楼市惨淡 土地财政收入因何大增

日前，财政部公布了最新2014年财政收支情况：地方政府性基金收入4.99万亿元，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元，同比增加1340亿元，增长3.2％。据悉，卖地收入超预期17％。多位业内人士向记者表示，地方卖地收入屡创新高，显示地方政府仍严重依赖土地财政。（每日经济新闻）

众所周知，2014年是中国楼市出现拐点的一年，市场成交的低迷状况，可以用“黯淡无光”、“史上最差”等不景气的词汇来形容，这不仅是三四线城市房价与交易量双双大跌，而且连一线城市房价也出现了数月连续微跌的境况。为此，除了一线城市还在苦苦支撑限购令不放松，其他的二三线城市早已将套在房地产市场上的枷锁悉数解除。

按照常理，房屋与土地就像穿了“连裆裤”，楼市不景气必然会拖累土地市场，但令很多人没想到的是，在算完了2014年度全国土地财政收入这本账后发现，全国各级地方政府土地出让金收入不仅没有下降，相反还在持续创出新高。地方政府何时能走出土地财政的泥潭，则是各路专家关注的话题。

2013年全国土地出让金收入总金额为4.1万亿元，首次超过4万亿元。而2014年这一数字高达4.26万亿元，继续刷新数据。一些人可能会不理解，去年中国楼市不景气，为何土地还会大卖？笔者以为，这要从多个层面来解读。

首先，地方政府加快了卖地的步伐。2014年地方财政收入下滑，而中央对地方举债又有严格限制，加上平台的清理，这就迫使地方政府只能从土地出让金上想办法。也就是说，2014年各种因素叠加使地方政府其他方面的收入骤降，为了弥补财政收入缺口，各级地方政府则更加依赖于土地财政，所以想通过大规模卖地，来推动土地出让金收入的增长。去年地方卖地收入已超过地方财政收入的50%以上，这就是证明。

再者，虽说去年楼市整体不景气，但从去年下半年开始，在放松限购、限贷以及降息等多种因素剌激下，很多开发商不仅有了拿地的想法，也有了可贷资金，正因为对市场后市预期的根本改变。所以，开发商拿地的积极性也在逐步升温。这种现象在去年第四季度的一线城市尤为明显。

就在去年11月至今年年初，土地市场升温比较明显，北京、上海、广州等地相继出现“地王”。所以，需求端的变化也推动土地出让金收入创出新高。资料显示，2015年半月不到，四个一线城市土地出让金就已超过200亿元，这说明一线城市土地市场在逐步升温，但三四线城市则乏人问津。

最后，土地出让金“大审计”，最大限度地避免了土地出让金的流失。去年8月开始的土地出让金“大审计”能“倒逼”土地出让环节规范操作，并促使土地出让金应收尽收。过去多年来，很多地方政府违规、变相减免土地出让金、用地单位拖欠土地出让金等问题屡屡出现。而土地审计风暴刮起后，避免了土地出让金的流失。

不过，笔者认为，去年土地大卖不等于今年也大卖。一方面，1月份百城房价止跌反弹迹像明显，但考虑到楼市库存高企，今年国内楼市与土地市场要想回暖并非易事。也就是说去年年底的部分土地市场的复苏，不具有可持续性。另一方面，一些城市市区土地面积相对有限，推的越快，可推的地就会越少，而且迟早会推光，所以过于依赖土地市场也终非常久之策。

为此，地方政府应决心早日走出土地财政泥潭。一方面通过创新驱动去拓展新的财政收入来源。另一方面中央政府应该在财政补贴方面多向地方倾斜，真正做到让地方财权和事权相匹配。当然更关键的是，地方政府应该由原来的全能型政府向有限责任政府转变，尽量把权力下放给市场，自己只充当监管者的角色，而唯有这样地方政府对土地财政的依赖度就会大幅下降。否则土地总要有买完的这一天，光靠土地收入来摆脱财政困境，是不可持续的。【作者微信号】：bzzcaijing

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