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陈哲调控,如何调而能控

发布时间:2013-5-11 13:52:49 来源:不详 【字体:

今年3月,广州新建商品住宅网上签约均价为16817元/平方米,同比上升34.9%,创下当地房价新高。比照人均收入增幅标准,广州今年的住宅均价不应超过15097元/平方米。4月份,北京新房价格同比涨幅,连续两个月超过10%。

一线城市房价加速回暖让政府备感压力。自4月份始,北京、深圳和广州等地在预售证发放和网签价格的控制上,明显收紧,但却并没有给出明确的放行标准。

这被很多人看作是国五条地方细则均从轻发落后,中央对地方政府的进一步施加压力。在一些城市,房价控制目标已经与相关负责人的乌纱帽直接挂钩。

但现实情况仍不乐观。由于土地价格上涨、建材成本增加等因素,许多开发商即便在行政压力下也宁可选择捂盘。5月初,北京市可售房源已经降至过去10个月的最低水平。“五一”广州市新房供应同比下降20%。供应剧减导致的直接结果是一房难求,连夜排队的局面再次出现,成交价格仍在不断上涨。

一些回笼资金压力大的开发商,更是祭出分拆房价的手法,将原先的精装房价分解成毛坯房价格和装修价格,前者作为书面价进入网签登记,后者则与业主单独签约。目前,这一“阴阳价”的交易模式大有市场。

地方政府一方面企图强制摁下房价,一方面仍然通过“饥渴式”供应,使一线城市的土地价格在过去两个月中快速上涨,区域地王频出,溢价屡创新高。上海5月9日拍出的一幅土地,“楼板价”(土地成交总价除以总建筑面积)甚至达到近4万元/平方米。不少业内人士认为,市场整体趋势会在二三季度震荡上行。

眼下的行政干预,当然能够暂时抑制交易势头,但实际的购买需求仍在累积。同时房企持续生产的节奏被打乱后,土地市场将人为冷却,一旦影响到地方政府收入,种种限制又将打开,形成新一轮的暴涨。

以简单手段盘整市场,将遭受报复性反弹,这在过去的调控中已经被无数次印证。盘点近期各地政策,从提高二套房门槛最多至首付七成,到企图用长官意识强压房价,其思路仍是老一套,治标不治本。

既然在交易终端的行政干预难以奏效,为什么不选择用更市场化的手段,比如加大土地供应,以及增加多套房屋的持有成本?原因很简单,再次恶化的实体经济使稳增长的目标仍然难以脱离土地财政;裹挟着大量地方官员利益的房产税制度,或将受到来自内部的抵制。

事实上,即便在现有的条件下,也并非没有改善空间。比如当下的土地供应结构:住宅用地慎批、少批,一块地推出,开发商蜂拥争抢;工业土地几乎随便批,摆上厂房就是GDP,面积越大象征着GDP越高,却没有得到有效利用。

类似怪现状亟待矫正。如不下决心刮骨疗伤,从根源着手,越调越涨的怪圈仍将持续。

房地产改革迫在眉睫,但每一次看得见的手伸向市场前,应当尊重经济规律,引导供需平衡,有充分的准备和后手。房价上涨过快始终是社会症结,没有达到目标的政策,应该因时因势重新调整。但任何只求速效而非着眼长远的政策,都不会是对市场生态有利的政策。


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