“以房养老”为啥会在中国行不通？

  几年前曾经在上海备受关注的“以房养老”制度，最近被一家网媒报出早已废止。与这一制度高调推出不同的是，“以房养老”制度什么时候正式被废止的，上海本地媒体之前均没有正式反道过，现在只是一家好事的网媒把这个“旧闻”报道了出来，人们才知道曾经有这样一件事情发生过。

      所谓“以房养老”，通俗点讲就是把自己的房产卖给公积金管理中心，然后以租赁的形式继续在原房屋居住，而养老的资金就是房产出售所得减去租金的剩余款项。直到老人驾鹤西去，房产就归公积金管理中心所有。在具体执行中，无论是贷款形式的“倒按揭”，还是先过户的“以房养老”，其本质皆是卖房养老。“以房养老”制度早先一度被专家和地方政府在解决民众养老难题方面还曾被寄予厚望。
     之所以早先各级政府部门积极推崇“以房养老”制度的推行，就是由于种种原因，我国养老金个人账户存在着巨额的漏洞，再加上我国正步入老龄化社会，以至于人社部专家索性讲出：“养老不能全靠政府”的大实话来。而“以房养老”模式既可以为政府部门在社会养老难题方面分忧解难，还可以待到老人“驾鹤西去”时，作为政府职能部门的公积金管理中心手中能积攒下不少房源，这也是一笔不小的财富，所以公积金管理中心像商人一样把“以房养老”制度看成香饽饽。但笔者认为，“以房养老”并非能够替代现行的养老制度，而是作为民间养老的一种辅助和补充手段。“以房养老”制度之所以最后被废止，因为它存在着三大弊端：
      首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。因此，虽然不为子女留房产的做法既能减轻子女赡养的经济负担，又能促进子女个人努力奋斗，但除非是孤寡老人，极少有中国父母愿意“自私”地将房产抵押出去。
      再者，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。理论上讲，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面，城市房产最大的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用权期限可以延续，中国的商品房质量欠佳，连住建部官员都承认，中国的商品房寿命在30年左右，未必能超过70年。或许是银行已考虑到了这些问题，所以目前银行所能接受的房贷，标的多是房龄较小的准新房，而不是早年建设的旧房。
     最后，未来房产未必像现在这样值钱，“以房养老”的前提是房价不能出现大的波动。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值几十倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。目前的中老年人在未来去世后，其房产巨大的增值都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值在供大于求的情况下套现，无疑会使未来楼市价格面临较大的压力。　　
     “以房养老”制度被废止，说明了该项制度存在着诸多问题，不太符合中国现有的国情，所以在内地难以全面铺开。我们各级政府部门也不要把目光全部放在让民众靠自身解决养老问题，因为让每个公民安享晚年，是任何一届政府的职责所在。笔者认为，养老完全靠政府当然不妥，但是社保部门必须给民众提供最基本的养老保障，在基本养老有了保障之后，再根据各个人情况和要求推行企业年金、养老保险、以房养老等各种养老模式予以辅助和补充。