大焕视界第35期土地制度如何影响房价和鬼城

2013年9月18日

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【时局：土地制度如何影响房价和鬼城】

房地产行业最著名的大嘴任志强在某个场合说土地私有化一定会带来房价下跌。这恐怕也是相当多数人的想法。一个最直接简单的逻辑是，现有的土地一级供应是政府垄断的，所有的城乡土地必须经由政府统一征收，根据规划定好土地用途后，统一招拍挂出售。而垄断必然导致供应的短缺和竞争的缺乏。而在土地市场自由竞争状态下，不仅供应会增加，而且价格也会因有竞争而回落。

这个逻辑，的确是市场竞争的普遍逻辑。但普遍逻辑是否也适用于中国的土地和房地产市场呢？这个还得深入细致地考察中国土地和房地产的运行机制才能得出结论。

首先，相对于城市化和房地产，稀缺的不是土地而是特定空间。土地和房屋是不动产，离开具体空间谈供应增加必然带来土地价格和房价下跌是不正确的。城市化过程中，总有一些空间是越来越稀缺，总有一些空间越来越腾空。过去十年，北京上海中心区房价最高涨十倍。而在这房价高涨的十年，房子还是那套房子，房东在此十年里对所持房屋几乎没有任何投入，甚至还有大量租金产出，从房屋财产的特性看，每年还应该有一定比例的折旧才是。但这些区域的房价不降反升，而且是大涨。为什么？抛开货币增发等同时作用于全国几乎所有所有地区所有商品的原因，最根本的原因就是人口聚集使人们对房地产的需求也高度聚集于某些特定区域。北京十年人口增加800万，就是北京房价大涨的最根本因素。十年里，即使北京不断从二环往外扩大到六外甚至六环以外，城市发展也从单中心向多中心局面改变，都无法改变中心城区房价大涨的事实。因为相对于源源不断的外来人口，大城市中心区域的房屋与土地总是稀缺的，甚至是越来越稀缺的。

与此同时，过去十年全国有三分之一即90万座村庄从人间消失，它们是在城市化过程中自动湮灭的。像这样的人口迁出地区，别说什么增加房地产用地供应，就是减少房地产用地供应，房价也会自动降下来，甚至有价也无市。即使存在少量村民之间的交易，也只有可能是因为两种原因：一是地理位置和“风水”的原因，二是二手房交易价格低于当地建筑成本——同为村民，宅基地是免费的，土地成本为零，如果二手房价格高于建造成本，还不自建新房。

城市化的基本特征就是人口从分散的四面八方向少数区域集中转移。这个过程中，土地是被大量空余出来的，因此“土地稀缺导致房价上涨”、“土地越来越稀缺”的理论并不成立。但人口集中的过程，却是人口流入地土地和房屋越来越稀缺的过程，不管城市如何向外进行空间扩张，中心城区的土地和房屋都会越来越稀缺（像美国一些城市中心因特定人口流入导致治安状况恶化，进而导致富人迁出的情况例外）。

因此，城市化的过程，其实是土地和房屋价值落差逐渐拉大的过程。扣除通胀因素，人口迁出地区土地和房屋价值不断减损，人口流入地区土地和房屋价值不断增益。流速越快，落差越大。而当代中国的城市化，由于新中国成立后前三十年乃至前五十年，城市化都是被人为力量严厉阻止的，甚至出现知识青年上山下乡等逆城市化潮流，城市化的人口被堰塞湖一般阻在荒山僻岭，一旦淤决或开闸，它的流速和落差就会超出许多人的想像。正常国家100年完成的城市化，我们可能用30年就完成了；同理，正常国家100年才达致的城乡土地和房屋价格落差，我们也用30年时间就达成了！

这也是很多人对城市尤其是大城市高房价难以接受的原因之一。短期变化太快了，思维赶不上现实的变化，心理上难以接受。但这也说明，土地私有化以后土地供应增加带来房价下跌的愿望会落空的。相对于房地产用地来说，世界上任何一个国家和地区的土地都不稀缺，真正稀缺的，只是某些区域的土地和房屋！

影响房价的变量很多：城市化，货币量，政府规划，土地成本，等等。这几个是大变量。其中最根本的是城市化的需求量和货币量。你在交通不便山青水秀深山老林里建房子，基本上就是成本价，甚至建完就卖不出成本价，因为想在那里建房也许只是你个人的想法，别人未必认同你的想法。你在北京市中心抢购房子，哪怕是最破最小的房子，基本上是一天一个价，跟土地成本、货币量和政府规划都无关，只跟需求有关。

认为土地供应增加房价就会应声下跌的人们，我只告诉你一个最简单又万能的“房价下跌法”：回你的乡下老家盖房，土地成本都免了，家家户户免费一块宅基地，也没有开发商赚你一分钱，政府税费也全免了。OK？这其实是没有意义的无效需求。有效需求永远集中在人口迁入地区。而在人口迁出地区，我们从未见过土地私有化下的地区地价房价因土地自由供应而下降的，不论中国香港、日本东京还是越南河内与胡志明市，抑或是印度孟买。

其次，现行土地政策下，政府垄断一级土地，的确使土地价格缺乏竞争，但却并不意味着土地供应相对于需求来说是短缺的。恰恰相反，因为卖地收入占了政府财政收入的相当一大部分，各地方政府非但对卖地毫不吝啬，甚至没有需求制造需求也要多卖地，具体做法就是大规模拆老房子，名曰旧城改造，把老百姓逼进房地产市场；或者把优质学校、医疗机构和政府大楼迁往郊区，通过过家家式的搬迁活动制造需求、制造GDP。中国卖地财政从1997年政府土地储备制度肇始，到今天的2013年前后不过16年时间，就已经制造了无数供应过量的鬼城空城，根源就是各地方政府都希望多卖地，所以城市规划面积往往远远超出实际需求。有人认为土地私有带来土地自由供应房地产用地增加，进而通过供求关系带来房价下跌。这是典型书呆子逻辑，停留于书本，不了解现在“土地财政”政府靠卖地生存恰恰是在超量供地。国土部今年初公布消息说，过去8年城市住宅供地增量是人口增量3倍！这是很多地方空城鬼城不断涌现的基本原因和逻辑。

那为什么很多二三线城市土地和房屋过量供应，房价却仍然掉不下来？这不符合供求关系原理，逻辑上似乎无法解释。供求关系的逻辑无法解释，说明在这些地方供求关系已经失灵，只能换一种逻辑进行分析和解释，这种逻辑关系就是成本逻辑。

在现有各地方政府竞相压低地价进行招商引资的大背景下，政府先向银行贷款用于土地储备，低价从农民和拆迁户手中征来土地，其中只有三成不到用于房地产建设（含保障房），其它大部分用于廉价甚至倒贴的工业用地，一小部分用于道路、绿地、医疗、教育等公共用地。房地产在被绑架、被迫补贴了工业和城市公共基础设施之后，反过来也绑架了地方债、银行乃至整个中国经济！所以政府、开发商和银行都不希望、也不敢让房价下跌。短期内，硬撑也要把房地产价格撑住，否则，楼市崩盘也将是银行乃至中国经济崩盘。

但危险也正在这里！理论上，中国经济回到正常轨道上，需要一场楼市乃至经济崩盘。迟崩盘不如早崩盘。但客观上，如果崩盘，将会是整个中国相当长期的阵痛，一是高达几十万亿元、甚至连具体数目字都难以统计的地方债（银行的全部净资产不到十万亿元），二是我粗略统计已经有50万亿元以上的鬼城空城黑森森地矗在那儿，楼市崩盘造成的连锁反应，是难以预料的也可能是全社会难以承受的。

但如果不改革，沿续现有的土地、房地产和经济逻辑，势必导致工业产能过剩愈加严重、鬼城空城越来越多，而市场经济的需求关系一定要顽强有力地成为最终结算力量，到时，积重难返的崩盘将是全社会更加难以承受之重。

怎么办？进亦难退亦难难上加难，改革土地制度是心有千千结的开结之源，用时间换空间，既能一定程度上维持房价上涨并用时间消化部分鬼城空城，也能有效阻止城镇化大跃进持续推进，防止鬼城空城持续加码。

叫不叫土地私有化并不重要，重要的是土地实际支配权能够回归个人和家庭，在农业用地、工业用地、房地产用地等使用范围受到法律约束的前提下自由交易自由抵押。土地私有化只是个通俗提法。关键是支配权。英国土地和中国封建王朝土地名义都是国王所有，普天之下莫非王土，但实际支配权都分散到个人。支配权在个人和家庭手里，人们会加倍珍惜土地。反之则一定会出现“公地悲剧”。

要不怎么说土地是财富之母呢！土地支配权回到个人和家庭手里以后，房地产的逻辑、工业的逻辑、中国经济的逻辑；土地所有者的逻辑、政府的逻辑、开发商的逻辑、企业主的逻辑都会相应地发生改变！这叫牵一发而动全身。

首先，是土地支配权人即农民和被拆迁户的逻辑。他们才不管你是用于盖楼还是用于工业呢，都会倾向于按周边楼价最高价来向你要地价，因为他们都要承受卖地后的周边商品楼价等成本。所以房地产补贴工业的逻辑不复存在。工业企业的逻辑也因此发生改变，会更加严格的审核成本预算，过剩行业追加投资现象得到遏制。

其次，政府的逻辑发生改变。以前政府做土地二道贩子，既能把土地作为招商引资的砝码，又能从中赚取差价，所以倾向于大规模强制征地，同时倾向于大规模无节制卖地（短期控制节奏也只是为了卖出好价钱，整体上并不控制卖地）。现在土地不在政府手里，反而有利于他们按照更加科学合理的规划、按照城市化的自有规律来控制土地出让。政府为防范房价大跌引发地方债和金融风险，会严规划控供应。而时下政府逻辑却巴不得多卖地扩大规划制造了许多空城鬼城，我走后哪管洪水滔天。

第三，开发商的逻辑也会发生改变。在土地归政府独家支配的当下，开发商得到的土地价格往往低于市价——这一点很多人不理解，从“腐败价格”的角度考量就容易理解。土地支配权回归农民和被拆迁户后，后者是按照现有既已形成的市价要价的，开发商和官员干部勾兑空间减少土地成本增加。有人说“农民要价再高也没有开发商与干部直接沟兑的高”。此论不了解“腐败价格”是市价和廉价之间的差价。比如市价是一平米1000元，廉价征地是300元，另外700元“腐败价格”在官员和开发商之间分配，开发商总付出是低于市价的。

这样，一旦土地回归市价，虽然供应主体增加也会带来市价的浮动，但一方面征地总价格上升，另一方面潜在的楼市供应上升也会迫使开发商谨慎拿地，城市化规律将更好地从中起作用，这个城市化规律也将严格“控制”土地和楼市供应，没有盖楼价值的地方，土地供应再多也无用；有盖楼价值的地方，土地供应增加还是缘于人口增加，房价照涨不误。

总体而言，土地私有会更节约用地。

综上，我们会发现，土地政策变化、将土地使用权落实到个人和家庭以后，将会为楼价持续上涨、鬼城空城减少、经济逻辑回归市场逻辑奠定基础。届时，虽然楼价还在持续稳定上涨，但它已经变成一种良性上涨，因为到时农民和被拆迁户得到的土地增值收益已经更高，时下地价补贴工业和城市基础设施建设那部分，大部分回到了农民手里，农民的购买力呈现几倍几十倍的上升，出现“农民财产性收入快于楼价上涨”的好势头。

当然，这部分农民仍然局限于少数城镇或城郊农民，偏远地区的农民土地如何实现土地增值和财产性收入，我将在另一篇文章中专门论述。（2013年9月15日星期日北京——苏州高铁上）

【财富：财富是变出来的而不仅是挣出来的】

2013年9月15日深夜，与数位友人在江南水乡周庄的月光下拍遍栏杆，在沈万三宅子前的石拱桥上海阔天空。谈到理财时，我把自己“独门秘笈”的“农村包围城市”法详细讲解给他们，告诉他们，财富是“变”出来的，而不仅仅是“挣”出来的。办法和原理如下：

在城市化背景下，人口不断地“从农村包围城市”，我们的财富流向也要顺应这个历史潮流，实现财富尤其是房屋财产的“从农村包围城市”。比如你在郊区有一套价值80万的房产，卖出后可以利用这80万做首付，充分利用银行杠杆，比如买个160万的房子，月供由房租来支持和填补。这样，你的财富就实现了从80万元到160万元的增值——虽然一开始体现为银行贷款即负债，但这部分负债其实是用房租来还的。而随着人口的聚集，房屋还会升值，总资产越大，升值额度也越大。

这样，你将有可能不花自己一分钱而实现财富的不断增值。在此过程中你仍然为社会创造了财富：一是房屋出租给别人了；二是你借了银行的钱，实现了存款人的财富增值。
    讲真话，说真相，求真理（真正的道理）；

煞权贵，煞民粹，煞假道学。

思维决定命运，

不一样的思维方式，得出不一样的人生。

——大焕视界，

闲看春花，

笑对秋月。