郊区购物中心的机会仍在一线城市

在过去的10年中，以北京为首的中国部分一线城市曾迎来一波“郊区购物中心”热，但由于当时的条件不够成熟，这一时间的购物中心大部分都不幸夭折。

然而随着中国经济快速发展，城市持续扩容，当下中国部分一线城市已具备发展郊区购物中心的条件，而一些郊区商业基因也正逐渐形成。

汽车普及使消费者活动半径扩大

数据显示，目前全国汽车保有量已突破1亿辆，且年增长率超过20%，而诸多大规模城市的增长率相对更高。汽车的普及化发展大大增加了人口的消费半径，相当于拉近了城郊距离，使得偏居郊区的目的性消费机会大增。而有车族收入水平，相对乘坐公共交通的人群消费能力更高，从而为郊区购物中心的品质化发展形成了有力支持。

郊区购物中心具备便利化优势

由于传统商圈物业条件的限制，商场硬件、车位等配套条件的滞后且升级改造困难，给消费带来了极大的不便利性。而与之相对，城市郊区拥有宽裕的土地提供，购物中心的相关配套可以做得更完善，且各城市的道路建设亦提升了郊区的可达性，使得郊区购物中心具备了一定的便利性优势。

城市人群休闲消费需求增长

随着收入水平提升，城市居民对旅游休闲的需求大大提升，而中国大城市的公共休闲设施与场所普遍相对匮乏，造成周末人们可选择的休闲地点十分有限。郊区购物中心距城市有一定距离，其沿路与周边的景观、乃至空气都与市区均有所差异，且其内部业态所具备的购物、休闲等多元功能，可以满足家庭人群长时间的游逛消费，因此有机会成为周末举家出游的欢聚目的地。

业态丰富度带来差异化选择

若郊区购物中心的业态与市区相比没有特色差异，则居住于市区的消费者到达郊区的意愿会大大降低。而在之前因为国内业态的类别有限，且大部分品牌优先选址于市区，造成郊区购物中心可选择的业态，以及与市区形成差异的空间很小。而当下中国业态丰富度已显著提升，为郊区购物中心实现业态差异创造了良好机会，从而使郊区购物中心可以在业态内容上实现其独特竞争力，吸引更多顾客从更远的地点到达。

体验性业态引入尚需优化

因为市区用地紧张，需要引入更多高租金业态商家来平衡项目投资收益，这就造成部分需求大面积的体验性业态难以进入。

而郊区购物中心在规模与租金压力方面都有优于市区的优势基础，因此在体验性业态引入方面可以做到更优。同时，与市区需要发展高密度的建筑不同，郊区土地可以承载更多、更丰富的建筑形式，为顾客创造有别于市区的场所感，形成项目独特吸引力。

需要注意的是，郊区购物中心新机会的显现，更多还是在中国的一线城市，且对选址及运营能力都有更高要求；而二线城市因种种因素限制，目前发展郊区购物中心则仍需要十分谨慎。

作者系RET睿意德执行董事