中国经济发展的阻碍房地产泡沫

　　房地产这个潮流在改革开放后期逐步发力，可是其能量的释放却主导了当今整个金融和经济体系。我回国四年越发不能理解中国房地产的价值所在。但是，我却越来越深刻地体会出房地产给经济实体和金融体系逐步带来的阻碍和不稳定。

　　租房和买房

　　北京这些年，除了空气更差和多了几条地铁以外最大的变化就是房价翻了几番。我2010年刚刚入住官园桥北的官苑8号时，这里的单身公寓小开间不过3500元一个月。可是同样一个房间今天的出租价格在5000元以上。这样的出租房价格不是随便哪个单身青年可以承受得起的。但是，我们从房价上比较可能倒容易理解这个租金的上涨了。当年3500元一个月时，房价在4万左右一平方米。一个36平方米（实际使用面积也就28平方米）的房子当时要卖到170多万。对于一年4.2万的租金收入而言，收益率是在2.43%左右。而在5000元一个月的今天，同样的房子要卖6万一平方米，216万左右，那么折合收益率不过2.78%。这么一算貌似挺合理的。但是，北京月平均工资可要比5000元低很多呀！

　　上述现象毕竟是发生在金融街（000402）延长线上，所以它可能让我们感觉是北京房地产越发细分和有效了。换句话说就是富裕的群体当然收入提高得多，所以他们的地区就该涨价。但是，据我了解北京现在很少有800元以下的单间房子出租了（可怕的是包括地下室在内）。但是我们的平均工资涨了多少呢？这个整体收入和生活刚性支出的增长失调是现在很多外地人抛弃北京等大城市的主要原因。

　　北京人

　　再看看另外一个群体，几乎在北京算是稀有动物的北京当地人。他们又如何面对房地产的压力呢？一句话：啃老！因为，北京现在50岁左右的人一般都有房子，无论是公司当年改制时两三万卖给员工的，还是当年房管所的房子。现在这些靠拆迁得来的钱绝大部分都被保险公司的一些坑人理财产品和无奈的儿女们竞相掠夺。而这种被迫的无奈同时毁灭了一代青年人。根据我的经验，现在北京当地的年轻人除了一个可以得到上学资格的北京户口和啃老的潜力外，几乎没有太多竞争力。

　　我们不能太过怪罪他们，因为他们也在被3000元一个月的工资和3万元一平方米的房子折磨着。我们给他们算笔账，就算他大学毕业后顺利就业，拿到3000元一个月的工资。每两年晋升一次（不低了），每次以10%的增长率来算。他在第11个年头才能拿到4832元一个月的工资。每次以20%的增长幅度来算，他在第11个年头才能拿到近7500元一个月的工资。而在中国人当前60平方米以下属于不能结婚用的房子的标准，北京稍微方便一点的地方（坐车和地铁上班在75分钟内为合理标准而言），180万的房价合理吗？请大家同时不要忘记，现在的食品价格是一顿十几个鸡翅和一小锅排骨汤加两个蔬菜的家庭晚饭也要近百元。

　　就算他们不吃不喝了，180万的房子30%首付就要54万元。之后126万的按揭就算是20年，一个月也要还9000元。这些数字和我刚才阐述的就业展望放在一起几乎没有可比性。这种不合理让北京的很多年轻人开始走向几条不归路：啃老，考公务员去争灰色收入和消极对待所有不能让人迅速致富的工作。其实，房地产的泡沫和社会的压力在逐步唾弃这群无助的年轻人。可是，如果在一个经济社会中年轻人的才能和力量无法被激励和调动起来，那么这个经济社会的发展就会出现问题。

　　如果房地产泡沫以现在这样的速度和力度蔓延到中国三四线城市去，那么中国的青壮年劳动力的质量将颇受威胁。一个缺乏青年才俊的经济社会如何发展？一个所有活力都被买房子吸干的年轻劳动力群体如何能够继承和发展中国的改革开放？房地产的泡沫已经成为中国发展的阻碍之一。

　　（作者为北京凯世富乐投资有限公司投资总监）