资产价格泡沫风险是否已经逼近

　　近日，有知名国际投行分析师撰写了一份报告，指出了目前全球五大潜在泡沫资产，他们认为这些资产的现价超过了其基本面可支持的合理价值，可能会迅速面临调整。这五大资产泡沫之一，就是亚洲房地产。报告认为，当美联储缩减QE所购买的资产并且上调利率时，将直接影响到亚洲、特别是香港的融资成本。“明年一季度将是其泡沫将会破灭的预计时刻。”

　　尽管报告更强调香港市场，但对于房价涨幅有过之而无不及的内地房地产市场，谁又敢言将会置身事外。特别是，在近几年中央连续调控“重拳”压力下，房价并没有如愿回归合理区间，反而继续走高，尤其是在部分一线城市，泡沫化迹象已经非常明显。与此同时，“热钱”流入流出频繁，而国内产业却日渐“空心化”，这无疑进一步凸显资产价格泡沫的风险。

　　对于国内公众而言，没有好的投资渠道，越来越多的钱进入房地产市场，是导致内地房价持续走高的重要原因。过去10年，是中国经济高速增长的10年，也是居民财富大量积累的一个阶段。财富管理成为民众保值增值的迫切需求，但遗憾的是，本应成为居民财产新收入重要来源的股市，在短暂经历了2006年至2007年的大牛市后，就此一蹶不振。尽管此后银行理财迅速崛起，但与房地产市场带来的财富效应相比，依然不能满足很多资金的需求。因此，大量资金持续涌入房地产，也制造了房市10年“只涨不跌”的长期牛市，并且这一财富效应，进一步激发更多资金的到来，其中已经包括很多从制造业退出的巨额资金。

　　现在，除了国内财富效应的传递，导致房价泡沫化的因素中，似乎又可以看到“热钱”的影子，这更加令人担忧。从去年12月开始，外汇占款扭转此前负增长的态势，且金额持续放大。例如，央行发布的数据显示，4月中国金融机构新增外汇占款达2943亿元，为五个月连涨；今年以来，新增外汇占款已超过1.5万亿元，是去年全年的3倍还多。这背后有人民币升值的因素，也不乏热钱冲击资产价格的可能。

　　“热钱”进入国内市场，一方面会流入房地产市场，导致房价特别是一线城市房价继续走高，另一方面，其逐利性与短期性又决定会快速撤出。有专家根据其课题组的跟踪结果发现，一季度“热钱”流进的依旧是一线城市的房地产，这说明“热钱”和外资对进入中国房地产市场的兴趣仍然不小。不过，此前有亚行经济学家表示，新兴东亚地区比过去更具经济弹性，但各国政府仍需警惕，防止资本流入激增，过度推高资产价格，同时应针对美国和欧洲经济回暖后的资本回流做好准备。

　　没有只涨不跌的市场，中国的房地产市场的价格泡沫同样有破裂的风险。我们先看一下前车之鉴。远有上个世纪80年代末日本资产泡沫破裂的惨痛教训以及90年代初我国海南和广西北海房地产泡沫破灭的记忆；近有导致本轮国际金融危机的美国“次贷”，源头同样是房地产价格泡沫。在泡沫中，每个参与者似乎都是赢家，政府、投资者、银行都分享着泡沫带来的溢价与幻觉，但当泡沫破裂，盛宴结束，留下的则是受伤的经济、破产的投资者以及坏账累累的金融机构。

　　坦白说，没有人能准确预知资产泡沫破裂何时会到来，但风险在日益逼近已不容忽视。除了近期“热钱”的扰动外，有研究近日表示，至少有三个原理促成房产泡沫破灭，它们是金融规律、房产登记制度和房产税全面推出。经济和金融规律，显然是促成资产泡沫破灭的主要原因，而2014年6月底前将出台并实施的不动产统一登记制度以及有望扩大试点范围的房产税，则可能成为压垮骆驼的“最后两根稻草”。