陆鸣新政落地前 房企放量推盘

- 本周末沪上10楼盘计划集中入市

受访开发商普遍认为，3月上海楼市成交量有望大幅增加，但房价走势要等调控地方细则出台后才会明朗。

“国五条”细化政策3月1日出台后，房企推盘节奏明显加快。

搜房网截至3月7日的统计显示，本周末上海预计有10个楼盘新增入市，总计推出房源700多套，较前几个周末明显提升。

中房信分析师薛建雄认为，此番开发商扎堆推盘，应该是为了规避部分“国五条”地方细则落地后市场转冷的风险。

某外资房企总经理亦称，本周末上海10个楼盘同时推出，既有市场热度提升的考量，也显示出开发商想在新政地方细则落地前，抓住市场机会。

至于定价策略，该总经理称，现在有的开发商想跑量，也有想涨价的，“目前市场价格往上走的动力是有的，但到底能走多少，扩散到什么范围，还有待观察。不同于以往的普涨格局。”

部分刚需楼盘“跑量”

位于闵行的嘉怡水岸开发商即称，该楼盘并无涨价计划。

据该开发商介绍，嘉怡水岸此次计划加推165套两房、三房，优惠后均价为1.6万元/平方米，“价格和去年几次推盘价基本一致。”

“我们的市场预期较为谨慎，此次推盘以跑量为主。”该开发商介绍，3月中旬推盘是他们的原定计划。虽然此间出台了“国五条”，但考虑新政对一手刚需市场并无负面影响，所以未改变推盘计划，“我们预定的开盘去化率是70%。”

按该开发商的说法，他们选择平价入市是经营策略使然，并非资金压力所致，“3月本来就是一年楼市的旺季，我们要把开头开好，为全年销售奠定基础。同时我们上市公司(即嘉华国际，00173.HK)对业绩的考核也有较高的要求。”

同样计划在本周末新增入市的，还有浦东伊顿公馆。该楼盘售楼处称，此次将加推约100套两房，均价1.36万元/平方米。

有市场人士称，这一定价和前期接近。

同为刚需楼盘的嘉定天居玲珑湾的定价则有所上扬。售楼处称，此次加推30多套带装修两房，优惠后均价1.28万元/平方米。该楼盘前期单价最低时曾跌破万元。合景叠翠峰同样有所提价，售楼处称，该楼盘此次加推54套精装修三房，均价1.6万元/平方米，优惠还没定，“我们以前卖过1.3万-1.4万元/平方米，以后可能更贵。”

薛建雄认为，本周末计划入市的4个刚需楼盘中，两个平开的项目以区域需求为主，预计去化率不成问题；另外两个楼盘的定价则明显上调。

某大型品牌房企营销总监进一步说，有些刚需楼盘现在感觉涨了很多，其实之前都是割肉在卖。即便按现在的价格，减去土地成本，利润也并不高。而且，不同企业的情况不同，营销策略也不同。

中等价位楼盘齐喊认筹火爆

相比之下，部分中等价位楼盘的定价上调幅度更为明显。

闵行浦江华侨城售楼处称，此次加推170多套毛坯三房，均价2.7万元/平方米，有9.8折优惠。该楼盘单价一度徘徊在2万元上下，后曾攀高至2.3万-2.4万元。“那都是以前的价格了。”售楼处工作人员说。

浦东御沁园公寓售楼处称，此次加推200套大户型三房，均价1.6万-1.8万元/平方米。虽然推盘量较大，但“认筹客户很多，已办了三四百张卡”。

普陀智富名品公馆计划加推50套三房，均价4万元/平方米，可享9.5折优惠。

该楼盘开发商介绍，“我们去年3月首次开盘时，由于市场不好，又是新盘入市，因此优惠幅度很大，两房有7折优惠，三房8.5折优惠。去年市场转好，我们业绩也完成得很好，所以这次报价没变，但收窄了优惠，但认筹的客户仍然很多，意向客户也已达到近50个。”

此外，定位高端的徐汇嘉御庭，本周末计划加推30套两房、三房公寓，报价9.8万-9.9万元/平方米，优惠后的价格在8.6万-8.8万元/平方米。

“楼盘上一次推盘还是2011年底，当时单价8万元，这次的位置比上次好。”嘉御庭开发商说，但根据认筹情况预计，开盘去化率能达到50%。

嘉御庭和嘉怡水岸同为香港嘉华集团旗下项目。

搜房网的统计显示，位于青浦的海珀晶华本周末将加推一批总价2800万元左右的独栋别墅，均价6.5万元/平方米。

薛建雄称，“高端楼盘本身就不是跑量的，只是想赶在地方调控细则出台前，先做一轮营销。”

改善型楼盘或加速入市

对于中等价位楼盘的集中入市，某房企高管认为，这可能跟开发商担心调控威力有关。

他说，开发商可能考虑到，一些置换型买家可能会因为“国五条”细则出炉而提前入市，“各楼盘客户积累时间都比较短，应该是抱着抓紧当前市场机会的想法。”再往后，楼市推盘量还会增加，有些改善型楼盘还会加紧入市。

某上市房企营销总监进一步说，2月及3月初推盘量都较小，目前楼市的推盘季已经到来。开发商是想延续去年以来的热销态势，而由于新政对改善型需求影响较大，所以这类楼盘纷纷推盘。他预计，最近两周改善型楼盘加紧推盘的态势会得到延续。

3月1日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》提及，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

此后市场传言不断。不过，沪上多家银行近日的表态仍是“尚未接到总行通知”。

某上市房企总裁助理称，从去年10月开始的涨价惯性目前还在，“国五条”出来后，大家有些恐慌，但也都吃不准后面的政策会怎样。“估计等3月底出细则，形势就明朗了。”

房企定价策略分化

部分中等价位楼盘涨价，让某上市房企营销总监大呼看不懂。

他认为，改善型楼盘应抓紧时间跑量，而不是涨价。刚需楼盘则有适当的涨价空间，但长远看，由于政策越来越严，刚需楼盘价格的上涨空间也不会很大。“我们一个总价1000万元的别墅项目，春节后价格下调了5%，所以卖得比去年底好，每周能成交四五套。”

沪上另一开发商则猜测，涨价的楼盘，可能是尾盘销售，或者开发商对市场前景乐观。

某大型品牌房企营销总监还提到，各家房企的定价策略并不一致，“有的房企土地储备、项目储备较多，就会在不同项目上做些平衡，有些跑量，有些保价。”该营销总监说，他们也在做推盘准备，“不论市场怎样，总要推盘。考虑到以后新政对限购、限贷会管得更严，所以目前确实是政策的窗口期。”

某外资房企总经理预计，到3月底新政地方细则出台后，房价走势才会明朗，“但成交量应该会大幅增加，客户的入市动作会加快，小阳春的态势会出现。3-6个月内，新政对新房市场是有积极作用的。”

不过，某上市房企总裁助理认为，一二手市场并不各自独立，而是联动的，不会出现二手市场不好而一手市场好的情况。