房地产调控不能总是扔“靴子” 需建立制度框架

　　新一轮楼市调控加码的“靴子”又咣当一声落地了。站在“风口浪尖”的“新国五条”再次引发了大家的热议。大家热议的焦点主要有两个：一是以往的调控一次次沦为“空调”，这次的调控就能有好的表现吗？二是严征二手房交易个人所得税，到底会抑制房价呢，还是会助涨房价呢？

　　之所以大家这么关心这两个问题的答案，是源于一直以来我们的习惯性思维，即：房价跳涨一露头，就应该用“靴子”砸它一下，而房价平稳时，则可以随它去。我们的房地产调控政策总是太着眼于眼前，而忽视了立足于长远。虽然从2005年3月开始，政府就提出要“高度重视稳定住房价格”，但是十年的调控历史已经显示了一个清晰的调控脉络，那就是：CPI走高，经济过热，调控政策就加码，而一旦经济下滑，“保增长”就跑到了“稳房价”的前面，调控措施就成了摆设。最典型的就是2008年，上半年还在调控房价过快上涨，下半年就变成了“救房市”以“救经济”。2011年和2012年初各地在放松调控上私下搞小动作，其背景也与经济下滑有关，其目的亦是保增长。说到底，政府其实一直把房地产调控当做短期的相机抉择的经济调控手段，而不是一项长期的制度性经济和社会政策。

　　楼下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一声“别吵啦”，过段时间再吵，再扔只“靴子”。如此反复，时间一长，大家就习惯了。这样一来，房地产调控的效果自然大打折扣。

　　简言之，我国房地产调控需要尽快建立长效的制度性框架。这个框架应包含六方面：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系，建立完备的地方税体系，让地方财政更多地依赖于存量房产而不是增量房产；二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束，抑制地方财政支出的无限制膨胀，支出不减，增收冲动难抑；三是改善收入分配结构，减少贫富差距；四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系，保障合理性住房需求的同时，给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本，目前上海和重庆试点的“象征性”房产税政策肯定不行；五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房保障体系；六是重建土地制度，打破政府一手垄断土地的市场格局。而在这个制度性框架中，房产税是最重要且不可缺失的一环。

　　当然，这一市场机制的建立绝非朝夕之功，而是要做好长期的打算。在长效机制完全建立之前，为给制定政策腾挪时间和空间，增加土地供应、限购、限贷等临时性调控措施也必不可少。关键的是，十年九调控，我们在上述的长效机制上有什么作为呢？即使有，也是步伐太小。不能老是犹豫不决，瞻前顾后，雷声大雨点小，没有第一步，哪来最后的完美。边走边改，自然就会水到渠成。 （作者为北京科技大学经济管理学院教授、博导）