一线城市咬紧限购不松背后有啥隐情

各地“两会”密集召开之际，房地产政策走向成为市场关注焦点。率先公布的北京政府报告只字未提房地产，而在近期的地方“两会”上，北京上海已有明确的消息传来。北京副市长陈刚称暂不考虑放开限购，“北京房地产价格正有所回落，房价正理性回归”。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生也在“两会”现场表示，上海目前未考虑放宽住房限购政策。

与一线城市政府坚持限购不松绑政策不同的是，各专业机构就一线城市在2015年是否会取消“限购”政策打起了口水仗。社科院一份报告表示，2015年限购政策将告别历史舞台。上海易居房地产报告表示，2014年底，一线城市住宅成交有所回暖，房价环比有所回升。据此，2015年一线城市仍将面临明显上涨态势，限购政策在短期内很难取消。

不过，2014年年底出现住宅市场短暂成交反弹之后，今年初全国主要城市房地产市场又现低迷。1月1日-20日，易居发布的数据显示20个典型城市新建商品住宅成交面积约728万平方米，环比下跌约27%。而一些业内人士仍对一线城市房产市场抱有信心，他们预计春节过后市场成交量仍将继续攀升。那么一线城市政府对于限购政策为啥紧咬不放松呢?

首先，北京、上海的房地产市场，对于全面楼市而言具有标杆意义，而各一线城市政府明确表示2015年暂不取消楼市限购政策，就是意图对房地产市场需求继续起到一个稳定的作用。笔者认为，由于一线城市过多外来人口的涌入，已经使地方政府感受到空前压力，所以除非房地产市场崩盘，否则限购令将会成为一线城市长期化。

更值得一提的是，2014年12月份，“北上广深”4个城市新建商品住宅成交均价分别为25845元/平方米、30032元/平方米、14641元/平方米和26510元/平方米。一线城市房价仍然居高不下，当地民众仍然觉得房价偏高，所以一线限购令根本没有取消的必要。

再者，一线城市与其他城市相比，去库存的压力明显轻得多。从监测数据来看，2014年一线城市商品住宅新增供应量4370万平方米，同比增加19%，商品住宅累计成交约3210万平方米，同比下跌22%，整体供求比为1.36，略供过于求。城市库存消化周期快速下降，北京、深圳由去年年中的20个月降至年底的12个月，上海由13个月降至9个月。在库存压力并不太大的情况下，一线城市盲目跟风取消限购令根本没有这个必要。

最后，限购令不取消，但是限贷、限价等放宽政策一样也没有收紧。信贷和公积金政策的逐渐宽松对市场而言是较大的利好。北京2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公积金贷款占比为31.4%，较2014年12月增加了9.8个百分点。公积金贷款的总体占比也较2014年12月上升了7.5个百分点。

而上海在去年年底提高了普通住宅标准，新标准的推出使成交量急剧回升。据上海中原研究咨询部统计数据显示，去年12月普通住宅成交比重为52.2%，其中内环内、内外环和外环外的比重分别为12.7%、18.8%和60.2%。普通住宅标准调整后比调整前总比重提升28.4%。所以对于一线城市来说，取消限购令负面影响太大，可用其他政策迂回救市，照样可以起到调节房地产市场冷暖的效果。

从表面上看，北上广深等一线城市坚持限购不动摇，甚至限购政策将长期化。但实际上，目前一线城市房价仍然居高不下，去库存压力相对较小，又鉴于控制外来人口过快流入的需要，地方政府不便轻易放松限购政策，但是通过放松信贷、税收等其他政策迂回利好房地产市场，这也会对房地产市场起到实足的支撑作用。不过，一线城市房地产泡沫过大，政策救市也只能延迟泡沫破裂进程，最终一线城市房价泡沫难逃破裂的宿命。

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