楼市短期回暖难挽大调整趋势

房地产业的乐观情绪正在不断上演。2014年年末以来，无论是房屋市场的成交量的放大，还是土地市场地王频现。都说明了房地产回暖势头比较强劲。同时，地产股多日上涨，上市房企的估值已不再被低估，已现泡沫迹像。

中原地产研究中心统计数据显示，2014年12月，全国54个主要城市的住宅签约达31.8万套，创造去年单月最高纪录。北京市土地整理储备中心数据显示，2015年1月5日和7日两个交易日，北京共成交5宗土地，土地出让金达到179.3亿元。其中，7日成交的丰台白盆窑村地块，以86.25亿的价格刷新北京的总价“地王”纪录。

但是值得关注的是，这种回暖不仅带有区域性特征，而且更多的是由政策驱动所致，其势头能否延续尚待观察。拨开回暖的迷雾我们不难发现，在供需关系发生根本逆转、政策趋于平稳的大背景下，未来楼市调整的大趋势已无法改变。从表面上看，市场向好势头已经显现，但数据背后却隐藏另外真相。

其一，区域分化严重。住宅和土地市场的回暖，主要出现在一线城市，而非普遍现象。这主要是投资者和房企在房地产市场不景气的情况下，采取的一种保守策略。因为他们觉得一线城市住宅和土地市场比较稀缺，价格不容易松动，况且将资金集中投资一线城市的房地产市场，资金也较易回笼。

中原地产数据显示，上月4个一线城市住宅成交套数的环比涨幅达38%，二三线城市涨幅偏小，四线城市甚至出现环比下跌。土地市场的热度同样主要体现在北京，很多中小城市甚至出现土地出让收入下滑的现象。房地产市场的区域分化愈加显著。

其二，政策驱动。去年9月30日，三部委出台房贷新政；11月下旬，央行宣布降息。在这两个时间节点之后，房地产市场的升温最为明显。不难看出，上述两项重磅政策是促成本轮市场回暖的主要因素。值得关注的是，市场自发回暖的能力并不十分强烈。

这两个特征决定了，市场回暖的真相仅存在于一线城市，且随着政策效力逐步递减，这种回暖势头有可能被打断，甚至终止。来自统计局的数据显示，2014年前11月，全国商品房销售面积101717万平方米，商品房销售额64481亿元。历史对比来看，这一成绩仅次于2013年同期。也就是说，在2014年房地产成交量仍处于历史高位的情况下，今年房地产市场要想继续升温并非易事。

不容置疑的是，从短期来看，降息的效应以及限购层面的松绑，可能会给市场带来一定的剌激效应，一线城市的一二手住宅和土地下跌势头暂时得到延迟。但多项因素决定中远期楼市走势并不乐观。

首先，需求不足。很多专家表示，城镇化进程是消化楼市库存的重要动力。然而健康的城镇化进程，不仅需要土地、户籍等改革的配套，还需要确立产业支撑。当然外来人口也要买得起房。从消化楼市库存的角度而言，这需要相当长的过程，短期对楼市利好作用也较为有限。与此同时，随着经济增速放缓，民众收入增长预期下降，新增购房需求并不允足。

再者，房地产已现产能过剩征兆。过去多年来，房地产投资、土地出让金额等指标不断保持高增速，大大增加了房地产市场的供应。如今，不少二三线城市出现的“鬼城”表明，很多城市的供应已超出“消化”能力，这甚至可能引发债务危机。无论官方还是民间的口径，均已对“供应过剩”达成共识。统计局数据显示，2012年4月以来，全国商品房库存连续29个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

最后，政策逐步进入稳定期。随着房地产供需关系的逆转，各种调整政策正趋于稳定。维护市场健康稳定发步、防止房价暴跌引发金融危机，则成为调控的重要目标和取向。在这种情况下强力托市措施或打压手段都不会出现，取而代之的是由市场说了算的长效机制。受此影响，未来由供需关系本身来的自发调整的房地产市场将成为“新常态”，“政策市”将逐步淡出。

不难看出，房地产业已告别爆发式增长阶段，步入低增速时代，而政策期望房价稳中有降将成为未来市场的主要特征，这就决定未来在很长一段时间内，房地产将不会出现大牛市，而房企在一线城市争当地王也必将付出惨痛代价。而如今的市场回暖，恐怕仅是大调整期内一个小插曲，不会持续很长时间。

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