陈哲调控，如何调而能控

今年3月，广州新建商品住宅网上签约均价为16817元/平方米，同比上升34.9%，创下当地房价新高。比照人均收入增幅标准，广州今年的住宅均价不应超过15097元/平方米。4月份，北京新房价格同比涨幅，连续两个月超过10%。

一线城市房价加速回暖让政府备感压力。自4月份始，北京、深圳和广州等地在预售证发放和网签价格的控制上，明显收紧，但却并没有给出明确的放行标准。

这被很多人看作是国五条地方细则均从轻发落后，中央对地方政府的进一步施加压力。在一些城市，房价控制目标已经与相关负责人的乌纱帽直接挂钩。

但现实情况仍不乐观。由于土地价格上涨、建材成本增加等因素，许多开发商即便在行政压力下也宁可选择捂盘。5月初，北京市可售房源已经降至过去10个月的最低水平。“五一”广州市新房供应同比下降20%。供应剧减导致的直接结果是一房难求，连夜排队的局面再次出现，成交价格仍在不断上涨。

一些回笼资金压力大的开发商，更是祭出分拆房价的手法，将原先的精装房价分解成毛坯房价格和装修价格，前者作为书面价进入网签登记，后者则与业主单独签约。目前，这一“阴阳价”的交易模式大有市场。

地方政府一方面企图强制摁下房价，一方面仍然通过“饥渴式”供应，使一线城市的土地价格在过去两个月中快速上涨，区域地王频出，溢价屡创新高。上海5月9日拍出的一幅土地，“楼板价”(土地成交总价除以总建筑面积)甚至达到近4万元/平方米。不少业内人士认为，市场整体趋势会在二三季度震荡上行。

眼下的行政干预，当然能够暂时抑制交易势头，但实际的购买需求仍在累积。同时房企持续生产的节奏被打乱后，土地市场将人为冷却，一旦影响到地方政府收入，种种限制又将打开，形成新一轮的暴涨。

以简单手段盘整市场，将遭受报复性反弹，这在过去的调控中已经被无数次印证。盘点近期各地政策，从提高二套房门槛最多至首付七成，到企图用长官意识强压房价，其思路仍是老一套，治标不治本。

既然在交易终端的行政干预难以奏效，为什么不选择用更市场化的手段，比如加大土地供应，以及增加多套房屋的持有成本？原因很简单，再次恶化的实体经济使稳增长的目标仍然难以脱离土地财政；裹挟着大量地方官员利益的房产税制度，或将受到来自内部的抵制。

事实上，即便在现有的条件下，也并非没有改善空间。比如当下的土地供应结构:住宅用地慎批、少批，一块地推出，开发商蜂拥争抢；工业土地几乎随便批，摆上厂房就是GDP，面积越大象征着GDP越高，却没有得到有效利用。

类似怪现状亟待矫正。如不下决心刮骨疗伤，从根源着手，越调越涨的怪圈仍将持续。

房地产改革迫在眉睫，但每一次看得见的手伸向市场前，应当尊重经济规律，引导供需平衡，有充分的准备和后手。房价上涨过快始终是社会症结，没有达到目标的政策，应该因时因势重新调整。但任何只求速效而非着眼长远的政策，都不会是对市场生态有利的政策。