房地产调控难见显效的症结所在

章玉贵

长达十年的房地产调控周期之所以出现反复，显性原因在于调控目标与手段不匹配；进一步原因是既得利益者的阻碍；深层次原因则在于经济战略转型进展缓慢和好的市场经济秩序缺位。可见，如不紧密结合经济战略转型以修正市场与相关部门调控的双失灵，房地产调控是难以挣脱困局的。

在今日中国诸多棘手经济难题中，“收入差距扩大”和“房价高企难下”无疑是最具符号意义的两大命题。前天温总理的政府工作报告，再鲜明不过地体现了这一点。

上述两大命题均可归结为中国经济高速增长的福利效应低下或曰未能形成有效覆盖。可是谁都明白：如果这些问题迟迟得不到解决，不仅严重影响中国经济的持续健康发展，更有可能触发系统性经济与社会风险。

没人能否定近十年来中国在做大经济与财富蛋糕方面的能力。例如，2003年中国的国内生产总值(GDP)折合成美元是1.4万亿美元，而到2012年已变成8.3万亿美元，差不多相当于十年前的六倍；在财政收入方面，2003年是2.17万亿元，2012年是11.72万亿元，几乎也是十年前的六倍。但在人均可支配收入方面，成绩却有待提高，2003年，中国城镇居民人均可支配收入为8472元，2013年城镇居民人均可支配收入为24565元，十年间只增长了两倍。农民人均可支配收入情况则更差。可以说，这十年间收入分配格局向政府和企业尤其少数富人的倾斜趋势一直在扩大，可供普通民众分配的最终财富不多，民众消费能力与消费欲望始终难有实质性改观。偏偏民众消费产品还高度市场化，尤其是作为重要消费对象的住房，价格高度市场化，形成了民众实际购买力与居高难下的房价之间的巨大落差。以指标城市为例：从2003年12月至2012年12月，京、沪、穗三大城市房价分别上涨了365%、341%和261%。而这期间，国家出台的房地产调控政策一个接一个，看起来招招见血，却始终未能根本扭转房价居高难下的局面。

为什么在推动经济增长方面早已被证明为最具动员力的政府，却在房地产调控方面迟迟未能展现应有的高水准？其中原因，值得深思。

笔者认为：本轮长达十年的房地产调控周期之所以出现反复，显性原因在于调控目标与手段不匹配；进一步原因是既得利益者阻碍有效调控政策的出台；深层次原因则由于经济战略转型进展缓慢和好的市场经济秩序缺位，致使各地经济深度依赖房地产业。可见，房地产调控如不紧密结合经济战略转型以修正市场与相关部门调控的双失灵，是难以挣脱困局的。

梳理十年来的房地产调控轨迹，尽管以房价涨落为相关部门调控目标的做法看起来很美，例如，从当初以限制房价过快上涨为目标到让房价回归合理价位的目标，政策出发点即便不算最优也是次优。但问题关键在于调控目标与运用手段一直不匹配。换句话说，房价调控能否与市场与民众预期相一致，前提应是在正本清源基础上拿出有效对策，以有效的市场手段与行政手段相结合，理顺房地产市场秩序，然而在实际操作中，相关部门采取的手段往往停留在对房地产价值链终端环节的修修补补上。而不在房地产价值链的上游环节动手术，有关部门始终在盘根错节的房地产价值链中扮演着重要角色，迟迟不能告别“土地财政”、“土地经济”局面，那么，所有针对二级市场的所谓杀手锏，最终都有可能将调控成本转嫁到刚性需求的市场主体身上，就会形成某种意义上的助推房价上涨的格局。

另一方面，在每次民众热盼政府出台有效调控政策之前，有关参与主体都会围绕相关政策展开博弈。而既得利益者的空前游说，无不释放出在市场失灵的情况下试图绑架或影响政府政策乃至希望政府干预最终失灵的危险信号！

随着信息产生和传递渠道的多样化且甄别成本日渐提升，近年来，有关市场参与主体针对中央关于房地产调控大打舆论牌、悲情牌乃至经济崩盘牌，看起来似乎心系经济增长和市场稳定，真实用意其实异常明显：无非因为房地产调控已或正在触动其根本利益，妨碍了其低成本的财富攫取路径。

众所周知，我国房地产市场已经失灵许久。市场不仅无法有效率地合理配置住房，而且滋生出严重的经济和社会问题，成为影响财富合理分配、经济平稳发展和社会稳定和谐的重大障碍。在中国经济转轨阶段，由于法治建设滞后，从而在向新体制过渡的过程中滋生了阻碍市场经济健康发展的最大敌人——利益集团。这在房地产领域表现得尤为突出。对房地产利益集团来说，公平竞争是一种负担，不如游说政府来得更快更为有效，于是我们看到，这些年来，他们通过各种渠道试图游说政府建立起各种反对干预的制度。这显然是十分危险的倾向。

特别令人担忧的是，在投资房产可迅速催生亿万富豪的市场环境下，刚性需求被投机需求挤压，非理性的市场炒作取代了正常的市场交易。少部分富人掌握着一线城市核心区域的相当一部分房产，社会财富迅速向这些人集中，业已拉大的贫富差距经由畸形的房地产市场的推波助澜而再次被拉大。更危险的信号是，部分既得利益者在攫取巨额财富后正利用政府对房地产泡沫可能破灭的顾忌直接或间接地绑架政府决策。

可见，今天的中国想要建立好的市场经济，并在经济战略转型中提高民生福祉，营造健康的制度执行环境，既离不开有效的政府干预，更离不开好的市场秩序的构建与完善。笔者认为，业已进入调控关键时期的房地产市场，亟须提高政策执行力尤其是调控政策投放的有效性。只有真正把京、沪、穗、深等指标城市高企的房价降下来，并切断盘踞其间的错综复杂的利益链，才有可能切实提高政策执行效果。为此笔者还想提议，政府在整顿房地产市场秩序的同时，尽快从房地产价值链中解脱出来，在注意挖掘和提升传统工业增长潜力和利润空间的同时，深耕战略性新兴产业竞争力的打造，充分重视服务业特别是生产性服务业在实现经济转型中的重要作用，以求逐步摆脱经济发展对房地产业的深度依赖。

(作者系上海外国语大学国际金融贸易学院院长)