何志成地产调控宜疏不宜堵

◎何志成(独立经济学家)

房地产问题是中国经济最复杂的问题之一，房地产市场价格走势预测更是受到诸多因素的影响，经济学家包括业内人士众说纷纭，可谓“公说公有理，婆说婆有理”。

目前的房地产市场要比前些年更复杂，主要表现在：绝大多数一线城市受到土地资源瓶颈的制约，房地产企业实际已经难以扩张，诸多房地产企业撤离一线城市，到更适合发展的二、三线城市去搞房地产，结果导致这些超级大城市房源不足，房价很难不涨。但是，在经过前几年疯狂“大扫荡”之后，中国的很多二、三线城市，包括县城到处都是商品房。这些中小城市的一个最大特点是没有流动人口，输出远远大于输入，需求扩张的预期很低，因此，在这些城市房地产盲目扩张，一旦形成泡沫将很难化解。

一线城市房价的确在上涨，而且上涨预期很强烈。由于这些城市的新楼盘相对较少，而且地段不好，因此房价上涨主要表现在二手房上。中长期看，这些城市中心地段的房价很难下跌，持续上涨是大趋势。未来政策的重点只能是控制上涨幅度和速度，同时防止这些问题，进一步蔓延至二线城市，未来可行的办法就是实行一视同仁的房产税、空置税，逼迫空置房房主出租。

有些三线城市土地资源相对便宜,这里的房价虽然相比大城市不算高，但对房地产企业来说，利润率可能要高很多，房地产企业扩张趋势迅猛，短短几年，房源已经严重过剩，个别城市甚至出现泡沫化现象。在这些城市如果仅仅靠限购限贷来制约买房需求，基本属于本末倒置，应该限制的是房地产企业的利润，限制其盲目扩张的野心。同时应该取消限购限贷政策，加快消化已经出现过剩苗头的商品房。在三线城市除了对超级豪华别墅项目需要征收房产税外，对一般的商品房即使是较大面积的商品房，也不宜征收房产税，要通过房产税政策差别鼓励更多的人选择到三线城市定居。

抑制房价过快上涨的一个利器是实行房产供给双轨制，地方政府大力建设保障房和廉租房，以近乎免费的待遇供给低收入人群。据笔者考察，凡是房价上涨较快的城市，一般都是保障房廉租房建设相对不足或者地处偏远的城市，而房价平稳或者滞涨的城市，大都是保障房廉租房遍地开花的城市。在三线城市，应该适度提高经适房的分配门槛，同时加强对保障房廉租房的分配管理，要有强有力的切实可行的退出机制，保障房不能一劳永逸，更不能有产权，不能买卖转让。

抑制房价过快上涨的另一个途径是加强对传统风俗的正面舆论导向，现在，国内买房置业的年龄段越来越低，以致上大学的孩子家长都在张罗买结婚房。当婚姻变成财产的攀比，而且没完没了，这不仅扭曲了经济规律，而且使决策者不知道到底应该建设多少房才能满足 “刚性”需求。何谓刚性需求，其实就是中国式的奢侈攀比，就是多建商品房的借口，如果国内的置业年龄段与美国差不多，房子一定会严重过剩，房价也会暴跌。如果凡是结婚的小青年都要拥有自有住房，所有人都要有自有住房，过几年又要攀比着置换大房子，中国的商品房再建多少也不够。因此短线需要严控，比如最新出台的“国五条”及其实施细则，限购限贷升级以及二手房税收大幅度提高等。

房地产市场问题多，矛盾多，未来五年，大型城市房价在收入预期高涨的背景下很难下跌，正因为如此，宏观调控才不能放松。当然，结构性难题必须有针对性的解决方案，不能为了打压房价而全国一刀切式的进行限购限贷。房地产调控如治水，不能学鲧，只会一个字，“堵”，要学习大禹，更多地使用“疏”的方式，治理方案应该有结构性的区别，因地制宜，多用经济手段。