民币。同时，加元兑换人民币大跌破“5”，和去年初相比，兑换1万加元减少了超过1万元人民币。

退一万步说，即使人民币对所有非人民币都形成跌势，在人民币管制的基础上，有多少热钱外流还是个问题，这个比例占人民币总额不会太高。况且我们还有反腐败把贪官家里成捆成捆的人民币释放出来呢！且由于美国通胀率下降和美元升值，美联储可能今年加息无望，如是，低成本资金将有望回流回报率较高的亚洲市场。

而在中国国内，人民币长期的贬值预期和贬值态势，却是真实、长期推动房价上涨的础柱。我在以前的文章里写过，鉴于以往的“中国模式”制造了巨大的泡沫扔给银行，鉴于传统“中国模式”已经难以为继并且在2014年戛然失速，未来相当长时间内，增加泡沫是消化原有泡沫的惟一途径。因此，未来相当长时间内每年保持13%左右的M2增量，是必选项。而在全球范围内，量化宽松也比通缩更有利于经济活力。多种因素综合，人民币的长期贬值恰恰带动的是房价长期上涨，而不是下跌，更不是暴跌。历史和经验告诉我们的也是这个结果——人民币贬值意味着钱越来越不值钱，那么什么东西最能保值增值？何以抵御通胀，世间惟有房产！古今没有例外，中外道理皆然！

在1991年后的十年，阿根廷一直按法规执行当地货币比索和美元1:1的兑换比率。但在2002年，阿根廷放弃了这一政策，决定让美元在自由兑换市场上的供需关系决定比索的价值，结果造成比索同美元的兑换比值在几个月内损失了66％。在贬值预期之下，人们出于保值的目的，将大量资金投入像布宜诺斯艾利斯这样经济发达城市的房地产，使得那些城市的房价基本保持稳定，而不像其他城市房价那样卷进狂跌的通道。

即便在布宜诺斯艾利斯，也因区位不同而出现差异。城北的物质和环境条件较好，比索贬值之前那里比城南同类物业价值高出33%左右；比索贬值之后，二者相差了65%。

同样是面对比索贬值，发达地区、人口密集地区房价反而升值得更快；相反，不发达地区、人口稀疏和流出地区将房价将在相对贬值和绝对贬值层面上都有可能贬值得更快！

未来中国的情形将完全一样。楼市在剧烈的分化中。一线城市城区、重点二线城市城区在人民币贬值的通胀压力下，房价将节节攀升，这些区域的房价，与三四线城市、大城市远郊区的房价差距将越来越大——不论是从绝对差价的角度衡量，还是从相对的涨跌幅度的角度来衡量，都是如此。

发表于香港东网2015年2月8日星期日