底特律“房子卖出皮鞋价” 不转型的教训

　　近日，“房子卖出皮鞋价”的报道引发人们对底特律的关注。曾经风光无限的美国“汽车城”落到如此窘境，让人不胜唏嘘。

　　很多人把底特律衰败归结于美国汽车工业的衰落。可是，若仅是产业结构问题，并不会让一个城市趋向死亡。世界很多城市都经历过产业转型的阵痛，尤其是资源型城市、单一产业型城市，比如英国的利物浦和格拉斯哥、德国鲁尔区等。这些城市都通过找到地方经济新支柱而重新焕发生机。

　　确实，一个城市的发展仅仅依赖单一产业或少数几个大公司是非常危险的。一个成功的城市应该具有以下因素：高质量的人才储备，大量真正有活力的公司，以及“与世界紧密相连”。哈佛大学教授爱德华·格莱泽指出，西雅图曾是“波音”的城市，就像底特律被“通用”统治一样。但西雅图对波音公司的依赖度不大，航空工业领域受过良好教育的技术人员有能力快速适应经济转型。相对而言，汽车工业对劳动力素质的要求并不是很高。人才储备不足，让底特律很难在国际金融危机的影响下快速地转型。

　　底特律难以挽回地走向衰败，还有种族矛盾的原因。上世纪60年代黑人民权运动时期，底特律是焦点城市之一。1967年，底特律爆发了一场种族大骚乱，此后城市里的白人不断迁出。底特律已连续40多年人口流失，在过去10年间就流失了25%的人口。纠缠不休的种族矛盾吞噬了底特律的活力。底特律现在是美国公认最贫穷的大城市之一，在2012年被《福布斯》杂志评为美国最危险、犯罪率最高的大城市。

　　底特律的衰败还揭示了房地产和城市发展间的关系。住房需求具有双重性，包括投资性需求和自住性需求，投资性需求最终还是依赖于自住性需求，而自住性需求则取决于就业机会和生活环境。对底特律楼市而言，当自住性需求迅速萎缩后，其投资价值也就崩溃了。

　　一个城市的房价水平除由当地当前收入水平决定外，也与城市经济活力和社会和谐有关，以为仅靠房地产就能拉动城市发展，可以说是一厢情愿。

　　现在，不少城市之间的竞争性很强，可替代性也很强。在美国这样地域广大、人口流动便利的国家，一个城市没有前途、不宜居了，大家就会用脚投票，换一个城市居住和工作。这也是为什么，曾经繁华的底特律风光不再。