易宪容楼市调控应更多利用有效经济杠杆

当下有关房地产税能否遏制高房价争议的焦点，不是房地产税本身而是房地产税的实际内容。要建立起一套公正公平的房地产税，就得先确立一系列制度基础。比如要进行全面普查全国的住房，查清现有的住房谁在持有及如何分布，由此建立起公开透明的住房信息系统。

最新统计数据显示，今年4月，全国新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个。70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.95，比上个月减少0.14，尽管涨幅出现7个月来的首次下降，但是环比仍连续11个月上涨。而近一个月以来降息浪潮席卷全球，人民币坚挺、房价上涨，让觊觎进入中国楼市套利的海外热钱虎视眈眈。有课题组的跟踪结果发现，今年一季度热钱流进的重心依旧是一线城市的房地产，热钱对从房地产投机中获利仍大有期待。可是，国内房地产政策仍然不见有变化的动静。此情此景之下，市场各方难免要推测，楼市宏观的思路会有根本转变吗？

对房地产政策，新一届政府上任至今还没有明确表态。市场有种估计是，或许新一届政府正在观察并反思当前房地产市场，以便制定有针对性的政策。更有一种大胆的估计是，房地产宏观调控政策很可能出现根本性转变。因为，从十年来的情况看，房地产越是宏观调控，房地产政策出得越多，房价上涨得越快，所以，无论是从十八大精神还是现实市场条件来看，似乎已到了转变房地产宏观调控政策的思路的时候。

比如，据报，房产税试点扩容已提上了日程。继上海、重庆两市的试点后，今年有望新增数个城市扩展试点。新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。对于征收房地产税，政策意图就是要让对房地产市场干预过多的行政政策退出市场，更多地利用经济杠杆来调控房地产市场。

可以说，早些年房地产宏观调控之所以失效，问题出在对住房市场的定义以及采取的政策工具更注重政府行政性的事前限制而没有以有效的经济杠杆采取事前、事中及事后的全面限制。多年来，相关政策总把住房投机与消费混为一谈，在这种情况下，住房市场就会逐渐转变成以投资投机为主导的市场。如果住房市场是投资为主导的市场，而实际出台的房地产宏观调控政策却又总是为了化解住房消费市场的问题，想要这些政策去遏制市场的高房价是根本不可能的。行政性的事前限制，看上去是十分严厉，但实际上却是花拳绣腿。试想，在住房的赚钱功能并没有改变的情况下，谁买了房就有大利可图，投资投机者当然会千方百计来突破这些行政性限制进入住房市场。对他们而言，这些行政性的事前限制，不过增加了投机投资的成本而已。这几年实践证明，政府对购房的行政性限制越多(这种限制不能减弱投资者购买住房赚钱效应)，投资者破解这些限制的招数也越多，楼价上涨也就越快。

用经济杠杆作为房地产宏观调控主要工具，主要指房地产信贷政策、税收政策及土地拍卖规划等政策。其中房地产税征收是最主要的经济杠杆工具。所以，笔者认为，如果政府通过房地产税等经济杠杆来遏制住房投机投资，方向是正确的。

只是，当前市场对征收房地产税是否对遏制高房价起到作用仍有怀疑，甚至有观点直指征收房地产税非但对遏制高房价没有作用反之更会推高房价；也有人认为，征收房地产税会加重低收入者购买住房的负担，更让低收入者无支付能力进入楼市；还有人认为，征收房地产税是二重征税，是对民众财富的掠夺。可见，征收房地产税阻力不小，尤其民众对住房税收对遏制住房投机投资的作用了解太少。而事实上一套公正公平的房地产税收制度对遏制高房价是能起到重要作用的。对此，无论是政府还是媒体都有义务向民众解释清楚。

其实，上述反对征收房地产税的言论，无论从经验上还是从经济逻辑上和学理上都是站不住脚的。房地产税作为现代国家的主要税收工具，既有增加财政收入的功能，也有调节收入分配的功能，更不用说对遏制房价起到重要作用了。如果房地产税是公平公正的，既有对弱势民众的减免条例，也有对过多持有住房的累进税制，那房地产税能让这些住房投机投资者逐渐退出市场，从而改变住房市场预期，楼市的投机性质也会随着房地产税征收而减弱并让房价回归理性。如果房价下行，房地产投机者如何可能把房地产税的负担转移给下家呢？这时，持有过多住房的人不转移房地产税负担都不容易把手中住房套现，要把税收负担转移更是不可能让其住房脱手了。

所以，问题的关键不是房地产税能否遏制高房价，而是房地产税实际内容是什么，是不是一个公正公平的房地产税。如果总觉得中国房地产税征收基础条件不成熟，还是只能如上海与重庆那样的做法来试点，那笔者认为这样的房地产税试点所能起到作用就十分有限了，不仅难以遏制住房投机投资，反之会增加楼价上涨预期，因为市场会认为政府对遏制高房价不敢玩真的。在这样的情况下，房价焉能不涨？此时，房地产税对遏制高房价的作用也就荡然无存了。

面对居高不下的楼价，政府利用有效经济杠杆或征收房地产税来改变当前市场预期并转变房地产宏观调控思路，已非常急迫了。这意味着从根本上让行政性调控方式全面退出，而要建立起一套公正公平的房地产税，就得先确立一系列制度基础。比如要全面普查全国的住房，查清现有的住房谁在持有及如何分布，由此建立起公开透明的住房信息系统，在此基础上通过公共决策来设立相关的法律及公正公平的房地产税收制度。(中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容)