房地产调控应切分政府责任和市场需求

继北京市出台“京七条”，进一步强调房地产调控政策以后，深圳也于日前出台规定，将二套房首付比例从原来的六成提高至七成。在国家层面近期未对房地产调控有更新的要求的背景下，北京、深圳采取这样的措施，可以理解为是对近几个月以来房价大幅上涨的一种政策回应。最近一段时间以来，在国家统计局逐月公布的全国70城市房价统计中，北上广深这4个城市连续出现了超过15%的同比上涨纪录，刚刚过去的10月份，这4个城市的房价同比涨幅更是史无前例地超过了20%。在此情况下，这4个城市的地方政府自然将承受一定的压力，加码调控政策是可以理解的。

但是，这些新的调控政策能够收到多少效果，却充满疑问。以“京七条“来说，其中颇有新意的是提出要加强自住型商品房的供应，而自住型商品房是一个类似于经济适用房的概念，购买者将承受诸多限制，而这种由权力来决定一种住房的用途并圈定购买者的做法，早已被实践证明不仅不能收到降低房价的效果，反而容易滋生各种权力寻租的空间。至于深圳提高二套房首付比例，政策意图当然是希望借此遏制过于旺盛的购买力，但是能够购买二套房者本身已具备了一定的经济能力，对房贷的依赖不像购买首套房者那样迫切，因此在原来首付六成的基础上再提高一成，对他们来说其实是无足轻重的。

如果以各大城市的房价走势来看，持续几年的本轮房地产调控未获成功，这样的判断是可以成立的。面对这样的情况，调控该怎样继续下去，这是摆在政府面前的一个课题。本届政府建立以后的半多时间里，尽管房价上涨的压力很大，但一直未有新的调控政策出台，这已经透露了政府在房地产市场管理上的认识在变化，而这与李克强总理一再强调的政府必须退出对微观经济的干预是一致的。由政府来管理、控制房价，实际上与政府在别的领域进行的价格管理一样，都是很难收到效果的。而政府对市场的干预式调控，反而容易使民众产生对政府无法办到的期待，最近几年来，很多有购房计划的人一再推迟购房，就是希望调控能够把房价压下去，但他们等来的却是房价的不断上升。

如此说来，难道政府可以对房地产市场撒手不管？并非如此。由于住房关涉到民众的基本生活需求，因此它同医疗、教育、养老等领域一样，需要由政府提供兜底服务，保证居者有住，这是房地产市场承担的社会功能。房地产市场之所以在我国发展成一个大问题，与这个市场建立以后政府过度重视其经济功能，忽视了政府必须承担的兜底责任，使其社会功能的行使受到了压抑有很大关系。因此，对于房地产市场的管理，需要对政府责任和市场需求作出切分，对于民众的基本住房需求，政府要切实地负起责任来，从制度上保证供给，而对于应该由市场来决定的商品房的价格，政府也不必多加干预。当然这并不是说可以对一段时间内过高的房价不闻不问，商品房价格过高会辐射到保障房领域以及其他实体经济领域，引起整个社会经济的不良反应，从这一点说，已经实行几年的限购政策也显示了它的合理性。

日前，中共中央政治局就房地产领域的情况进行了一次集体学习，习近平总书记提出了处理好“四个关系”的重要命题，为未来政府的房地产市场管理提供了新的思路——“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。在政府退出对微观经济的管理，向市场释放更多活力的大背景下，政府对房地产市场的宏观管理正在积极调整。最新消息称，住建部正在筹划对全国公租房的并轨，并取消经济适用房。这是一种正确的思路。我们可以期待，在政府责任和需求作出准确切分并各有定位后，居者有住的目标能够顺利实现，社会所积累的对于房地产市场的不满情绪也能逐步消解。

（长江商报，2013年11月3日）