审慎对待“造城要约”

乐居周刊  刘长杰

沉寂16年之后，“县改市”借“新型城镇化”之名，再次高歌猛进，大有卷土重来之势。媒体报道称，全国至少有138个县酝酿撤县设市。

“一窝蜂地撤县设市、设区，反映出地方政府除了盯着农民的土地，抠土地财政，已经没有心思搞农业现代化、工业信息化了。”城镇化专家彭真怀调研后指出，并不是所有地方都适合扩大城市规模，搞行政造城。他举例说，有一个地级市，把城镇化指标逐级分解到县、到区、到乡镇，弄得官不聊生，民不聊生，民怨四起。

对于一应地产商来说，只要有造城，就会有机会；只要造城升格为一种运动，那就有大机会。

造城的决定权和规划权在政府手里，造城所需的资金却不完全在政府手里。尽管在老百姓的眼中政府最有钱，但政府兜里的钱其实不足以造城，更不足以支撑一些当政者的野心。比如有着“水电之都”美名的湖北宜昌，不久前宣布“跨江”打造220平方公里宜昌新区的宏伟计划。

按宜昌市委书记黄楚平的说法，这个计划的目标就是“五年再造一个新宜昌”，实现由大城市向特大城市“跃进的一跳”；城区规模和常住人口力争2020年达到300平方公里、300万人，远期达到500平方公里、500万人。

事实上，1735年（雍正十三年）即升格为宜昌府的宜昌市，发展至今，城区规模不过130平方公里，人口仅有130万人。2012年，宜昌GDP2508亿元、公共财政预算收入153亿元。而为了造城，未来三年宜昌将至少投资2000亿元用于城市基础建设，这还不包括住宅投资。

既然有了造城的野心，钱却不够，怎么办？——力邀房地产商入局。在低价土地、政府褒奖、开发利润、税费优惠等诸多利益的诱惑下，很多房地产商企盼与政府在城建投资上把酒言欢。

有些造城运动不仅规模宏大，且难度也非同小可，要么移山，要么填海，工程浩大。宜昌新区的建设，就须突破“七山二丘一平”城市地貌的限制，采用兄弟城市十堰“削峰填谷”的方式，来获得建设用地。

3年，2000亿，削峰填谷。宜昌想邀谁入局，尚不得知，另一个通过“劈山造地”打造新城的西部城市兰州，邀请的则是两个“富可敌市”的大房地产商——太平洋建设和碧桂园集团入局。

兰州新城一期总投资超过400亿元，须劈山造地，整体推移山丘700余座，方能在兰州市城关区东北板块打造出一座面积约160平方公里的新城区。有报道称，兰州新城项目工地最繁忙时，使用的大型作业机械设备超过2000辆。

浩大的工程从2012年9月开始，到2013年4月下旬兰州市政府发文紧急叫停，此间两家企业已为劈山造地项目垫付约50亿元。

毫无疑问，能参加这样的工程项目，是任何一家房地产商都梦寐以求的事。然而，在显见的好处背后，这样的项目带来的压力、挑战和困境同样不容小觑。按甘肃省官方说法，兰州新城项目被叫停，源于其没有环评和达不到环评要求。然而在政府环节工作的背后，兰州新城或因主政者大幅改变原有的城市规划而面临变局。

有媒体报道称，当地政府当下或许更看好已经具备基本功能的兰州新区，因而暂缓兰州新城的建设。果真如此，那两家地产商能做的，除了眼看着野草铺满工地，还能做的就是漫长的等待。

我们知道这样的无奈和等待，在鄂尔多斯康巴什区、常州新城、鹤壁新区、唐山曹妃甸、营口营东新城等等诸多城市，已经在上演。

还有湖北十堰，这个新近被媒体标明的“鬼城”，却是宜昌极力效仿的对象。不知正在复制十堰“削峰填谷”模式的宜昌新城，是否重走十堰“鬼城”的老路。

事实上，“鬼城”并不是房地产商的终场。只要有炒房者登场共舞，或是有其他企业上场接盘，那地产商除了心惊肉跳的逃离，还会有满心欢喜的庆幸。而“烂尾城”却是房地产商的终场——只要新城建设停下来，就算地产商“富可敌市”，又有哪一家企业能够真正负担得起一座城市的光荣与梦想呢？

2009年之后，总投资额超千亿的曹妃甸，成为中国最大的烂尾城。2012年之后，谁会成为第二个——兰州新区，宜昌新城，还有谁谁谁？

当建设的喧嚣和狂欢变成了停工的空旷和死寂，又有谁会在乎那些消逝在钢筋水泥森林中的开工誓言呢？

有鉴于此，我们提醒那些跃跃欲试的房地产商，审慎对待来自政府的造城要约，尤其是在“造城运动”持续高涨的时候。