高价夺地果真疯了吗

　　随着国五条细则的出炉，新一轮楼市风暴将至。尽管市场各方对二手房交易个税从严征收、二套房贷门槛提高等对楼市降温作用如何存有争议，但楼市后续走势毕竟增添了变数。回想细则出台前一日，北京13宗土地出让中不乏高价拿地的“勇士”，他们抢得的地块，会否因政策风险加大而变成“烫手山芋”，似乎也多了一些悬念。

　　2月的最后一天，北京13宗土地集中出让，房山区一地块创出单价过万的楼面地价新高，朝阳区孙河乡的两个热门地块也以高价成交。同行们的拿地热情，令万科的一位老总直呼“大家都有些疯狂了”。

　　“疯狂”之叹，概是担忧高价拿地不仅日后无利可赚，更怕落得赔本赚吆喝。然而从北京楼市近年来的风云变化来看，高价拿地究竟是逞一时之快，还是利在长远，仍有待时间的检验。

　　高价拿地之忧，主要缘于两方面因素：一是房地产调控新政将出，政策风险增大，市场如降温，高价地恐套牢；二是地块开发利用价值被高估，成本太高将导致盈利难保。

　　从北京昔日地王们的离奇经历来看，楼市调控政策风险虽不能不察，但也未必就会令地王们套牢。

　　先说万科，该公司2007年曾夺得东四环附近的一块地，楼面地价约11409元/平方米，成为当时的地王，没料想提高房贷门槛的房贷新政以及经济紧缩政策的实施，令楼市陷入低迷，万科迟迟未动工，并计提了不菲的减值准备。然而，为应对金融危机而出的4万亿投资计划成了房地产业的救命稻草。起名“万科蓝山”的这个地王楼盘，首期售价就冲上每平方米3万的均价，且需排队摇号才能购买。公司高价拿地有惊无险，赚得盆满钵满。

　　保利地产（600048）拿地更堪称“壮举”。2009年底，公司以高价竞得朝阳区东风乡一地块，楼面地价创出23506元/平方米的新高。值得一提的是，这一地王诞生之时，适逢中央连发数道令牌，调控升级呈山雨欲来之势。事后证明，以保利东郡亮相的这个楼盘，一举冲上4万单价，销售无虞。

　　万科和保利的地王故事，看似孤例，实则反映出我国楼市调控面临的窘境：一是难以独立于整体宏观调控之外，打压房地产市场，又恐伤及经济增长，楼市调控投鼠忌器，往往影响调控的连续性；二是调控长期效果不理想，市场免疫力不断增强。史上最严厉限购政策实施至今，全国大中城市房价却出现环比七连涨就是一个例证。

　　调控窘境使得地王们高价夺地之初，或许还有几分惊心，但事后每每能化解政策风险，顺利出局。只是房地产大佬们一旦养成这样的思维定势，也会增加他们与政府、市场的博弈勇气。

　　前两年，笔者曾与一位信托公司老总探讨房地产信托产品收益率动辄高达20%之上，风险如何化解时，这位老总意味深长地笑着说，房地产商无非是赌撑不了两年，楼市就会回暖。从目前楼市的走势来看，此对赌已当真不是南柯梦。

　　此外，从土地价值评估来看，高价拿地未必就是非理性之举。近年来土地出让屡现流拍，全国很多地区未能完成供地计划。即使北京日前成交的13宗地，也是冷热不均。一线城市优质地块越来越稀少，而潜在客户需求仍呈刚性，所以热门地块高价成交并不为奇。纵观北京近年来的地王楼盘，一般都以高端住宅亮相，价格虽高，但由于地段好、质量佳仍吸引了不少高端客户。由于房地产商们对于地块的价值评估存有争议，像万科老总般对高价拿地啧啧称奇也在情理之中。

　　话说回来，楼市调控不仅受政策调控的影响，更受土地供应、客户需求这些根本性因素的制约，特别是土地供应乃房地产市场之本。国五条细则和香港近期打击楼市都瞄上了加税，但其背后都是土地供应不足在作怪。所以与其将眼球过多地盯住单一的地王、楼王，兴叹市场疯与不疯，不如更多去关注楼市运行深层次的原因、全局性的变化。