王营细则应更细 新房趁机涨

本报记者 王营 北京报道

二手房20%个税政策，给业内外带来最初的震惊和恐慌之后，是一片疑惑。

链家地产副总裁林倩表示，目前北京市二手房市场上面临的根本问题仍然是供需关系失衡。一方面是，在限购政策的影响下，部分业主出售后就难以再次购房，出售意愿较低。新房市场也还没有形成有效供应。而存量房市场一直缺乏有效的政策盘活。在这种背景下，增加二手房交易环节的税收，很有可能会形成税负转嫁，抑制业主的出售意愿。

21世纪不动产分析师张磊也认为，20%的个税主要是提高交易成本，抑制投资需求，这一举措本身没有问题。但是，当前的需求主体是以“首置”与“首改”为主，这次针对二手房市场20%个税的政策，很有可能会“伤及无辜”。因此，张磊建议将政策的负面效应最小化，比如，对“唯一且满五年”的住房免征该税。

但这并不是政策制定者的逻辑。一位接近住建部的相关人士称，20%个税其实是既有政策，即把以前的税收优惠收回去，并没有新增税负。背后的逻辑是加大投机成本，如果政府直接采用房产税等方式调控，动静太大，20%差额个税则是保全之策。

业内人士普遍对该项政策的调控效果持观望态度。

林倩认为，增加交易环节税收成本，对投资投机等弹性需求较为明显的地区，如三亚、杭州和香港等城市较为有效，而对于北京这样本地刚性需求较为集中的城市，仍需要从改善供需关系入手，通过增加持有成本等方式增加二手房供应量。同时扩大租赁市场，引导需求向租赁市场有序转移，这样才能从根本上控制价格的过快上涨。

中原集团研究中心总监张海清认为，国五条细则实施后，将大大加重交易成本，二手房市场成交量必将受挫。但细则对增加住宅供应层面却略显乏力，后市能否形成有效供应仍有待地方细则的出台及执行。

与二手房市场的慌乱相比，一手房市场显得颇为冷静。

北京一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，如果二手房转让差额征收20%个税一旦实施，对一手楼盘绝对是利好消息。“在北京市严重供不应求的背景下，二手房购置成本的提高，会让购房者继而转向一手楼盘。”

东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏却没有如此乐观。他告诉记者，二手房的低迷也会逐渐影响到一手楼盘。贾预计，新政的具体规定会在3月底出台，而4、5月份市场将迎来低迷期，所以，他们决定在3月份能加推楼盘的就继续加推楼盘。

但与少数二手房业主不惜降价抛房相比，一手开发商却没有降价的意愿，甚至还在涨价。

北京某楼盘开发商告诉记者，继去年11月开了部分楼栋之后，他们剩余楼栋原本打算择期定好优惠再开，但没想到的是，一大批购房者等不及优惠，直接按照建委规定的最高定价买房。相比上一期开盘，该楼盘目前的成交价上涨达8000元/平方米，涨幅超过30%。

北京另一开发商感慨称，“每天都有一堆人找我买房子，但我自己的项目已经没房，朋友的项目也大多没房，可选的楼盘越来越少。现在二手房征收20%个人所得税，对开发商是绝对的利好，北京新房房价很难不涨。”

不过，对于二手房需求挤出转向新房市场的观点，北京中原地产市场总监张大伟等人士并不认同。“市场并不完全是由供需决定的，还有很多因素影响，比如预期，预期改变，二手房差了，新房也好不到哪儿去。”张大伟说。